стр. 1
(всего 2)

СОДЕРЖАНИЕ

>>


ИНСТИТУТ ЧАСТНОГО ПРАВА

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

С.А. СТЕПАНОВ

Рецензенты:

С.С. Алексеев, член-корреспондент РАН, доктор юридических наук, профессор.
Б.М. Гонгало, доктор юридических наук, профессор.

ВВЕДЕНИЕ

Трудно переоценить значимость недвижимого имущества для политической, экономической и правовой системы любого организованного общества. Как для товаропроизводительных отношений, так и для правового регулирования имущественного оборота исключительно недвижимость, несмотря на периодически приобретающую определенную значимость производную группу нематериальных объектов (имущественные права, деньги, ценные бумаги и т.д.), всегда была и остается стержнем и высшим смыслом какой бы то ни было государственности. Для публичного права земля, ее поверхность, в том числе покрытая лесом или водой, земля, отчасти даже разделенная на условные участки с относительно различным правовым положением (режимом), всегда является территорией государства. "Территория не только существеннейший производительный капитал нации; она - место для ее жизни, она в подлинном смысле "дом" нации, дом, в котором она живет всеми сторонами своего существования" <*>.
--------------------------------
<*> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 204 (Классика российской цивилистики).

Стремление же гражданина (юридического лица) стать обладателем недвижимого имущества - не только суть социально-психологических стремлений отделить себя как индивида от власти и государства, но и единственный такого непереоценимого уровня и значимости экономико-правовой способ включения субъекта в цивилизованный и свободный предпринимательский оборот, обеспечивающий истинное духовное и имущественное процветание.
Конституционные гарантии прав собственника, принципы единства экономического пространства, свободы перемещения товаров, услуг и финансовых средств, поддержки конкуренции и свободы экономической деятельности не могут быть реализованы иначе чем утверждением в государственной деятельности, судебной практике, повседневной жизни людей принципиальных, кристаллизирующихся тысячелетиями идей частного права. Основные начала гражданского законодательства, возносящиеся, по существу, в главенствующие частноправовые принципы, обеспечиваются не только юридическим их провозглашением (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ), но и гарантированным прочным правом собственности, в том числе стабильным, уверенным и защищенным вещным обладанием участниками имущественных отношений недвижимым имуществом.
Объекты гражданских прав закономерно занимают центральное место в научной, законодательной и правоприменительной сфере юриспруденции, не только предопределяя потенциальную совокупность всех иных материальных благ, включенных в экономический оборот, но и обусловливая этой совокупностью, а также приоритетами и (что не менее важно) своей системностью собственно сущность экономических и правовых отношений и, следовательно, степень духовного развития общества, его цивилизованности. Признавая общую системность права и законодательства, нельзя не признать системность составляющих отраслей и институтов, в частности систему объектов гражданских прав, исследование которой активизируется в современной цивилистике, а также системные образования отдельных групп объектов гражданских прав, в первую очередь объектов недвижимого имущества. Недвижимость, занимая основное место в системе объектов гражданских прав, сама выступает системным образованием с собственной структурой и взаимосвязью элементов, ее составляющих. Игнорирование системности недвижимых объектов может быть не только пагубным для поступательного развития цивилистической доктрины, но и повлечь неотвратимые, требующие значительного времени и усилий для устранения последствий проблемы в законотворческой и правоприменительной практике.
Недвижимое имущество являлось и является предметом постоянного внимания юридической науки. Легализация современным российским гражданским правом частной собственности не только на всю совокупность объектов недвижимости, но даже и на отдельные группы таких объектов немедленно в той или иной степени включает в коммерческий оборот всю систему недвижимого имущества. Цивилистическое научное сообщество активно устремилось в развитие учения о недвижимых вещах. Появились монографические и диссертационные исследования, многочисленные комментарии и научные статьи (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, В.С. Ем, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, А.Л. Маковский, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров, Л.В. Щенникова и др.). Принятие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Земельного кодекса РФ в дальнейшем стимулировало научную мысль о недвижимых объектах гражданских прав.
Тем не менее цивилистические представления о недвижимости до настоящего времени не имели обобщающий до системности характер, ограничиваясь хоть и достаточно глубоким, но лишь классифицирующим подходом. Новейшие описания и классификация объектов недвижимого имущества, выйдя за принципиальную уровневую границу деления "недвижимые вещи по природе" и "недвижимые вещи по закону", естественным образом достигли сущностного порога признания и осмысления их комплексности и наличия определенных структурных связей. На современном этапе перед правоведами стоит следующий, предопределенный всей, в том числе советского периода, юридической наукой вопрос признания системной сущности недвижимого имущества и раскрытия исследованных ранее отдельных межобъектных связей и взаимовлияний недвижимых вещей как характерное проявление собственно единой и относительно цельной системы. Достаточно большое количество научных публикаций последних двух десятилетий неоднократно касалось под разными ракурсами проблематики недвижимых вещей, более того, выявлялись и исследовались некоторые близкие к систематике структурные связи и построения, однако заметного комплексного исследования собственно системы объектов недвижимого имущества не предпринималось. Между тем именно на гранях взаимоотношений отраслей российского законодательства при регулировании отношений, связанных с недвижимостью, возникает значительное число коллизий и нерешенных вопросов: гражданское и земельное, гражданское и лесное, водное, иное природоохранное право. И в сфере гражданского законодательства не получили доктринального решения многие проблемы, касающиеся, в частности, взаимоотношения объектов недвижимого имущества (земельный участок - строение, здание - нежилое помещение и т.д.).
Возникновение, развитие и современное правопонимание действительно уникального юридического явления, каковым является система недвижимого имущества, позволяют не только уяснить центральное место исследуемого объекта гражданских прав в российском и подавляющем большинстве иных правовых порядков, но и, что более важно, представить существо и характер системы недвижимостей, структурное ее построение, а также проследить на примере исследуемой системы постоянное и изменчивое единство и противостояние взаиморазвивающих начал публичного и частного права, выработать наиболее эффективные юридические способы воздействия на связанные с недвижимым имуществом общественные отношения.

Глава 1. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

§ 1. Недвижимость в праве античности и эпохи
буржуазных преобразований

1. Редкое современное исследование в цивилистике не содержит более или менее подробного воспроизведения основных положений Римского частного права, ранее изложенных в научных и учебных произведениях <*>. Выработка путей решения поставленных в настоящей работе задач также предполагает определенное обращение к памятникам древней юриспруденции, в том числе ранее широко не известным отечественной научной общественности <**>, причем обращение в такой мере и форме, которые ограничены и обусловлены исключительно рамками рассматриваемой темы. Обширный эмпирический материал, производные комментарии и обобщения специалистов теории и истории римского права позволяют, не останавливаясь подробно на аргументации отдельных, ранее обоснованных в литературе заключений, сформулировать принципиальные, отправные для раскрытия последующего материала историко-правовые позиции.
--------------------------------
<*> См., например: Краснокутский В.А. Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1997. Раздел V; Покровский И.А. История римского права. СПб.: Издательско-торговый дом "Летний сад", 1998; Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1994; Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права: Учебник. М.: ЗЕРЦАЛО, 2000; Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М.: Спарк, 1996 и др.
<**> Речь идет о работе Э. Рабеля "Основные черты римского права", выпущенной в 2004 г. в свет издательством Института частного права. Ссылки на этот источник далее даются по изданию: Rabel Ernst. Grundzuge des romishen privatrechts. Basel: Bennd Schwabe & Cо. Verlag, 1955.

В целом римское право не придавало естественному делению вещей особую юридическую значимость, столетиями вырабатывая систему объектов гражданских прав в целом (вещей телесных и бестелесных). Классификация вещей на движимые и недвижимые (res mobiles и immobiles) констатировалась лишь в редких источниках. Исследователи права того периода только предполагают, что древние юристы к недвижимым вещам относили такие вещи, перемещение которых без вреда для их субстанции недопустимо. Это земля (solum) и всякая ограниченная часть территории (fundus, praedium). Иные вещи, прочно прикрепленные к земле, по римскому воззрению, не являлись самостоятельными вещами, а считались составными частями почвы, а потому принадлежали собственнику земли <*>.
--------------------------------
<*> Краснокутский В.А. Указ. соч. С. 48.

После первоначального продолжительного и весьма затруднительного периода развития юридической мысли древних восторжествовал подлинный прообраз современного объекта недвижимого имущества - земельного участка. Право частной собственности на землю сформировалось в Италии еще во времена императоров, во всяком случае, на бывших принадлежавших государству пашнях, которые формально до Домициана не принадлежали частным владельцам. Именно для обозначения этого права (права на недвижимый объект, а в дальнейшем - на любую пригодную для этого вещь) юристы формулируют понятие, которое причисляют к своим самым большим достижениям. Это понятие - "право собственности" - рассматривает движимое и недвижимое имущество ни в коем случае не под старым обозначением "rei dominium". Первичное и производное приобретение становится одинаковым, право собственности, в первую очередь на недвижимую вещь, отделяет частного собственника от государства и делает его непосредственным властелином вещи. Выведение этого простого юридического понятия (абсолютного права собственности) было таким же огромным прорывом по сравнению с примитивным правом фактического обладания в античности, как впоследствии, через многие столетия, стимулом и рычагом упразднения феодальной связанности земли <*>.
--------------------------------
<*> Рабель Э. Указ. соч. Кроме того, ученый полагал, что это понятие ("право собственности") до сих пор является незаменимым вспомогательным техническим средством в юриспруденции, что должно быть отмечено, несмотря на многие национал-экономические или логические оспаривания. Римляне не дают определения, но вполне достаточно традиционного описания, сформулированного в их духе: право собственности - это, в принципе, неограниченное господство над (телесной) вещью.

Исследуя возникновение института частной собственности, И.А. Покровский пришел к подобному выводу, свидетельствующему, что не только (и не столько) природные свойства определенных вещей изначально ложились в основу деления вещей на движимые и недвижимые. В частности, ученый отметил, что "чувство частной, индивидуальной принадлежности вещей (зародыш позднейшего права собственности) появляется впервые, без сомнения, по отношению к вещам движимым; как мы уже видели, недвижимость (земля) первоначально находится в таком или ином коллективном обладании. Затем на основании государственного, публичного акта участок земли вверялся домовладыке. И если право на движимые вещи защищалось при помощи деликтных исков, то завладение земельным участком иным, неправомочным лицом влекло иск не о деликте, а о восстановлении первоначально общинного (публичного) земельного распределения" <*>. Именно здесь, считает И.А. Покровский, "впервые возникает представление о некоторой непременной юридической связи лица с вещью - первый и наиболее существенный элемент права собственности" <**>.
--------------------------------
<*> Покровский И.А. История римского права. С. 324.
<**> Покровский И.А. Указ. соч. С. 324.

Известно, что источники римского права, в частности Законы XII таблиц, разделяют имущество на две категории вещей: familia и pecunia. Источники не донесли содержания этих категорий, однако сопоставление понятий familia и pecunia предполагает более тесное отношение имущества familia к семье, а также более усложненный порядок распоряжения этим имуществом. В дальнейшем familia и pecunia с определенной долей условности выливаются в противостояние более известных res mancipires - res nec mancipi. В порядке научного предположения можно отметить, что законодательное содержание и научная интерпретация известных социалистических экономико-правовых (правовых - в части деления собственности на государственную и личную, а также в части назначения и присвоения доходов) понятий обладают удивительным, требующим дальнейшего исторического исследования сходством (при достаточной вероятности простого совпадения) с известным Римским делением вещей на две категории: familia и pecunia. Более свободное в обороте pecunia и затрудненное в переходе права собственности и наследовании familia позволяют историкам сделать вывод, что familia и pecunia трансформируются в res mancipires - res nec mancipi, которые, в свою очередь, могли тождественным образом привести и к современному понятию недвижимости, и к делению вещей на основные и оборотные средства <*>.
--------------------------------
<*> Чезаре Санфилиппо. Курс римского частного права: Учебник / Под ред. Д.В. Дождева. М.: БЕК, 2000. С. 57.

После объединения цивильного и преторского права в послеклассическом периоде римского частного права значимость классификации вещей на res mancipi и res nec mancipi утрачивается. "Самое деление вещей на res mancipi и res nec mancipi давно сделалось анахронизмом" <1>. Формирующееся право собственности на недвижимое имущество охватило всю совокупность вещей, принципиально не различая физических свойств объектов (дом или рабочий скот, повозка или участок земли) и не ставя эти свойства в ранг, требующий иного, чем просто движимая вещь, порядка перехода к новому собственнику. Сохранив основным способом передачи вещного права traditio, древнее право, подчиняя формальные условности в пользу быстрого и неформального имущественного оборота, пренебрегло публичным моментом (более выраженным в mancipatio). Переход права собственности к новому собственнику мог быть неизвестен третьим лицам, недобросовестный продавец мог совершать иные сделки с этой недвижимостью; "разумеется, все эти сделки окажутся впоследствии ничтожными, но они оставят после себя массу вреда и разорений" <2>. Современное право, развивая traditio, "пришло к установлению принципа публичности для актов на недвижимость, принципа, нашедшего себе наиболее полное выражение в институте поземельных книг. Всякая переуступка права собственности, всякое установление сервитута или ипотеки должны отмечаться в официальных поземельных книгах" <3>. В дальнейшем римское право действительно включило публичность как необходимое условие сделок с недвижимостью <4>.
--------------------------------
<1> Покровский И.А. Указ. соч. С. 368.
<2> Вместе с тем такой упрощенный порядок отчуждения недвижимости, основанный на минимуме формальности и максимуме доверительности, впоследствии мог наряду с другими предпосылками привести в развивающемся английском праве к выработке конструкции траста (доверительной собственности).
<3> Покровский И.А. Указ. соч. С. 368.
<4> В.А. Краснокутский считал, что деление вещей на движимые и недвижимые приняло более четкий характер при принципате. В эпоху домината передача прав на недвижимости регламентировалась уже специальными правилами, направленными на обеспечение публичности соответствующих сделок. (Краснокутский В.А. Римское частное право: Учебник. С. 148.)

Изложенное, бесспорно не претендуя на более или менее исчерпывающий анализ лишь некоторых касающихся исследуемой темы представлений историков и правоведов о древнем праве, все же позволяет сделать определенные выводы, которые, по нашему мнению, весьма показательны и сущностны для дальнейшего уяснения особенностей возникновения и природы как собственно объектов недвижимого имущества, так и их системного построения.
Во-первых, недвижимое и движимое имущество (в современном понимании) с начального этапа формирования как объекты гражданских прав абсолютно самостоятельно и независимо друг от друга включались в сферу правового регулирования, причем недвижимое имущество возникало вследствие публичной воли, а нарушенное право на объекты недвижимого имущества защищалось как право публичное.
Во-вторых, деление объектов (вещей) древнего права лишь условно соответствует современной, достаточно четкой и недвусмысленной дихотомии - недвижимые и движимые вещи, поскольку в римском праве критерии подобных делений включали природные свойства вещей, лишь исчерпав иные признаки, в первую очередь функциональные.
В-третьих, отсутствие или ослабление формального, публичного порядка владения недвижимым имуществом на праве собственности и совершения сделок с ним, благоприятное для простоты и эффективности экономического оборота, столь же неблагоприятно и в конечном счете губительно собственно для статики и динамики объектов недвижимого имущества, поскольку любая недобросовестность (и даже неосмотрительность) участников сделок с недвижимостью влечет большие негативные последствия, чем ожидаемые преимущества упрощенного оборота. Это, впрочем, более характерно для развивающегося права, практически полностью основанного на регулировании отношений исключительно через реализацию позитивной нормы.
2. Волнующие и прекрасные, с налетом романтизма и вседоступности десятилетия великих буржуазных революций не могли не коснуться и юридических проблем регулирования отношений собственности, как и во всяких преобразованиях, являющихся наиболее важными. Сжатые тяжестью "гирь" (И.А. Покровский) феодального, исключительно публичного права объекты недвижимого имущества, освободившись от сословно-властных условностей и ограничений, возвысились на такой частноправовой уровень, который сопоставим лишь с недвижимостью времен максимального расцвета свободного экономического оборота Древнего Рима <*>.
--------------------------------
<*> Исторический путь развития романской системы права (как, впрочем, и немецкой, и ряда других правовых систем), связь с достижениями римской юриспруденции, преемственность и схожесть основных принципов континентального права блестяще изложены в фундаментальном двухтомном труде: Цвайгерт К., Кетц Х. Введение в сравнительное правоведение в сфере частного права: В 2 т.: Пер. с нем. М.: Междунар. отношения, 1998.

Земельный участок и все, что находится над и под его поверхностью, включались в предпринимательские отношения. Французский гражданский кодекс одним из первых такого уровня и значения актов систематизировал объекты недвижимого имущества и дал главный критерий, остающийся до настоящего времени классическим (и, по существу, единственным), деления имущества на недвижимое и движимое - прочная связь с землей. Примечательно, что Французский гражданский кодекс не только и не столько плод буржуазных революционных преобразований, которые, бесспорно, послужили своего рода поводом к завершению проекта и принятию, сколько результат многовекового развития французской юриспруденцией римского правового наследия <*>. "Французское гражданское право не порывало своей связи с римским правом, используя его отточенные понятия, а когда было необходимо, и материально-правовые нормы" <**>.
--------------------------------
<*> Нельзя не отметить французских ученых-правоведов, чье творчество оказало, на наш взгляд, наибольшее влияние как в период, предшествующий принятию Гражданского кодекса, так и в более позднее время. Это Дюмулен, Кокия, Буржон, Дома, Потье, Портали и др.
<**> Koschaker. Europa und das romische Recht. 2 ed. 1953. S. 169.

Более поздняя германская кодификация гражданского права также испытала на себе благотворное влияние римского права, однако влияние это уже не носило непосредственного характера, а само германское гражданское право было более консервативным и охранительным (хотя в сфере определения и классификации объектов недвижимого имущества принципиально не отличалось от французского законодательства). Германское гражданское уложение - "это осторожное подведение итогов исторического прошлого, а не смелое вступление в новое будущее" <*>. И Французский гражданский кодекс, и принятое на столетие позже Германское гражданское уложение легли в основу большинства гражданско-правовых кодификаций стран Европы, Азии, Африки, Южной и отчасти Северной Америки <**>. Безусловно, и институты недвижимого имущества как объекта имущественных прав с непринципиальными отличиями также были воспроизведены в национальных гражданских кодексах и законах.
--------------------------------
<*> Цвайгерт К., Кетц Х. Указ. соч. С. 221.
<**> В сфере влияния Французского гражданского кодекса оказались Бельгия, Люксембург, Италия, Испания, Египет, Сирия, Ливан, Чили, Квебек (Канада) и др. Идеи Германского гражданского уложения нашли отражение в гражданских законах Бразилии, Португалии, Нидерландов, Греции, Японии и др.

Все имущества являются движимыми или недвижимыми <1>. Базовая и лаконичная норма Французского гражданского кодекса уже два столетия служит отправной точкой всех последующих цивилистических исследований и законодательных воплощений, в том числе и в отечественном праве, которого эпоха европейских буржуазных преобразований коснулась не так заметно. Российские правоведы с начала XIX века активно работали над документом, известным как первый Проект гражданского уложения Российской империи <2>. Проект уложения был отклонен, в том числе и по причине удивительной внешней схожести с Кодексом Наполеона. Действительно, построение норм Проекта о недвижимом имуществе совпадало буквально с текстом французской кодификации <3>. Между тем какое-либо заимствование из текста Французского кодекса отрицал руководитель группы разработчиков проекта М.М. Сперанский <4>. Современные историки права также доказывают, что из Французского кодекса заимствована только конструктивная концепция, основанная на римском праве; сам же проект был основан на действующем российском законодательстве <5>. Суть даже не в схожести текстов (они не могли не быть аналогичными), а в объективности существования определенных юридических конструкций, законодательное воплощение которых неизбежно кристаллизуется в конечные, разнящиеся лишь ввиду того или иного уровня совершенства законодательной техники, единые по существу легальные построения - построения, которые подчиняют себе другую правовую материю. Такие конструкции, к которым относятся объекты недвижимого имущества и их система, концептуальны, "верховны" <6> для всей и всякой национальной правовой системы. Определенным обоснованием сказанного может служить и датированный несколько позднее Свод законов Российской империи, не предложивший в недвижимости ничего принципиально нового, кроме известного перечня: земли, угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги <7>.
--------------------------------
<1> Французский гражданский кодекс. Книга вторая. Об имуществах и о различных видоизменениях собственности. Титул 1. О различиях имуществ. Ст. 516.
<2> Кодан С.В., Тараборин Р.С. Несостоявшаяся кодификация гражданского законодательства России. 1800 - 1825 гг. Екатеринбург: Уральская академия государственной службы; ИИТЦ "Зерцало-Урал", 2002.
<3> В частности, глава первая "О разных родах имуществ" Проекта: Параграф 1. Имущества суть недвижимыя, или движимыя. Параграф 2. Недвижимыя имущества суть земли, деревни, заводы, фабрики, домы и всякие строения, в земле основанием их утвержденныя. Параграф 3. К недвижимым имуществам также принадлежат произведения земли, доколе они от нее не отделены, как-то: несжатый хлеб, неснятые плоды, несрубленный лес, равно как металлы и другие вещества, доколе они находятся в недрах земли. Параграф 4. В числе недвижимых имуществ полагаются необходимые принадлежности деревень, фабрик и заводов, как-то: скот, семена, земледельческие орудия, машины и тому подобное. Параграф 5. Недвижимою принадлежностию домов и строений почитается все то, что нельзя отделить от тех строений без повреждения их.
<4> Кодан С.В., Тараборин Р.С. Указ. соч. С. 43.
<5> Андреева М.В. У истоков кодификационных работ М.М. Сперанского // Правоведение. 1983. N 1. С. 68. В новейшее время подобного рода заимствования в законодательной деятельности не только не считаются недопустимыми, но и весьма распространены как в отношении отдельных правовых актов, так и в отношении крупных кодификаций.
<6> Таковым называл деление имуществ на недвижимые и движимые П.П. Цитович: Русское гражданское право: Конспект лекций. Киев, 1894. С. 27 - 29.
<7> Свод законов Российской империи. Т. Х. Ч. 1. Ст. 384.

Цивилистическая мысль рассматриваемого периода также развивается в границах сложившихся законодательных представлений о недвижимости: перечень таковых объектов, связь их с землей <1>. Общую проблему в этой области гражданского права (не решенную и в наши дни) обозначил К.П. Победоносцев, заметив, что "у нас самое главное и самое практическое разделение вещей на движимые и недвижимые. Мы не встречаем в законодательстве общего начала, по коему следовало бы судить о принадлежности имущества к тому или другому разряду: их относит к тому или другому разряду непосредственно буква закона, исчисляя самые виды. От этого недостатка рождаются часто вопросы, неразрешимые без помощи законодателя" <2>. Следует между тем выделить, что российские правоведы того, весьма интенсивного с точки зрения цивилистики, времени активно исследуют объекты недвижимого имущества. В известном Систематическом указателе русской литературы по гражданскому праву нашли отражение около 350 публикаций исключительно об объектах недвижимого имущества, актуальность которых (например, о понятии части в недвижимом имуществе) не утратилась и в наши дни <3>. Нельзя не отметить великолепное исследование В.Б. Ельяшевича об истории поземельной собственности в России, кроме прочего доказавшего, что при обширности территории России "свободных" от чьих-либо (чаще государевых) прав земельных участков не существовало, иных способов приобрести права на землю другим субъектам, кроме как через публичную волю, в отечественной истории не случалось <4>.
--------------------------------
<1> Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Часть 1. М.: Статут, 1997. С. 141 (Классика российской цивилистики); Цитович П.П. Указ. соч. С. 27 - 29; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995. С. 96.
<2> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Вотчинные права. СПб., 1892. С. 87.
<3> Поворинский А.Ф. Систематический указатель русской литературы по гражданскому праву, 1758 - 1904 гг. / Науч. ред. О.Ю. Шилохвост. Исследовательский центр частного права; 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2001. С. 175.
<4> Ельяшевич В.Б. История права поземельной собственности в России. Том второй. Париж, 1951. С. 269.

В непринятом Проекте гражданского уложения Российской империи (изданном в 1910 году) имущества все также разделяются на недвижимые и движимые, причем недвижимыми имуществами признаются земли, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как-то: дома, заводы, фабрики, мосты, плотины <*>. В данном изложении объекты недвижимого имущества определяются не только перечислением (дома, заводы и т.д.), но и указанием на системный критерий - "неподвижно к земле прикрепленные". Изложенные историко-законодательные и научные обстоятельства позволяют современным исследователям констатировать, что "...современное состояние многих областей частного права стало результатом эволюции, последовавшей за революционными изменениями в сфере отношений земледелия, коими характеризовался демонтаж феодальной организации общества. Система свободной собственности на землю является одним из фундаментальных институтов рыночной экономики, основанной на конкуренции индивидов, в противоположность экономике феодального типа, в которой не рынок, а социальная иерархия правит обществом" <**>.
--------------------------------
<*> Кодификация российского гражданского права: Свод законов гражданских Российской империи. Проект гражданского уложения Российской империи. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г., Гражданский кодекс 1964 г. Екатеринбург: Изд-во ин-та частного права, 2003. С. 335.
<**> Матеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 125.

Столь кратчайший экскурс в историю гражданского законодательства и науки гражданского права необходим для подтверждения единственного, но весьма важного в дальнейшем изложении концепции системы объектов недвижимости обстоятельства: земельный участок и связанные с ним недвижимые вещи (имущества) объективно и перманентно присутствуют в отношениях собственности вне зависимости от государственного устройства общества и особенностей его правовой системы, признающей или не признающей недвижимости в качестве объектов более или менее свободного экономического оборота.

§ 2. Советский и постсоветский периоды развития
и становления объектов недвижимого имущества

1. Достаточно длительное отсутствие в советском законодательстве самого понятия "недвижимое имущество" и непризнание его объектом оборота никоим образом не означает отсутствие такого объекта в правопорядке советского государства. Напротив, это понятие как единый объект социалистической собственности стало настолько широким и всеохватывающим, что деление имущества на движимое и недвижимое просто потеряло значение и востребованность и для законодателя, и для правоприменителя. Подобное публично-правовое детальное регулирование отношений всеобщей социалистической собственности предсказывал И.А. Покровский, который, проследив нарастание государственного вмешательства в оборот недвижимости, в начале 1917 года отметил: "Дойдет ли когда-нибудь право, решая эту задачу, до "национализации земли", т.е. до возведения мысли о недвижимости как о национальном достоянии в юридический принцип и до низведения права собственности на нее на степень зависимого пользования чужой (государственной) вещью?.." <*>.
--------------------------------
<*> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 205.

Спустя непродолжительный срок известные события в России не только подтвердили предсказываемый правоведом ход событий <1>, но и подчеркнули определенные сущностные черты системы недвижимого имущества, в первую очередь системного центра - земельного участка. Весьма примечательно в этой связи, что нарастающий массив правовых актов молодого советского государства безоговорочно и без всяких исключений национализировав земельные участки <2>, первоначально дифференцированно подошел к иным видам недвижимого имущества, в частности к зданиям и сооружениям <3>, однако уже в первом Гражданском кодексе РСФСР традиционное деление объектов гражданских прав на движимое и недвижимое имущество было официально исключено (примеч. к ст. 21) <4>.
--------------------------------
<1> Декретом Второго Всероссийского съезда Советов от 27 октября 1917 г. "О земле", Декретом ВЦИК от 14 декабря 1917 г. "О запрещении сделок с недвижимостью" (СУ РСФСР. 1917. N 10. Ст. 154) отменялось право частной собственности на земельные участки, как застроенные, так и не застроенные.
<2> Национализация земель, как правило, носит необратимый характер, а включение земельных участков в предпринимательский оборот осуществляется волей собственников. Между тем история земельных отношений имеет и противоположные примеры. Закон Латвии "О приватизации земли в сельской местности" (Ведомости Верховного Совета и Правительства Латвии. 1991. 32/33/34. Ст. 447); Закон Литовской Республики "О земельной реформе" (ВВС Литовской Республики. 1991. N 24. Ст. 635) предусматривают возможность возвращения земель бывшим собственникам.
<3> Декретом ВЦИК от 20 августа 1918 г. "Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах" (СУ РСФСР. 1918. N 62. Ст. 674) право частной собственности упразднялось лишь на строения определенной стоимости или доходности, причем расположенные в городах с населением более 30 тысяч человек.
<4> СУ РСФСР. 1922. N 71. Ст. 904.

Традиционная неразрывная связь земельного участка и строения на нем с признанием юридического приоритета земли в условиях всеобщей национализации не могла не проявить себя даже в таком, казалось бы, безвариантном господстве публичной собственности. Перед формирующейся советской правовой системой встала проблема: отторгнув недвижимость в качестве оборотоспособных объектов гражданских прав, законодатель в достаточно исторически короткий промежуток времени убедился в экономической неэффективности и, что не менее важно, в правовой бесперспективности "единой, без исключения" государственной собственности. Дальнейшее законодательство РСФСР вынуждено было определять правовые способы включения в конструкцию объектов собственности частноправового элемента, которые, по существу, исчерпывались двумя: либо, не ломая веками устоявшееся юридическое единство земельного участка и строения на нем, признавать определенные категории земельных участков пусть ограниченными, но объектами иной, не государственной собственности, либо, отступая от упомянутого единства, юридически отделить земельный участок от строения на нем. Верх одержала вторая модель построения системы объектов недвижимого имущества: юридическая судьба земли и строения на ней стала различной, причем с потенциально возможным правовым перевесом последнего <*>. Получили, таким образом, правовую легализацию только здания и сооружения, причем в виде признания вещного права на них за общественными и кооперативными организациями, а также гражданами <**>. Земельные участки оставались в безраздельной и, по существу, неприкосновенной публичной собственности <***>. Указанные правовые постулаты в определенной мере сохранились в современном законодательстве, оказывая на развитие частноправовых начал экономического оборота отрицательное воздействие.
--------------------------------
<*> Декрет СНК РСФСР от 8 августа 1921 г. "О пересмотре коммунальными отделами списков муниципализированных домов" // СУ РСФСР. 1922. N 71. Ст. 409; Декрет ВЦИК СССР от 17 октября 1922 г. "О возврате потребительским кооперативным организациям национализированных и муниципализированных строений" // СУ СССР. 1922. N 5. Ст. 847 и др.
<**> Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов" // Ведомости ВС СССР. 1948. N 36.
<***> Это отчетливо просматривается, например, в известном Постановлении ВЦИК и СНК РСФСР от 1 августа 1932 г. "О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям общественного сектора земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования" (Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве. М.: Юрид. лит., 1972. Т. 1. С. 273).

"Одна из серьезных причин крупных и многочисленных противоречий в гражданском законодательстве - намеренно некритическое перенесение в общество с принципиально иным экономическим и политическим устройством прошлых представлений о соотношении гражданского законодательства с земельным, водным и лесным", - считает А.Л. Маковский. Кроме того, ученый полагает, что в "условиях планово-распределительной экономики земля была изъята из подлинно гражданского оборота. Союзный закон не только абсолютно ясно устанавливал, что "купля-продажа, залог, завещание, дарение, аренда, самовольный обмен земельными участками и другие сделки, в прямой или скрытой форме нарушающие право государственной собственности на землю, - недействительны", но и предусматривал за их совершение ответственность вплоть до уголовной. Государство в административно-разрешительном порядке предоставляло земли другим субъектам "в пользование", к которому практически сводилось все участие земель в экономическом обороте" <*>.
--------------------------------
<*> Маковский А.Л. Гражданское законодательство: пути развития // Право и экономика. 2003. N 3. С. 35.

2. Краткое изложение основных положений становления законодательства РСФСР и СССР о земельных участках и строениях, безусловно, интересный историко-правовой материал, однако необходимо акцентировать внимание не на показательной с научной точки зрения хронологии принятия важнейших актов, а на положениях, отражающих сущность и принципы юридического "созревания" законодательных актов и доктринальных положений новой структуры (именно пока еще структуры, а не системы как таковой) объектов, ранее традиционно относящихся к недвижимому имуществу <*>.
--------------------------------
<*> Закон СССР от 29 октября 1976 г. "Об охране и использовании памятников истории и культуры", Закон РСФСР от 15 декабря 1978 г. "Об охране и использовании памятников истории и культуры" применяют термин "недвижимые памятники".

Первым и основным таким положением следует назвать установленный по вышеназванным причинам формальный приоритет правового статуса строения по отношению к земельному участку. Здания и сооружения, построенные на специально отведенных для этих целей участках земли, находились не только в государственной собственности, но и в собственности кооперативных и общественных организаций, в личной собственности граждан. Данный вид недвижимого имущества с относительной свободой мог переходить от одного лица к другому, однако земельный участок мог принадлежать собственнику строения лишь на условном праве бессрочного пользования <*>.
--------------------------------
<*> Статья 54 ГК РСФСР 1922 г., ст. 105 ГК РСФСР 1964 г., Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 1 июня 1962 г. "Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве" (СП СССР. 1961. N 12. Ст. 93).

Второе принципиальное для дальнейшего исследования положение заключается в юридическом "разрыве" земельного участка и строения, на нем находящегося. Один из важнейших системных элементов - структурное звено "земельный участок - здание" - расчленен: частноправовой характер (с известной долей формальностей) строения соседствовал с публично-правовым регулированием земельных отношений.
Третье положение носит весьма сущностный и показательный для иллюстрации системности объектов недвижимости характер: рассматриваемая совокупность имуществ, пусть не называемая законодателем недвижимыми, настолько структурно взаимосвязана, что просто юридическое изъятие из состава объектов вещных прав важнейшего элемента (земельного участка) невозможно <1>. Системная сущность данной категории объектов гражданских прав не допускает подобный "разрыв", вследствие чего вместо земельного участка как недвижимой вещи в законодательство привносится определенный юридический суррогат - право бессрочного пользования, которое в определенной мере удовлетворяет системное построение объектов недвижимости <2>. Изложенное подтверждается не только рассмотренными правовыми актами, но состоянием юридической науки того периода. Достаточно объективно, глубоко и подробно проанализированное О.С. Иоффе развитие цивилистической мысли в России <3> может быть только обеднено попыткой его пересказа в настоящей работе, вследствие чего следует ограничиться лишь упоминанием того обстоятельства, что в период с 1917 по 1960 годы в советской юридической литературе были опубликованы лишь восемнадцать работ, посвященных собственно объектам гражданских прав (в то время как посвященных юридическим лицам, к примеру, несколько сот) <4>. Безусловно, что значительная часть доктринальных исследований объектов гражданских прав под тем или иным углом зрения в те годы проводилась в рамках рассмотрения вопросов государственной, общественной, кооперативной и личной собственности <5>, тем не менее следует придать приведенному обстоятельству весьма высокое значение хотя бы по той причине, что одной из наиболее заметных публикаций об объектах гражданских прав, посвященных исключительно недвижимости, предшествовала редакционная ремарка "значение деления для определения возможных объектов гражданского оборота" <6>.
--------------------------------
<1> В специальной литературе и беллетристике известны примеры "законодательных" запретов природных явлений.
<2> Данное положение в определенном ракурсе обсуждалось в юридической литературе. Так, И.А. Иконицкая отмечала, что отчуждение земельного участка все же происходит по волеизъявлению субъекта земельных прав. Де-юре земельный участок не участвует в сделке по поводу расположенной на нем недвижимости, фактически такая сделка происходит, хотя ее предметом является не земля как таковая, а соответствующее право на тот или иной участок (Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Теория и тенденции развития. М., 1999. С. 16).
<3> Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. М.: Статут, 2000.
<4> Советское гражданское право. Советское семейное право: Библиография (1917 - 1960). М.: Госюриздат, 1962. С. 147.
<5> См., например: Козырь М.И. Объекты права колхозной собственности и их правовой режим. М.: Госюриздат, 1956; Новицкий И.Б. Право частных лиц на строения // Право и жизнь. 1924. N 9.
<6> Мексин А. Об упразднении разделения имуществ на недвижимые и движимые // Сов. право. 1923. N 3.

Более поздние цивилистические исследования, в определенной мере опережающие российское гражданское законодательство, позволяют правоведам сделать в целом обобщающее заключение о том, что естественные различия, существующие между движимыми и недвижимыми вещами, не должны, да объективно и не могут, игнорироваться законодательством любого общества <1>. Однако в одних случаях, когда это различие признано официально, оно находит оправданное и непротиворечивое отражение в законе; в других же случаях, когда оно официально отвергается, различие между движимым и недвижимым имуществом проводится непоследовательно и завуалировано <2>. Кроме того, отмечено, что с юридической точки зрения эти категории не могли считаться достаточно четкими, ибо отнесение к той или иной категории определялось меняющейся экономической функцией вещи <3>. Данное обстоятельство подмечено и современными зарубежными исследователями. Так, Р. Давид утверждал, что "деление имущества на движимое и недвижимое, являющееся основным для романо-германских правовых систем, не представляет никакого интереса для советских юристов. Для них такой основной характер носит вытекающее из марксистской доктрины деление вещей на орудия производства и предметы потребления" <4>. У. Матеи полагает, что "повсеместно правовой режим земли строго связан с правовым режимом тех предметов, которые имеют устойчивую связь с землей. В самом деле, коммунистические (равно как и колониальные) режимы, исключая землю из круга отношений собственности, но одновременно допуская существование имущественных прав на постройки, возводимые на земле, принимали тем самым правовое решение, противоречащее интуитивной логике и продиктованное исключительно соображениями символического характера" <5>.
--------------------------------
<1> Право собственности, в том числе и в рамках общей теории государственных юридических лиц, под тем или иным ракурсом проблемы средств производства, основных средств рассматривались и развивались видными российскими правоведами: А.В. Венедиктовым, С.Н. Братусем, О.С. Иоффе, А.В. Карассом, Ю.К. Толстым, Д.М. Генкиным, С.И. Аскназием, В.П. Грибановым, В.С. Якушевым и др.
<2> А.В. Венедиктовым подмечено, что, "несмотря на категорический запрет продажи предприятий, зданий и сооружений одним госорганом другому, отдельные госорганы продолжали в некоторых случаях заключать соглашения о возмездной передаче названных объектов, прибегая к более или менее искусной маскировке этой продажи или пытаясь искусственно изъять те или иные объекты из-под действия закона" (Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М.; Л., 1948. С. 407).
<3> Дозорцев В.А. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский; Исследовательский центр частного права. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 235; Сергеев А.П. Гражданско-правовая охрана культурных ценностей в СССР. Л., 1990. С. 47.
<4> Давид Р., Жоффе-Спинозе К. Основные правовые системы современности / Пер. с фр. В.А. Туманова. М.: Междунар. отношения, 1999. С. 198. В современном публичном праве такой подход сохраняется. В соответствии с п. 5 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", утвержденного Приказом Минфина РФ от 30 марта 2001 г. N 26н, "к основным средствам относятся: здания, сооружения, рабочие и силовые машины и оборудование, измерительные и регулирующие приборы и устройства, вычислительная техника, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь и принадлежности, рабочий, продуктивный и племенной скот, многолетние насаждения, внутрихозяйственные дороги и прочие соответствующие объекты. В составе основных средств учитываются также капитальные вложения на коренное улучшение земель (осушительные, оросительные и другие мелиоративные работы); капитальные вложения в арендованные объекты основных средств; земельные участки, объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы)".
<5> Матеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. С. 129.

Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г., возвратили имущественному обороту деление вещей на движимые и недвижимые, положив в основание такого разделения классический критерий прочной связи с землей и невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба для него. Появление данного правила было предрешено отменой привилегий в правовом положении государственной собственности (неограниченная виндикация, бронирование основных фондов от взысканий кредиторов и т.п.) и допуском тем самым в гражданский оборот большого числа недвижимостей, традиционно сосредоточенных в руках государства <*>.
--------------------------------
<*> Суханов Е.А. Основы гражданского законодательства // Вестник Верховного Суда СССР. 1991. N 10. С. 41.

§ 3. Современные проблемы деления имущества
на недвижимое и движимое

1. Проблемам объекта гражданского права, критериям теоретического его разделения (на объект права и объект гражданских правоотношений, объект правового регулирования и объект правоотношения, объект правоотношения и объект прав и обязанностей, объект сделки и объект правового воздействия и т.п.) посвящены исследования видных цивилистов как прошлого, так и современности. Из числа последних следует, безусловно, отметить С.С. Алексеева, О.С. Иоффе, О.А. Красавчикова, В.Л. Слесарева, Ю.К. Толстого, Р.О. Халфину и др. <*>.
--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство "Юрайт", 2004.

<*> Алексеев С.С. Общая теория права. М., 1981; Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. Л., 1949; Красавчиков О.А. Теория юридических фактов в советском гражданском праве. Свердловск, 1950; Слесарев В.Л. Объект и результат гражданского правоотношения. Томск, 1980; Толстой Ю.К. К теории правоотношения. Л., 1959; Халфина Р.О. Общее учение о правоотношении. М., 1974. Подробное рассмотрение теоретических вопросов, связанных с сущностью такой категории, как объект гражданского права, не входит в число задач настоящей работы. Следует ограничиться формулировкой, данной ГК РФ, согласившись с мнением В.П. Мозолина: "Объекты гражданских прав одновременно являются объектами гражданских обязанностей. Точнее было бы в законе пользоваться понятием объектов гражданских правоотношений,.. направленность гражданского правоотношения на соответствующий предмет характеризует также и объекты гражданских прав. С указанными поправками следует воспринимать содержание норм ГК, посвященных объектам гражданских прав" (Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин. М.: БЕК, 1996. С. 222).

Концептуальное деление объектов гражданских прав на недвижимые и движимые имущества - важнейший отправной пункт более углубленного, выходящего за рамки позитивистских догматических комментариев исследования сущности и системных свойств недвижимости. Два с половиной тысячелетия законодательная, судебная практика, цивилистическая мысль, обосновав необходимость и всеполезность выделения недвижимого имущества в особый объект имущественного интереса, в подавляющем большинстве ограничивались более или менее успешными попытками выработать конкретные и однозначные критерии деления вещей (имуществ) на движимые и недвижимые <*>.
--------------------------------
<*> В английском праве имущество делится на реальное и персональное не только по материально-правовым, но и по процессуальным (исковым) основаниям. Понятие реального имущества принципиально соответствует более привычному в континентальном праве недвижимому имуществу. Равным образом можно сделать оговорку о характере деления объектов государственной собственности на средства производства и предметы потребления.

При самых разнообразных методических подходах и научных аргументациях гражданское законодательство и цивилистика предложили, по существу, лишь два критерия анализируемого деления: а) перечисление объектов, относимых к недвижимому имуществу, и б) определение единого, абстрактного, основанного на связи с землей принципа отнесения иных, не охваченных перечнем объектов к недвижимости. Перечисление законом объектов, отнесенных к недвижимости, является наиболее простым с точки зрения современного правопонимания несколько примитивным способом очертить круг объектов высшего абсолютного права собственности <*>. Вместе с тем исчерпывающий перечень объектов недвижимости, возможно, лишая правоприменителя определенной юридической свободы, компенсирует потерю возможности саморазвития системы объектов недвижимости исключительной определенностью позитивной нормы, на этом догматическом уровне стабилизируя оборот и укрепляя вещные права <**>. ГК РФ также дает перечень конкретных объектов, относимых к недвижимости: земельный участок, участок недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130). Эта же статья относит к объектам недвижимого имущества подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иное имущество, отнесенное законом к недвижимости. Буквальное толкование указанной нормы сводится к следующему:
--------------------------------
<*> Основные институты гражданского права зарубежных стран: Сравнительно-правовое исследование. М.: НОРМА, 1999. С. 221. Испанский гражданский кодекс к недвижимым вещам относит землю, строения, дороги и сооружения всякого рода, прикрепленные к земле; деревья, растения с произрастающими на них плодами либо на корню; все иные объекты, присоединенные к недвижимости таким образом, что не могут быть отделены без ущерба целостности объекта, а также достаточно большой дальнейший перечень объектов, включая голубятни и реальные права на недвижимость. См. также: Соединенные Штаты Америки. Конституция и законодательные акты. М., 1993. С. 522.
<**> Примером может служить Итальянский гражданский кодекс, содержащий исчерпывающий перечень недвижимых вещей: земля, водные источники и ручьи, деревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время, а также все, что естественным или искусственным образом оказывается в земле (Основные институты гражданского права зарубежных стран. С. 223).

а) базовый, основополагающий перечень объектов недвижимости: земельный участок, участок недр, обособленные водные объекты, объекты, прочно связанные с землей;
б) производный, незакрытый перечень недвижимостей в виде объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: леса, многолетние насаждения, здания и сооружения;
в) иное имущество, отнесенное (и относимое в будущем) законом к недвижимости (жилое и нежилое помещение, предприятие, кондоминиум <*>, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты) <**>.
--------------------------------
<*> Законы РФ: "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 (Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99), "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400), "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594), "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963).
<**> Особое место в перечне объектов недвижимого имущества занимает предусмотренная законом в качестве таковой доля в праве собственности на объект недвижимого имущества.

Таким образом, современный российский законодатель практически воспроизвел классический принцип отнесения объектов к недвижимому имуществу. Три группы определенных, конкретных объектов (участок земли, участок недр, обособленный водный объект, причем последний из указанных - участок земной поверхности, занятый водой, ни по своей природе, ни логически в данный законодательный ряд не укладывается) и собирательный образ иных недвижимых вещей, отвечающих совокупному критерию: прочная связь с землей, соединенная с невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба назначению.
2. Традиционный законодательный подход к критериям отнесения имущества к недвижимости в российском праве тем не менее обладает, казалось бы, незначительными, но, как будет установлено далее, весьма и весьма сущностными особенностями. Таковых особенностей три.
Первая из них заключается в дальнейшей возможности отдельными федеральными законами включать в установленный основным кодифицированным актом перечень недвижимых объектов. Такая возможность практически немедленно была использована законодателем, и сначала сам Кодекс дополнил перечень недвижимостей (ст. 130 ГК РФ) предприятием как имущественным комплексом, а также иным имущественным комплексом <*>, а затем иные законы - нежилыми и жилыми помещениями, кондоминиумами и т.д. Весьма вероятно, что и в дальнейшем перечень объектов недвижимости будет пополняться новыми законами, в том числе и законами, регулирующими отношения, составляющие предмет далеко не гражданского права <**>.
--------------------------------
<*> Понятие "иной имущественный комплекс" ГК РФ применяет наряду с предприятием в нормах, регулирующих залоговые отношения.
<**> Например, природоохранные отрасли, налоговое и градостроительное законодательство и т.д.

Вторая особенность российского определения недвижимого имущества состоит в неясности легального определения характерных границ (рода и вида) объектов, относимых к недвижимости по признаку прочной связи с землей, соединенной с невозможностью перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Легальная формулировка "все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых..." не позволяет однозначно определить, о каких именно объектах идет речь <*>. Следуя буквальному толкованию этой нормы, в соответствии с анализируемым критерием к недвижимости относятся не только рукотворные здания или сооружения, но и все иное, что прочно связано с землей.
--------------------------------
<*> К примеру, Испанский гражданский кодекс предусматривает отнесение к недвижимости "сооружения всякого рода, прикрепленные к земле", Итальянский гражданский кодекс - "строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время" (Основные институты гражданского права зарубежных стран. С. 221, 223).

Третьей и наиболее важной, на наш взгляд, особенностью законодательного определения недвижимости является принципиальная значимость объекта. Понятие "несоразмерный ущерб" относится исключительно к назначению объекта недвижимого имущества. В подавляющем большинстве иные правовые системы определяют в данном делении только один дифференцирующий признак - прочная связь с землей. Предусмотренный в ГК РФ соразмерный или несоразмерный ущерб назначению в отдельных случаях (не дающих основания для принципиальных выводов) становится не столько дополнительным, сколько решающим признаком недвижимой вещи <*>. Назначение (функция) недвижимой вещи - существеннейший системный признак, который более детально будет рассмотрен ниже.
--------------------------------
<*> Высшие судебные инстанции вкладывают в понятие "несоразмерный ущерб" следующее: "невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п." (п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. N 9.

Кроме того, следует отметить, что российский гражданский закон остался верен традиционному подходу к определению недвижимых вещей по природе (упомянутых выше) и недвижимых вещей по закону. К последним относятся, в частности, юридически недвижимые объекты, физическая природа которых, рассматриваемая в отрыве от системного построения, таковой однозначно не является (морские и воздушные суда, космические объекты и т.д.).
3. Классические цивилистические исследования сущности деления вещей на движимые и недвижимые в большинстве своем относились к догматическим комментариям законодательной (в отдельных случаях - судебной) нормы <*>. Правоведы отмечали особенности деления вещей на движимые и недвижимые, подвергали анализу публичный характер объектов недвижимости (в первую очередь, естественно, земли). Так, в частности, было отмечено, что, во-первых, недвижимое имущество, состоявшее преимущественно из земельных участков и строений на них, подвергается непрерывному публичному ограничению; во-вторых, владение недвижимым имуществом всегда открыто для публичной власти и, следовательно, доступно для фискально-налогового воздействия <**>. Все известные правоведы прошлого и позапрошлого столетий (Д.И. Мейер, Г.Ф. Шершеневич, В.И. Синайский и др.) единодушно исследовали "неразрывную", "прочную" связь с землей как принципиальный признак недвижимого имущества; кроме того, Г.Ф. Шершеневич, к примеру, выделял особую значимость, ценность объекта, прочно к земле прикрепленного, чтобы считать этот объект недвижимой вещью <***>.
--------------------------------
<*> Русское гражданское право. Обзор действующего законодательства, кассационной практики правящего сената и Проекта гражданского уложения: Пособие к лекциям А.М. Гуляева. СПб., 1912; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995; Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002 и др.
<**> Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 2. М., 1997. С. 141.
<***> Г.Ф. Шершеневич отмечал, что собственно и исключительно назначение строения не имеет влияния на признание за ним движимого и недвижимого свойства, так, например, нельзя признать недвижимостью беседку в саду (Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 151).

Таким образом, российская цивилистика конца XIX - начала XX века в сфере деления объектов гражданских прав на недвижимые и движимые вещи в основном ограничилась комментариями действующего в то время гражданского законодательства <*>, лишь, пожалуй, И.А. Покровский в рассмотрении сущности недвижимости не ограничился юридической догматикой, отметив одну из основных, относящихся к характеристике системности черт всей совокупности недвижимых вещей: неизбежную периодичность максимального включения в оборот недвижимости с неизбежным же ограничением, вплоть до полного запрета ее участия в экономических отношениях <**>.
--------------------------------
<*> Свод законов Российской империи. Т. Х. Ч. 1. Ст. 387.
<**> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 204.

Современные правоведы, среди которых следует отметить таких, как В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, Е.А. Суханов, О.М. Козырь, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, Е.Ю. Петров, А.А. Александров <*>, достаточно обширно и глубоко проанализировали действующее законодательство и судебную практику о недвижимом имуществе, развив те положения, которые были обозначены много ранее, но не потеряли и, вероятно, не потеряют свою актуальность в обозримом будущем: о сущности недвижимого имущества, о делении вещей на движимые и недвижимые, о юридической или физической природе объектов недвижимого имущества. Причем отмеченный последний момент вызвал незначительные разногласия между цивилистами и сводился к признанию (или отрицанию) для отнесения объекта к недвижимому имуществу необходимости юридической связи объекта недвижимости с участком земли, на котором объект расположен <**>.
--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под ред. П.В. Крашенинникова включен в информационный банк согласно публикации - Издательство "Спарк", 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное).

<*> Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Сб. памяти С.А. Хохлова. М., 1998; Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999; Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России (начало ХХ в. и современность) // Вестник МГУ. Сер. 11. Право. 1996. N 6; Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений // Государство и право на рубеже веков: Сб. / Под ред. Т.Е. Абовой. М., 2001; Дозорцев В.А. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский; Исследовательский центр частного права. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998.
<**> Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1. / Под ред. Е.А. Суханова. М., 1998. С. 304.

Действительно, для признания права собственности на строение необходимо определенное право на земельный участок, поскольку известно, что "недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает, что в качестве недвижимого должно рассматриваться лишь имущество, на которое могут быть установлены право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима государственная регистрация" <*>. Логично утверждение для объектов недвижимого имущества, уже участвующих в имущественных отношениях, право на которые (объекты) подлежит специальному учету и регистрации.
--------------------------------
<*> Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. С. 276.

Однако отрицать существование объектов недвижимости до государственной регистрации "первого" права на него равносильно отрицанию вещей вообще, "которые предназначены удовлетворять определенные потребности и могущие быть в обладании человека" <1>. Не право порождает недвижимую вещь, а недвижимость, признаваемая таковой в силу природных свойств или указания закона, требует регистрации права на нее. Деление вещей на недвижимые и движимые необходимо для установления круга объектов, подпадающих под особое правовое положение. Особые черты недвижимых вещей: "стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его" <2>. Развивает это положение и Б.М. Гонгало: "...деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей)". В ст. 130 ГК при определении недвижимости не упоминается такой ее признак, как наличие государственной регистрации. Для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению <3>, - полагает и ряд других авторов <4>. В этой связи следует также отметить, что дискуссия развивается в отношении только одного из видов недвижимых вещей - строения (здания, сооружения), между тем как существование иных недвижимостей (земельный участок, космический объект и т.д.) подобных вопросов не влечет.
--------------------------------
<1> Красавчиков О.А. Гражданское право: Учебник: В 2 т. М., 1985. Т. I. С. 180 - 181.
<2> Саватье Р. Теория обязательств. М., 1972. С. 58. Следует отметить, что стремление позитивного публичного права к бесконечно детальной регламентации могло бы привести в особых случаях к попыткам регистрации всего и вся, как это уже имеет место применительно к автотранспорту, маломерным судам, оружию, а ранее к печатающим машинкам и копировальным аппаратам.

КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под ред. П.В. Крашенинникова включен в информационный банк согласно публикации - Издательство "Спарк", 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное).

<3> Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999. С. 15 - 16.
<4> См., например: Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. N 8. С. 104 - 110.

Современная судебная практика подтверждает изложенные выводы. Показательно в этом плане Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 сентября 2000 г. N 1288/00 <*>.
--------------------------------
<*> Текст Постановления опубликован: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. N 12.

Как видно из материалов дела, товарищество приобрело на открытых аукционных торгах имущество муниципального предприятия "Овощной магазин N 48", представлявшего собой отдельно стоящее одноэтажное сооружение. Земельный участок площадью 0,03 гектара, на котором расположено спорное строение, предоставлен товариществу в соответствии с постановлением главы администрации для эксплуатации овощного магазина, и для этих целей заключен договор аренды земли.
Постановлением главы администрации города было разрешено в течение двух лет произвести реконструкцию овощного магазина с разработкой проектно-сметной документации, предусматривающей использование легковозводимых конструкций (с учетом временного размещения магазина). Этим же постановлением товариществу предписывалось согласовать проект с главным архитектором города и начать реконструкцию магазина после получения разрешения на производство работ в инспекции Госархстройнадзора. Однако товарищество еще до издания указанного постановления без согласия собственника произвело снос магазина и, не получив разрешения на производство строительно-монтажных работ в инспекции Госархстройнадзора, приступило к кирпичной кладке стен, перегородок и бетонированию оставшегося фундамента.
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Разрешение инспекции Госархстройнадзора на производство строительно-монтажных работ товарищество не получило до настоящего времени. Земельный участок предоставлялся целевым назначением для эксплуатации овощного магазина, а не для строительства нового объекта.
Поскольку разрешенная главой администрации города реконструкция здания для временного размещения магазина не произведена в установленный срок, а старое здание овощного магазина снесено полностью, это постановление отменено постановлением мэра города. При таких условиях, полагает Высший Арбитражный Суд, вывод суда кассационной инстанции о том, что спорный объект не является самовольной постройкой, противоречит п. 1 ст. 222 ГК РФ и не подтверждается имеющимися в деле документами. В соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Исходя из того что товариществу земельный участок постановлением главы администрации предоставлялся во временное пользование и для других целей, указанное постановление отменено, а земельный участок под постройкой предполагается использовать под жилищное строительство, оснований для признания права собственности на возведенную постройку за истцом не имеется. Встречный иск об обязании товарищества снести спорную постройку подлежит удовлетворению на основании п. 2 ст. 222 ГК РФ.
Правовой конфликт, решенный судом, таким образом, развивался по поводу недвижимого имущества, право на которое не было зарегистрировано, что не дало оснований не применять нормы законодательства о недвижимых вещах.
4. "Синдром" правовой законодательной и доктринальной безупречности, свойственный гражданскому законодательству и цивилистике, которые в течение двух тысячелетий "выстрадали" конструкцию недвижимой вещи (так и не решив всех глубинных проблем), не знаком иным, публичного порядка отраслям права. Если специалисты гражданского права не могут прийти к единому выводу о моменте возникновения недвижимой вещи как объекта гражданских прав, то налоговое законодательство таких проблем не замечает совсем. Налоговый кодекс РФ (ст. 85) не только предусматривает, что органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе, о транспортных средствах, зарегистрированных в этих органах (правах и сделках, зарегистрированных в этих органах), и об их владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации <*>, но и "легко решает" вопрос о "существовании" объекта недвижимого имущества как объекта налогообложения. Через подзаконные акты предписывается организациям технической инвентаризации направлять сведения об инвентаризационной стоимости расположенного на подведомственной им территории недвижимого имущества и его владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения. Сведения об инвентаризационной стоимости объектов налогообложения заполняются на основании данных технических паспортов. В случае если отсутствуют технические паспорта объектов недвижимого имущества или плановая инвентаризация таких объектов не была проведена в течение последних пяти лет, организации технической инвентаризации представляют сведения по результатам массовой оценки объектов, которые могут быть скорректированы после проведения полной паспортизации объекта и предоставления выписки в налоговый орган о его инвентаризационной стоимости. И наконец, "венцом" юридической идентификации объекта как недвижимого служит следующее положение: "В случае если объект налогообложения на момент представления сведений не поставлен правообладателем на технический учет, организации технической инвентаризации представляют сведения по результатам визуального наблюдения, которые впоследствии могут быть скорректированы после проведения полной паспортизации объекта и предоставления выписки в налоговый орган о его инвентаризационной стоимости" <**>. Приведенное положение ни в коей мере не может служить каким-либо доводом; оно лишь свидетельствует о том, что для публичного права недвижимая вещь (объект налогообложения) приобретает юридическую значимость самим фактом существования, удостоверенным визуальным наблюдением сотрудника технической организации <***>.
--------------------------------
<*> Примечательно, что недвижимость в данной норме "соседствует" с транспортными средствами.
<**> Приказ Госстроя РФ и МНС РФ от 28 февраля 2001 г. N 36/БГ-3-08/67 "Об утверждении Порядка представления уполномоченными организациями технической инвентаризации в налоговые органы сведений об объектах недвижимого имущества" // Российская газета. 2001. 28 апреля.
<***> Решением Верховного Суда РФ от 28 июня 2001 г. N ГКПИ01-946 данный Приказ признан соответствующим законодательству.

§ 4. Связь с землей как общий системный признак
недвижимой вещи

1. "Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности... Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости" <1>, - в какой-то мере данные строки обусловили границы дальнейших догматических исследований в этом аспекте сущности недвижимого имущества. Правоведы рассматривали понятие "прочная связь с землей" исключительно как соединение (соединенность) <2> объекта с грунтом (почвой). В настоящее время механические критерии прочности связи строения с землей заметно утрачивают свое значение <3>, уступая зависимости (прочности) юридической <4>.
--------------------------------
<1> Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 96.
<2> Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права. Т. 1. Часть общая. СПб., 1911. С. 596.
<3> Известно, что Французский гражданский кодекс особо подчеркивал такую связь строения и земли: соединение посредством цемента или алебастра.
<4> Цивилистами начала XX века было отмечено, что существующая юридическая связь между землей и строением определяется как соотношение главной вещи (земля) и принадлежности (строение) (Кассо Л.А. Здание на чужой земле. М., 1905. С. 42).

Но и юридическая связь здания (сооружения) с земельным участком (землей) рассматривалась преимущественно как соотношение правовых режимов этих в определенной мере самостоятельных объектов недвижимости. Юридическая связь в упрощенном виде представляет совпадение (или возможность "сосуществования") вещных прав владельца как на земельный участок, так и на строение. В классическом виде (здание есть принадлежность земельного участка), действительно, такая связь не только имеется, она необходима <*>. В современном же российском гражданском законодательстве, как уже отмечалось, упомянутая юридическая "сцепка" при поверхностном рассмотрении может отсутствовать. Это дало основание современным исследователям полагать, что, поскольку "лицо, не имеющее право собственности на земельный участок, по действующему законодательству может стать первичным собственником здания или сооружения как объекта недвижимости", то "требование прочной связи с землей просматривается только в контексте физического соединения с земельным участком, при отсутствии, как правило, общего правового режима" <**>. Вместе с тем данное обстоятельство представляется недостаточным, чтобы сделать однозначный вывод об отсутствии юридической "прочной связанности" объектов недвижимости, в рассматриваемом случае - земельного участка и строения, по следующим соображениям. Во-первых, возможно, отсутствующее на момент приобретения строения право на земельный участок под ним возникает впоследствии либо путем передачи его бывшим собственником строения, либо возникновением вещного права на данный участок или участок, необходимый для пользования строением (ст. 552 ГК РФ). Во-вторых, объект недвижимого имущества фактически и юридически закреплен на конкретном, индивидуально-определенном участке земли, что необходимо для адресности и публичности этого объекта, на земельном участке, не просто выделенном в натуре, а юридическими средствами обозначенном в специальных учетных технических и регистрационных документах. В литературе такая пространственная и правовая обособленность объекта недвижимости от иных объектов гражданских прав признается его (объекта недвижимости) дискретностью <***>. Юридическое обозначение недвижимости первоначально всегда опережает возникновение вещных прав на него. Вещные права на определенный объект недвижимости вовсе не могут быть зарегистрированы (например, при самовольной постройке), но это не может означать, что недвижимое имущество не становится предметом правового, в том числе гражданско-правового, регулирования. В частности, градостроительное законодательство устанавливает, что объектами градостроительной деятельности, подлежащими государственному техническому учету и технической инвентаризации, являются:
--------------------------------
<*> См., например: Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. М.: Статут, 2000.
<**> Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Дис. ... д-ра юрид. наук. Томск, 2004. С. 61.
<***> Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юридический центр Пресс, 2002. С. 140.

а) объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;
б) самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);
в) объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;
г) бесхозяйные объекты. Сведения об этих объектах (уже признаваемых недвижимыми) являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведения государственного статистического учета, определения размера налога на имущество, ведения земельного, градостроительного кадастров, а также реестра федерального имущества <*>.
--------------------------------
<*> Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921.

Кроме того, "прочная" юридическая связь здания или сооружения с землей при отсутствии единых вещных прав на строение и земельный участок под ним проявляется и во взаимном правовом влиянии правовых режимов <*> друг на друга, а при отсутствии на строение каких-либо вещных прав (например, самовольная постройка) можно говорить о "несанкционированном качественном изменении" объекта недвижимости, которым является земельный участок. Следует отметить, что прочная связь с землей недвижимого объекта, по существу, сокращает ограниченный пространственный ресурс землевладельца, нарушает территориальную неприкосновенность публичного собственника, ограничивает доступ к недрам и т.д.
--------------------------------
<*> О понятии правового режима см., например: Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения. Общее понятие. Актуальные вопросы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского; Исследовательский центр частного права; Российская школа частного права. М.: Статут, 1998. С. 109 - 160.

2. Рассматриваемые положения о прочной связи недвижимого объекта с землей не могут не быть обусловлены временным фактором этой связи <*>. Позитивная норма ГК РФ о недвижимом имуществе, к сожалению, не содержит указания на временной характер прочной связи. Именно по этой причине в правоприменительной практике в решении вопроса об отнесении прочно (и физически, и юридически) связанного с землей объекта к недвижимости превалируют нормы публичного права, однозначно не признающие временные сооружения объектами недвижимого имущества независимо ни от прочности связи объекта с землей, ни от его неперемещаемости <**>.
--------------------------------
<*> Итальянский гражданский кодекс предусматривает такую связь "постоянно или на определенное время" (Основные институты гражданского права зарубежных стран. С. 223).
<**> Например, Градостроительный кодекс РФ (ст. 62) не позволяет отнести к недвижимому имуществу хотя бы и прочно связанные с землей неперемещаемые объекты, если они являются временными зданиями и сооружениями, необходимые для организации строительных работ.

Это обстоятельство в целом разделяется отдельными правоведами: "Представляется сомнительной обоснованность признания объектов, сооруженных на время, недвижимостью ввиду отсутствия признака прочной связи с землей, постоянства, бессрочности, их предназначенности для удовлетворения постоянной, а не временной только хозяйственной цели. Независимо от наличия фундамента они не обладают свойствами неперемещаемости ввиду запрограммированного сноса или переноса" <*>. Данный вывод не представляется бесспорно доказанным. Временное здание или сооружение, имеющее физическую прочную связь с землей, по логике должно иметь и определенную юридическую связь с занимаемым участком (предоставление того или иного права землепользования, адресность и т.д.). Норма ГК РФ не содержит привязки здания или сооружения к временному критерию. Рукотворные объекты недвижимого имущества по существу своему временные, построенные в 60-е годы многочисленные блочные пятиэтажные дома уже в ближайшее время потребуют демонтажа. В связи с этим в буквальном значении временный (или постоянный) характер объекта не может быть положен в основу деления вещей на недвижимые и движимые. Не только временный или постоянный характер строения в настоящее время предопределяет отнесение объекта к недвижимому или движимому имуществу. В не меньшей степени правоприменительная практика ориентируется на другой, также не установленный гражданским законодательством критерий: капитальность или некапитальность сооружения. Иллюстрацией такого сугубо технического подхода может быть одно из многочисленных дел, рассмотренное высшей судебной инстанцией (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 февраля 2000 г. N 3280/99). Исследуя заявление истца о праве на недвижимую вещь, в подтверждение чего истец представил регистрационные документы бюро технической инвентаризации, Высший Арбитражный Суд РФ указал, что этот факт (регистрация в БТИ) не свидетельствует о приобретении объекта недвижимости. Кроме того, указано, что в процессе рассмотрения спора судом не исследован вопрос о том, построен ли прежним владельцем временный павильон либо капитальное строение, была ли получена на его сооружение необходимая разрешительная документация. После выяснения этих обстоятельств суд должен дать правовую оценку регистрационному удостоверению БТИ. Суд, следует далее, должен оценить значение регистрации в БТИ договора купли-продажи, выяснив, порождала ли такая регистрация право собственности на объект у истца либо путем регистрации осуществлялся только технический учет предмета договора <**>.
--------------------------------
<*> Кузьмина И.Д. Указ. соч. С. 62.
<**> Текст Постановления опубликован: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. N 5.

Подмена правовых понятий техническими деталями (капитальность, наличие или отсутствие коммуникаций) не поможет, естественно, правильно дать юридическую оценку объекта: является он недвижимым или нет. Технико-архитектурная характеристика, безусловно, необходима суду для оценки, но в качестве не более чем одного из многих обоснований. Признание понятия "прочная связь с землей" исключительно как физическое, таким образом, вручает право решения одного из важнейших вопросов гражданско-правового регулирования экономического оборота не правоведам, а инженерам со всеми вытекающими отсюда последствиями. Суды должны принимать решения о признании объекта недвижимым, исследовав весь комплекс юридических проблем, не сводя их к капитальности или к временности.
Определенный ракурс в исследуемом вопросе имеют международные соглашения, стороной которых выступал СССР, а впоследствии - его преемник - Российская Федерация, которые, как правило, не содержали и не должны были содержать четкие определения понятия "недвижимое имущество", поскольку в регулировании отношений по поводу последних лишь отсылали к соответствующему (по месту нахождения недвижимости) национальному законодательству <*>. Исключения составляют международные договоры, связанные с обеспечением коллективной безопасности, присутствием на территории иного государства вооруженных сил и т.д. <**>. Такие соглашения содержат официальное понятие недвижимости, оговаривая, впрочем, локальный, применяемый лишь для данного документа их характер. В качестве иллюстрации такой дефиниции можно указать на формулировку недвижимого имущества, содержащуюся в Соглашении о статусе формирований сил и средств системы коллективной безопасности (Бишкек, 11 октября 2000 г.): "Недвижимое имущество (объекты недвижимости) - земельные участки и расположенные на них казармы и жилые помещения, коммунальные сооружения, военные предприятия (учреждения), подъездные железнодорожные пути, аэродромы, учебные центры и полигоны, стационарные пункты управления и узлы связи, стационарные средства радиотехнического и навигационного обеспечения, здания и сооружения арсеналов, баз хранения, складов и другие объекты инфраструктуры, являющиеся собственностью принимающей Стороны и находящиеся с ее согласия во временном пользовании воинских формирований других Сторон" <***>.
--------------------------------
<*> Так, например, в соответствии с Договором между Российской Федерацией и Республикой Польша о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским и уголовным делам (Варшава, 16 сентября 1996 г.) к правоотношениям, касающимся недвижимого имущества, применяется законодательство и компетентные учреждения Договаривающейся Стороны, на территории которой находится недвижимое имущество. Указанный Договор вступил в силу 18 января 2002 г. Российская Федерация ратифицировала настоящий Договор Федеральным законом от 13 июля 2001 г. N 96-ФЗ (СЗ РФ. 2002. N 7. Ст. 634).
<**> См., например: Договор между Российской Федерацией и Арабской Республикой Египет о взаимной правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, коммерческим и семейным делам (Москва, 23 сентября 1997 г.), Соглашение между Российской Федерацией и Республикой Молдова о правовом статусе, порядке и сроках вывода воинских формирований Российской Федерации, временно находящихся на территории Республики Молдова (Москва, 21 октября 1994 г.).
<***> СЗ РФ. 2002. N 5. Ст. 384.

Отсутствие в приведенном определении сущностных критериев отнесения того или иного имущества к недвижимому восполняется достаточно развернутым перечнем конкретных недвижимых объектов. Этот перечень тем не менее безальтернативно свидетельствует об использовании и международно-правовыми актами исключительно цивилистической конструкции этих объектов (прочная связь с земельным участком и невозможность переноса без ущерба назначению).
3. Не менее важным в определении недвижимости объекта является второй критерий, как известно, применяемый в совокупности с первым - прочной связью с землей. Речь идет о невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. В литературе данный критерий лишь констатировался, судебная практика при отнесении или неотнесении объекта к недвижимости также основной упор делала на прочную связь с землей. Прочная связь с землей (как физическая, так и юридическая) теряет смысл, если объект может быть незатруднительно перемещен в любое другое место. Если редкая недвижимая вещь в современном мире не может быть перемещена в пространстве, то какой смысл следует вкладывать в одно из понятий, определяющих недвижимость объекта, а именно в его неперемещаемость? Причем законодатель не ставит в условие затратность возможного перемещения, стоимость объекта, его сохранность и т.д. Критерий заключается именно в причинении несоразмерного ущерба назначению объекта. Буквальное толкование нормы ГК РФ (ст. 130) не может дать ясное однозначное понимание ряда весьма существенных аспектов, а именно:
1. Несоразмерный ущерб. Понятие несоразмерности нуждается хотя бы в сравнительной мере. Несоразмерности относительно чего? Есть ли мера этой "соразмерности"?
2. Ущерб назначению. Гражданское законодательство, как и любое иное, оперирует (должно оперировать) четкими, формально определенными понятиями. В чем должен выражаться ущерб? В денежных суммах? Каждый ли объект имеет назначение? В частичной невозможности нести (отправлять, выполнять) назначение?
3. Несоразмерный ущерб назначению. Означает ли это оценочное понятие, что пространственное перемещение объекта может повлечь большее или меньшее затруднение в исполнении функциональных задач (если они имеются)?
Эти и многие другие вопросы не нашли пока решения ни в науке гражданского права, ни в законодательстве, ни в судебной практике. Если речь в данной плоскости идет не о зданиях и сооружениях, то проблема применения анализируемых критериев деления имуществ на движимые или недвижимые вовсе не ставится, следовательно, можно предположить, что прочная связь с землей и неперемещаемостью может иметь значение исключительно для рукотворных строений. Для зданий и сооружений первоначальная стадия юридического существования - либо землеотвод, разрешение на строительство, приемка в эксплуатацию и т.д., либо снос или узаконивание самовольной постройки, причем в последнем варианте опять же предоставление земельного участка, строительная экспертиза (на предмет безопасности) и т.д.
Следует сделать вывод, что легальный критерий отнесения объектов к недвижимому имуществу, указанный в ст. 130 ГК РФ, не столько свидетельствует о физической связанности с землей (она также весьма и весьма важна), сколько предполагает юридическую плоскость такой соединенности, свидетельствующей о более тесном правовом взаимодействии и наличии структурных построений и системных связей. Более подробно здания и сооружения будут рассмотрены в упомянутом системном взаимоотношении с другими объектами недвижимого имущества в следующих главах. В данном параграфе акцентируется внимание на неминуемых правовых связях недвижимых объектов, которые, не исключая их природной соединенности, объективно необходимы и наличествуют в недвижимости.

§ 5. Неделимость объектов недвижимого имущества

1. Известно, что недвижимые вещи по своей правовой природе не потребляемы, индивидуально определенны и, как всякая вещь, в юридическом значении неделимы <*>. Безусловно, в имущественном обороте участвуют сложные вещи, вещи с принадлежностями (ст. ст. 134, 135 ГК РФ) <**>. Но даже эти юридические конструкции, признавая в определенных случаях отдельные "составные" части вещей самостоятельными объектами, объединяют их в единое целое. Только объединенная таким образом вещь выступает в обороте, подчиняя своей правовой судьбе вошедшие в ее состав и юридически "растворившиеся" в ней (вещи) иные предметы материального мира, которые в прочих условиях могут выступать в качестве самостоятельных объектов (пресловутый сервиз). Бесспорно, сложная вещь может быть разделена на отдельные вещи - объекты, ранее выступающие единым целым, и каждая из составных частей способна быть предметом экономического интереса. Но выделение из сложной вещи ее составной части как самостоятельного объекта ведет к юридическому "исчезновению" сложной вещи либо к ее качественным изменениям, позволяющим говорить о появлении новой вещи. Возникновение же новой вещи "из части другой вещи" невозможно без юридического исчезновения предшествующего материального объекта и появления нового <***>.
--------------------------------
<*> Теоретическая проблематика соотношения понятий "часть" и "целое" недвижимой вещи применительно к системе объектов недвижимого имущества рассматривается в настоящей работе далее.

КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательский Дом Инфра-М, 2004.

<**> См., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2002; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Рук. авт. кол. и отв. ред. д-р юрид. наук, проф. О.Н. Садиков. 3-е изд., испр. и доп. М.: Юридическая фирма "Контракт"; Инфра-М, 1998.
<***> Более подробно о сложной недвижимой вещи см. § 3 главы третьей настоящей работы.

Иными словами, в данных обстоятельствах можно говорить исключительно о разделении вещи на две новых, самостоятельных. Делимость вещей как сущностный признак в значительной степени характерна для объектов, определяемых родовыми признаками.
Весьма показательным в связи с изложенным является Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 июля 2002 г. N 3531/00 <*>. В арбитражный суд подан иск о признании недействительным договора от 14 января 1998 г. N 3 о купле-продаже скважины минеральной воды N 1-Б и не завершенного строительством здания насосной станции и о применении последствий недействительности этих сделок. Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод, что по составу и назначению скважина и насосная станция, согласно ст. 135 ГК РФ, должны рассматриваться соответственно как главная вещь и принадлежность. Скважина являлась объектом федеральной собственности и не находилась в законном владении предприятия "Полет". Поэтому наложение на нее ареста как на имущество должника, согласно Временному положению о порядке обращения взыскания на имущество организаций, утвержденному Указом Президента РФ от 14 февраля 1996 г. N 199, и последующая ее реализация противоречат законодательству. Насосная станция аресту не подвергалась, поэтому оснований для ее реализации не имелось.
--------------------------------
<*> Текст Постановления опубликован: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. N 10.

Суд кассационной инстанции обоснованно признал, что эти выводы не соответствуют материальному и процессуальному праву. Из материалов дела следует, что скважина и насосная станция являются совокупностью вещей, образующей единое целое, и используются по общему назначению. Насосная станция строилась предприятием "Полет" применительно к скважине, и в дальнейшем скважина и насосная станция эксплуатировались как единый имущественный комплекс - гидротехническое сооружение (ст. 134 ГК РФ).
Об этих обстоятельствах, а также о том, что скважина и насосная станция на момент наложения ареста и обращения взыскания на имущество находились в законном владении предприятия "Полет", свидетельствуют документы Омского городского бюро технической инвентаризации - технические паспорта названных объектов, договор от 14 октября 1994 г. N 023 о закреплении за предприятием "Полет" государственного имущества на праве хозяйственного ведения. Эти документы не исследованы судами первой и апелляционной инстанций, и им не дано надлежащей оценки. На необходимость оценки скважины и насосной станции как единой (сложной) вещи, а также установления законного владельца этого имущественного комплекса было указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 сентября 2000 г. по настоящему делу.
Изложенное позволяет сделать вывод, что данное принципиальное положение о неделимости можно, а в некоторых случаях следует распространить на вещи недвижимые. Традиционное деление недвижимых вещей на недвижимость по природе, на недвижимость по назначению и на недвижимость по закону исходит в том числе и из исключительной неделимости этих объектов (см., например, Французский гражданский кодекс). В первую очередь это относится к объектам недвижимости по природе: участкам недр, земельным участкам.
2. Понятие "участок" уже означает часть целого. Условное, исключительно правовое вычленение из этого единого целого индивидуально-определенного участка исчерпывает механизм включения этого объекта в предпринимательский оборот (в противном случае понятие дискретности объектов гражданских прав как необходимого условия оборота теряет смысл). Участок недр, земельный участок неделим по своей юридической природе; выделение же в натуре "части" земельного участка означает прекращение первоначального объекта и появление двух новых, которые только суммарно (территориально, пространственно) соответствуют предшествующему объекту. В этой связи известное положение, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок (ст. 273 ГК РФ), естественным образом вплетается в регулирование отношений по поводу недвижимого имущества. Если изначально в рассматриваемой статье законодатель справедливо обозначает собственно земельный участок, то в дальнейшем включает в состав объектов недвижимого имущества новое, несколько неожиданное понятие: "часть земельного участка". Является ли в этом случае часть земельного участка самостоятельным объектом гражданских прав или мы имеем дело с простой законодательной небрежностью? Ответ естествен: "часть" земельного участка (любого другого недвижимого имущества) - собственно земельный участок.
Представляется, что появление категории "часть" в объектах гражданских прав нельзя отнести к элементарной законотворческой оплошности, поскольку в отношении иного объекта недвижимого имущества также и неоднократно применяется подобное понятие: предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок (ст. 132 ГК РФ). Кроме того, в гражданском законодательстве как объекты прав встречаются: части земельных участков (ст. ст. 340, 552, 553 ГК РФ), части участков недр (ст. 26 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), части помещений (ст. 26 того же Закона), а также части зданий, части жилых домов и т.д.
Вместе с тем на примере такого, казалось бы, стремящегося к постоянному изменению собственного состава объекта гражданских прав, каким является предприятие, можно уяснить следующее. Собственник полномочен, например, отчуждать предприятие не только как единый объект, но и "частями", предварительно "расчленив" имущественный комплекс. Таким образом отдельно могут быть проданы или отчуждены иным способом и по отдельным самостоятельным договорам разным лицам вещи, права на результаты интеллектуальной деятельности, права, обязанности и т.д. В таком случае предприятие - имущественный комплекс - уже не выступает как прежний недвижимый объект гражданских правоотношений, юридически он прекращает свое существование. Основным критерием, определяющим юридические рамки предприятия как имущественного комплекса, является ранее сложившаяся и сохраняемая им на момент отчуждения первоначальная гражданско-правовая оборотоспособность как единого объекта, способность и далее, и аналогичным образом участвовать в предпринимательской деятельности. Изъятие из состава имущественного комплекса, предопределенного его местом в экономическом обороте и стоящими перед ним производственно-хозяйственными задачами, какого-либо существенного элемента (вещи, права и т.д.) влечет прекращение имущественного комплекса как единого объекта и появление ряда иных объектов - самостоятельных вещей, прав, результатов интеллектуальной деятельности.
Приведенный вывод находит подтверждение и в практике Высшего Арбитражного Суда РФ. При рассмотрении судебного дела о купле-продаже предприятия на условиях конкурса было установлено, что опубликованный состав отчуждаемого торгового имущественного комплекса в качестве долгов предприятия содержал определенную кредиторскую задолженность. После совершения сделки и ее соответствующего оформления новый собственник установил, что фактическая задолженность предприятия значительно превышает публично указанную продавцом. Это обстоятельство послужило основанием иска покупателя о включении в договор купли-продажи предприятия условия о правопреемственности только в части обязательств (заранее ему известных), то есть новый собственник предложил ограничить содержание (состав) имущественного комплекса. Арбитражный суд, отказав собственнику в иске, сослался на положения ГК РФ (ст. ст. 132, 559) о переходе в собственность покупателя предприятия в целом как имущественного комплекса, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам <*>.
--------------------------------
<*> Пункт 4 приложения к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости".

Безусловно, нельзя ставить знак равенства между предметами и явлениями окружающей действительности и интерпретацией этих предметов и явлений в законодательстве, которое естественным образом позволяет себе подчинять физические, социальные, психологические и иные объективные свойства нуждам наиболее эффективного правового регулирования. Юридическая наука оперирует в качестве исходного, базового материала, по существу, производными, правовыми категориями: нормами, юридическими фактами и т.д., - однако в доктрине есть понятия базового, основополагающего характера, разрушение которых может привести к отрицанию всей цивилистической науки как таковой. Ввиду этого не может быть оправданием включение в оборот части недвижимой вещи только на основании того обстоятельства, "что это законом не запрещается". Нельзя полностью согласиться и со следующим, бесспорно экономически обоснованным положением, что "при формальном толковании данных норм получается, что при необходимости передать в пользование не весь объект целиком, а только его часть собственник должен сначала разделить объект на новые объекты права собственности, а только потом передавать один из них в пользование. Исполнение таких требований привело бы к неоправданному усложнению имущественного оборота. А что делать после прекращения аренды части недвижимости, выделенной в виде самостоятельного объекта права собственности? Объединять, а в случае необходимости передачи в пользование других частей опять "делить"? К счастью, на практике собственники делимых объектов недвижимости передают в пользование помещения и части земельных участков без "раздела" здания или участка. При этом согласно п. 2 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок к ним" к договору аренды, представляемому на регистрацию, прилагается план участка или здания, на которых обозначены сдаваемые в аренду части участка или арендуемые помещения" <*>. Некоторые дополнительные формальности в совершении сделок с недвижимостью с запасом компенсируют возможные необратимые и губительные потери в становлении цивилизованной практики гласного оборота недвижимого имущества, в регистрации прав на него.
--------------------------------
<*> Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат. 2003. N 9.

3. ГК РФ (ст. ст. 128, 130), определяя объекты гражданских прав, достаточно четко ограничивает эти объекты невозможностью их дальнейшего юридического "дробления": участок недр, земельный участок, здание (сооружение) и т.д. Казалось бы, "окончательность" этого уровня не соблюдается сначала самим ГК РФ, затем другими федеральными законами и иными правовыми актами <*>. Речь идет в первую очередь о гл. 35 ГК РФ "Наем жилого помещения", которая вводит в качестве отдельного объекта гражданских прав физическую часть самостоятельного и, казалось бы, неделимого здания. Включение в имущественный оборот жилого помещения логично и неминуемо повлекло появление в качестве отдельного объекта гражданских прав и помещения нежилого: комнат, цокольных этажей, подвальных и чердачных помещений и т.д. Бесспорно, недвижимая вещь как юридическая конструкция имеет какой-либо смысл только как объект прав, в первую очередь вещных. Целью настоящей работы не ставится исследование вещных прав на данный объект <**>. В данном исследовании, насколько это возможно, предпринимается попытка лишь отчасти осветить, во-первых, такое свойство вещи, как делимость, и, во-вторых, обозначить ряд иных проблемных направлений дальнейшего исследования недвижимого имущества как объекта гражданских прав.
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594); Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. и др.
<**> О сложных проблемах вещных прав на нежилые помещения и путях их решения см.: Скловский К. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 8 (129).

Законодательство и юридическая наука достаточно свободно выстраивают собственные правовые категории и системные блоки без учета, во всяком случае без предельно точного соответствия, понятий и системных образований регулируемых общественных отношений, вводя в научно-юридический обиход, например, фикции. Философии известно, что рефлексивно воссозданный образ знания и само реальное научное знание могут не соответствовать друг другу, что влечет ложную рефлексию <*>. И в перечне объектов недвижимого имущества гражданское законодательство и цивилистическая наука не стремятся, а в отдельных случаях сознательно избегают соответствия экономическим явлениям и физическим характеристикам объектов материального мира, что в итоге и не привело к полному восприятию классической философией в качестве своего предмета и законодательства, и юридических наук <**>.
--------------------------------
<*> Теоретическая рефлексия может перестраивать свой объект - систему научного знания - лишь в той мере, в какой эта перестройка служит выявлению таких концептуальных структур, которые более точно отражают объективно-реальные процессы, воспроизводимые в научной теории. Более подробно об этом см., например: Лекторский В.А. Субъект, объект, познание. М.: Наука, 1980. С. 268.
<**> Вместе с тем нельзя не согласиться с позицией, допускающей определенное влияние природных, естественных свойств предметов материального мира на совокупность позитивных правовых норм, определяющих правовой режим, статус объекта прав. Влияние не "прямое", а в "снятом виде", через содержание правовых предписаний (Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского. М., 1998. С. 140 - 153).

Бесспорно, практически любая материально существующая вещь может быть технически разделена на части, причем каждая из этих частей (физических частей телесной вещи) может стать самостоятельным объектом имущественного интереса. В составе здания (сооружения) технически может быть выделено отдельное помещение, которое в качестве самостоятельного объекта с соблюдением определенных условий и формы служит предметом разнообразных сделок. В этом случае нет оснований говорить о противостоянии категорий "целое - часть", поскольку технически выделенное помещение включается в оборот не в качестве части здания, а в качестве полноценного, самостоятельного, индивидуально-определенного и т.д. объекта, допускаемого в этом значении пусть не ГК РФ, но другим федеральным законом.
Несколько иначе складывается юридическая судьба "исходного" недвижимого имущества - здания, из состава которого сначала технически, а потом и юридически был выделен самостоятельный объект. Сохраняется ли в этом случае первоначальный статус здания как отдельного объекта? Безусловно, в отношении иных, полностью оборотоспособных вещей данная проблема не применима, так как отделенная от вещи незначительная, несущностная часть (деталь, элемент и т.д.) не влияет по общему правилу на дискретность данного имущества. Равным образом не влияет на существо недвижимого объекта отделенная от него (или замененная) принадлежность. Весьма показательно и значимо в этом отношении Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 октября 1999 г. N 3655/99. На наш взгляд, и актуальность проблемы, решаемой судом, и аргументация выводов постановления обусловливают максимальную полноту воспроизведения судебного акта.
Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ на Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 апреля 1999 г. по делу N 4369/616 Арбитражного суда Калининградской области и установил: общество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к закрытому акционерному обществу и товариществу с ограниченной ответственностью с иском о признании права собственности на 117 дверных блоков "Бостониан" и освобождении их от ареста.
Иск заявлен об освобождении имущества от ареста, наложенного Определением Арбитражного суда Калининградской области от 1 октября 1998 г. по делу N 3515. Данным Определением, вынесенным в целях обеспечения иска товарищества к ЗАО, наложен арест на строительные материалы, оборудование и иное имущество ответчика. Решением от 21 января 1999 г. исковые требования удовлетворены частично: за истцом признано право собственности на 66 дверных блоков, установленных в не завершенном строительством жилом доме, и они освобождены от ареста. В остальной части иска отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 10 марта 1999 г. решение изменено, в признании права собственности на 66 дверных блоков отказано, в остальной части решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа Постановлением от 28 апреля 1999 г. постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда в части освобождения имущества от ареста отменил и в иске в этой части отказал, в остальной части решение оставил без изменения. Президиум считает, что постановления апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, а решение суда - изменению по следующим основаниям. Как следует из материалов дела, между ООО (заказчик) и ЗАО (подрядчик) заключен договор подряда от 15 января 1998 г. N 1, согласно которому подрядчик принял на себя обязательства своими силами и из своих материалов закончить незавершенное строительство 19-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Земельная, д. 4а. Во исполнение своих договорных обязательств ЗАО осуществило в июле и августе 1998 г. установку в строящемся здании 66 дверных блоков, а ООО произвело оплату проделанной работы и дверных блоков.
В августе 1998 г. договорные отношения по строительству жилого дома между сторонами были прекращены, и заказчик заключил новые договоры подряда на завершение строительства объекта недвижимости с другими подрядчиками (договоры от 21 октября 1998 г., от 14 октября 1998 г., от 21 октября 1998 г.), которые закончили строительство (акт рабочей комиссии о приемке законченного строительством здания от 15 января 1999 г.).
Таким образом, на момент вынесения Определения суда от 1 октября 1998 г. о наложении ареста и составления судебным приставом-исполнителем акта описи и ареста 66 дверных блоков от 16 октября 1998 г. законным владельцем объекта незавершенного строительства являлось общество с ограниченной ответственностью. При этом установленные в доме дверные блоки перестали быть отдельными самостоятельными объектами собственности, а стали частью принадлежащей истцу недвижимости. Требование ООО об исключении установленных в жилом доме дверных блоков из акта описи и ареста имущества является законным и обоснованным, поскольку истцу принадлежит недвижимость, частью которой являются дверные блоки, и последние не существуют в качестве отдельного предмета, в связи с чем не могут быть включены в акт описи имущества. Кроме того, они не могут быть включены в акт описи и потому, что не принадлежат должнику ввиду прекращения с ним договорных отношений по подряду. Поэтому решение суда об освобождении от ареста 66 установленных дверных блоков является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
Поскольку установленные в доме дверные блоки как отдельный предмет не существуют, а являются частью принадлежащей истцу недвижимости, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил исковые требования о признании права собственности на 66 дверных блоков. В этой части решение суда подлежит отмене. В остальной части решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит. Постановление апелляционной инстанции подлежит отмене, так как ею рассматривался вопрос о праве собственности на установленные в доме дверные блоки, то есть на объекты, которые уже не существуют. По этому же основанию подлежит отмене постановление кассационной инстанции в части признания права собственности на 66 дверных блоков. В части отказа в иске об освобождении от ареста установленных в доме дверных блоков названное постановление также подлежит отмене, поскольку к моменту составления акта описи и ареста имущества - 66 дверных блоков, последних как отдельного самостоятельного предмета залога не существовало, следовательно, не подлежала применению ст. 353 ГК РФ <*>.
--------------------------------
<*> Юридическая конструкция "главная вещь - принадлежность" в ракурсе настоящего исследования рассматривается как главная недвижимая вещь - движимая принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Следует отметить, что анализируемая взаимосвязь недвижимой вещи и ее принадлежности в наименьшей степени подверглась переосмыслению со времен Свода законов гражданских Российской империи и Проекта гражданского уложения Российской империи.

Аналогично складывается ситуация с отчуждением (заменой) не только принадлежностей недвижимого имущества, но и его технологической части - крыши, стены и т.д. Однако нередко приводимый в цивилистике пример с бревенчатым строением, которое является недвижимостью, а при разборке на бревна таковой быть перестает, но после сборки вновь появляется <*>, в данном случае не может быть использован как свидетельство проявления сущности здания, поскольку либо вторично "появляется" новый объект недвижимого имущества, либо первоначальный объект продолжает свое юридическое существование, даже отсутствуя физически.
--------------------------------
<*> Валеев М.М. Вещи как объекты гражданских правоотношений: Дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2003.

4. Изложенное положение не может быть распространено на правовую конструкцию здания, существовавшую до "выделения части" в виде единого недвижимого объекта, несмотря на то, что в законодательстве и доктрине допускается возможность разделения недвижимого имущества на части. Как отмечалось выше, М. Пискунова считает, что способом раздела недвижимой вещи следует признать "отчуждение собственником делимой недвижимой вещи ее части. Данного вида сделки прямо не предусмотрены законом, но они не противоречат содержанию права собственности (ст. 209 ГК РФ) и могут совершаться в соответствии с принципом свободы договора. Необходимыми условиями являются отсутствие противоречия закону и иным правовым актам, в том числе делимость недвижимости и соблюдение охраняемых законом интересов других лиц. При этом в собственности отчуждателя тоже должна оставаться часть недвижимости как объект права, индивидуально-определенная и сохраняющая исходное назначение" <*>. Более того, рассматривая и обосновывая возможность участия в обороте в качестве самостоятельных объектов "частей недвижимости", М. Пискунова полагает: предоставление части делимой вещи в пользование (аренда, ссуда, наем) также соответствует содержанию права собственности, но не является разделом вещи. Делимая, но не разделенная вещь продолжает оставаться целым объектом вещного права собственности, в то время как ее часть становится объектом (предметом) обязательственных прав.
--------------------------------
<*> Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат. 2003. N 9.

Такая конструкция недопустима ни законодательно, ни доктринально. Известная дихотомия гражданского права, все построение отрасли гражданского законодательства будут разрушены подобным, практически механическим, "неорганическим смешением" вещных и обязательственных прав.
В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (под редакцией В.В. Витрянского), подготовленной в рамках работы Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (п. 4 Протокола от 20 мая 2002 г. N 9), в рассматриваемом аспекте отмечается: "Если по своим естественным (физическим, конструктивным и т.д.) характеристикам недвижимая вещь может быть поделена на несколько самостоятельных вещей, то при разделе прежняя недвижимая вещь свое существование прекращает, и образуются два или более самостоятельных объекта права" <*>. Данное предложение Концепции безупречно только в отношении объектов недвижимого имущества, которые при разделении создают простую, линейного (суммативного) уровня совокупность новых недвижимостей (земельные участки, участки недр). Более сложные по составу и сущности объекты недвижимости, к которым, например, относятся здания и сооружения, требуют особо тщательного подхода. В связи с этим представляется несколько категоричным следующее положение Концепции: "Собственник здания, желающий распорядиться отдельным помещением, должен сначала произвести выделение этого помещения, т.е. зарегистрировать свое право собственности в отношении помещения. Право собственности на здание в этом случае прекращается с исчезновением, в юридическом отношении, самого здания" (раздел III § 3 Концепции) <**>. Не ставя под сомнение первую часть приведенного предложения, представляется недостаточно аргументированной вторая его часть - о юридическом исчезновении здания как объекта гражданских прав, поскольку первоначальной недвижимой вещью выступала не просто вещь, а составная вещь с более сложным системным уровнем и типом элементно-структурных отношений <***>. Практика демонстрирует недостаточно четкую позицию в анализируемой проблеме. В целом судами пока признается возможность отчуждения "части недвижимого имущества" без дополнительной регистрации этой части в качестве самостоятельной недвижимости. Однако есть и практика, прямо подтверждающая обоснованность предложений Концепции. Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 5 августа 2002 г. N А56-8577/02 отмечено: "...права могут быть зарегистрированы либо на здание или сооружение в целом, либо на самостоятельные вторичные объекты - нежилые помещения, входящие в его состав. Регистрация права собственности одного лица на нежилое помещение, входящее в состав здания, исключает возможность регистрации права иного лица на все это здание". В этом же Постановлении судом был сделан еще один важный вывод: в связи с выделением из здания нежилого помещения и его отчуждением и оставшаяся часть здания должна была пройти особый технический и кадастровый учет, без которого эту часть недвижимого имущества нельзя признать сформированной как объект недвижимости.
--------------------------------
<*> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества: Материалы конференции / Отв. ред. В.В. Витрянский. М., 2003. С. 3.
<**> Там же. С. 28.
<***> Более подробно о составной недвижимой вещи и соотношении этой вещи с объектом недвижимости в ее составе см. главу третью настоящей работы.

Не решенные в настоящее время многочисленные проблемы признания нежилого помещения самостоятельным недвижимым объектом все более и более создают и в правоприменительной практике, и в развивающейся системе регистрации прав на недвижимое имущество юридически сложную ситуацию, выход из которой может быть только законодательный, основанный на базовых российских цивилистических принципах, в том числе выработанных исследователями системы недвижимых объектов и вещных прав на них. Такие пути, в частности, предлагаются К.И. Скловским, считающим, что право на отдельные нежилые помещения может быть выражено в "фикции долевой собственности". Признавая за этим предложением определенные плюсы и минусы, автор тем не менее справедливо полагает, что более оптимальным вариантом может служить своего рода вещное право пользования объектом недвижимости, являющегося материальной частью, например, здания <*>. Представляется, что дальнейшая теоретическая разработка должна вестись и в этом направлении, возможно с выходом за привычные и четкие рамки деления на "вещное" и "обязательственное".
--------------------------------
<*> Скловский К. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 8.

Подводя некоторый итог размышлениям о "неделимой вещи и ее части", следует отметить, что, выражая определенные сомнения о возможности признания части недвижимой вещи самостоятельным объектом гражданских прав, не отрицается тем не менее принципиально возможное разделение недвижимости на новые объекты. Более того, известная римскому праву конструкция "общих стен" практически дополняется "вертикальным" ее построением. Жилые и нежилые помещения достаточно давно и повсеместно включены в имущественный оборот. Актуален вопрос не о собственном существовании, а о соотношении здания и помещения в нем как самостоятельных объектов недвижимого имущества в системе недвижимостей, причем не только в системе простой, суммативного уровня, но и в совокупностях более высшего порядка, уровня сложной и составной недвижимой вещи.

Глава 2. НЕДВИЖИМЫЕ ВЕЩИ И ИХ МЕСТО В СИСТЕМЕ
ОБЪЕКТОВ РОССИЙСКОГО ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

§ 1. Особенности недвижимого имущества
как объекта гражданских прав

1. Земельный участок, дом, квартира, любое иное недвижимое имущество ни в гражданском обороте, ни в любом ином виде общественных отношений не могут быть заменены иными по сущности объектами. Свобода в выборе юридических средств, неисчерпаемые, казалось бы, варианты юридических "суррогатов" реальных предметов материального мира (права, ценные бумаги и т.д.) не в состоянии (да и не призваны к этому) удовлетворить жизненные потребности и личности, и общества в жилище, территории. Пространственная ограниченность недвижимости, практически ее невосполняемость, значимость как среды обитания предполагают неизбежное "столкновение" в регулировании отношений по поводу недвижимости различных, даже прямо противоположных интересов. Неминуемое столкновение социально-публичного и частного моментов в собственно цивилистической конструкции недвижимой вещи ставит законотворца и правоприменителя перед извечной дилеммой: экономический взлет за счет индивидуальной предприимчивости или социальное движение с распределением благ всем субъектам. Особенности системы недвижимого имущества выражаются и в естественном ограничении абсолютности прав индивидуума на них. "Но чем далее идет время, чем теснее становится жизнь и чем сложнее делаются условия общежития, тем настоятельнее обнаруживается потребность во взаимном ограничении и общественном регулировании, говоря иначе - потребность в большей "солидаризации" и "социализации". И никакие подлинные интересы личности не стоят осуществлению этой солидаризации на пути", - полагает И.А. Покровский, заметив, что оснований для опасения за права личности перед государством "публично-правовая регламентация одних прав на недвижимости... не дает: недвижимостью далеко не исчерпывается арена возможной индивидуальной деятельности" <*>. В развитии отечественного гражданского права недвижимость, миновав очередной период солидаризации, выступает и объектом активного индивидуального предпринимательства, и предметом социального интереса. Сочетание этих начал, благотворного и разумного, - одна из задач познания системы недвижимостей и выбора безошибочных (слишком тяжки последствия) правил ее участия в обороте.
--------------------------------
<*> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 206.

Участок земной поверхности для государственной власти в известные исторические периоды - не только и не столько самостоятельный объект правового регулирования, сколько часть территории страны. Ограниченный природный ресурс - ресурс, товаром не являющийся, но возведенный (или низложенный?) законодателем в стремлении не только обеспечить экономическое развитие общества, но и одновременно сохранить возможность контроля над главным богатством в изначально тесную юридическую конструкцию вещи. Возникновение, развитие и современное правопонимание действительно уникального юридического явления, каковым является конструкция недвижимого имущества, позволяют не только уяснить центральное место исследуемого объекта гражданских прав в подавляющем большинстве правовых порядков, но, что более важно, представить систему недвижимостей и проследить на ее судьбе постоянное и изменчивое противостояние публичного и частного права. В.Ф. Яковлев, анализируя современное взаимодействие публично-правового и частноправового регулирования в гражданском праве, отметил среди важнейших сфер такого взаимодействия, во-первых, отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением землей и другими природными ресурсами, и, во-вторых, осуществление права публичной собственности <*>. Очевидно, что указанные сферы непосредственно связаны с недвижимым имуществом, и это также подтверждает изначальную посылку о принципиальной и необходимой сочетаемости в статике и динамике недвижимого имущества элементов публичного и частноправового регулирования как сущностного признака изучаемого объекта гражданских прав. Надотраслевой характер недвижимого имущества, значимость объектов недвижимости не только для гражданского, но и для ряда иных отраслей права неминуемо приводят к необходимости выработки единой, основанной на цивилистических идеях позиции и законодателя, и правоприменителя, и науки. Как верно в этой связи отмечено А.Л. Маковским, такой "сложный и запутанный узел взаимосвязанных проблем образовался, например, в чрезвычайно важной сфере регулирования прав на недвижимость, регистрации этих прав и оборота недвижимого имущества. Их разрешение с целью создания на будущее ясного и стабильного правового режима недвижимости требует согласованного анализа многих законов и взаимоувязанных предложений об их изменении" <**>.
--------------------------------
<*> Яковлев В.Ф. Россия: экономика, гражданское право (вопросы теории и практики). М.: РИЦ ИСПИ РАН, 2000. С. 175. Кроме того, не следует упускать из виду и соотношение гражданского и публичного права в сфере общественной безопасности (в широком смысле), в частности, санитарной, пожарной и т.д.
<**> Маковский А.Л. Гражданское законодательство: пути развития. С. 33.

2. Редкая норма ГК РФ является большим объектом критики, чем ст. 130 <*>. В частности, совершенно обоснованно и конструктивно отмечает недостатки этой статьи (впрочем, как и самой Концепции) Л.В. Щенникова, кроме прочего отметив, что "никак нельзя согласиться с утверждением разработчиков Концепции о том, что определение недвижимой вещи ст. 130 не нуждается в пересмотре" <**>.
--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательский Дом Инфра-М, 1997.

<*> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова и ряд других.
<**> Щенникова Л.В. Недвижимое имущество: законодательный и концептуальный подходы // Российская юстиция. 2003. N 11.

В задачи настоящего исследования не входит детальный анализ содержания этой статьи, равно как и формулировка ее возможной новой редакции. Норма о недвижимых и движимых вещах по определению не может быть совершенной. Главное ее достоинство заключается в юридическом "отражении" того объекта (объектов) материального мира, который посредством этой нормы вводится в гражданский оборот. Недвижимая вещь своей основной, сущностной чертой, к которой, безусловно, относятся постоянство, определенность и индивидуальность недвижимости, предопределяет постоянство, стабильность и долговечность регулирующей юридической нормы. Все достаточно очевидные, но в общем-то непринципиальные огрехи в формулировке одного из основополагающих постулатов современного гражданского права меркнут перед единственным контрдоводом: ст. 130 ГК РФ действует десять лет и своей сущностью предопределяет не только гражданско-правовые дальнейшие правила, но и в значительной степени все иное российское законодательство, правоприменительную и судебную практику, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах также содержит вывод об отсутствии необходимости в пересмотре определения недвижимой вещи, содержащегося в ст. 130 ГК РФ <*>.
--------------------------------
<*> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах. С. 2.

К недвижимому имуществу действующее российское гражданское законодательство относит, по существу, три группы объектов:
а) участки поверхности и недр земли в естественных (природных) состояниях <*>;
--------------------------------
<*> Земля и недра в их естественном состоянии в качестве объектов гражданских прав выступают как: а) участки недр и б) земельные участки, в том числе участки, занятые обособленными водными объектами, а также участки, занятые лесом и многолетними насаждениями.

б) сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее недрах <*>;
--------------------------------
<*> В данном перечне не нашлось места нежилым и жилым помещениям, являющимся в соответствии с гражданским законодательством самостоятельными недвижимыми объектами гражданских прав. Помещения как недвижимые вещи в "физическом" составе иной недвижимой вещи являются, по существу, производными объектами и рассматриваться далее будут именно в таком качестве.

в) комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной поверхности (участки недр) наряду со зданиями или сооружениями (предприятия, кондоминиумы, домовладения).
Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения, требующих повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Данная группа недвижимого имущества входит в предмет настоящего исследования лишь в той мере, в какой способна проиллюстрировать системное построение недвижимостей в целом и скорее может служить известным пресловутым исключением, подтверждающим нижеописанные правила, суть которых выражается в построении единой системы научных знаний о юридических реалиях и представлениях, отражающих явления существующей действительности.
Традиционно в цивилистической науке объекты недвижимого имущества рассматривались и продолжают рассматриваться в ракурсе движимые - недвижимые вещи. Вместе с тем определенные законодательством и судебной практикой юридическая сущность недвижимости и, что не менее важно, особый характер отражаемого гражданско-правовыми нормами данного явления окружающей действительности с достаточной степенью очевидности свидетельствуют лишь об определенном сходстве признаков движимых вещей и объектов недвижимости при принципиальном их несовпадении. Воспроизведенная современным российским гражданским законодательством юридическая конструкция традиционной телесной вещи "тесна" для объекта недвижимости и не обеспечивает должным образом эффективность регулирования отношений по поводу исследуемого объекта гражданских прав. Прочность вещных прав на недвижимость и стабильность ее оборота могут и должны быть достигнуты путем легального отграничения недвижимости от иных, в том числе телесных, вещей, объектов. Деление объектов гражданских прав на движимые и недвижимые вещи (ст. 130 ГК РФ) умаляет значимость самого существа данной дихотомии, неоправданно низлагая ее до уровня только вещей. Традиционно (вплоть со Свода законов Российской империи) это деление занимало более высокое иерархическое положение, классифицируя по этому признаку не только вещи, но и все имущество в целом. Это, впрочем, не означает, что в состав недвижимого имущества кроме вещей напрямую следует включать вещное или обязательственное право, иски <*> или даже документы, свидетельствующие о правах на недвижимость. Действительно, вещное (а в отдельных случаях - обязательственное, например, право аренды) право, доля в нем в соответствии с действующим российским гражданским законодательством <**> могут выступать предметом ипотечных отношений, однако в настоящем исследовании предметом анализа являются недвижимые вещи как таковые, вещи, отнесенные к недвижимости в силу их физических, материальных свойств.
--------------------------------
<*> Как это имеет место в иностранном праве, например во Французском гражданском кодексе.
<**> В соответствии со ст. 54 Закона РФ от 29 мая 1992 г. "О залоге" (Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. N 23. Ст. 1239) предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права. В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400) правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Более подробно о залоге прав см.: Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М.: Юристъ, 2003; Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М.: Фонд "Правовая культура", 1999.

3. В литературе неоднократно отмечались особенности недвижимых вещей как объектов гражданских прав <*>. Специфика объектов недвижимого имущества рассматривается в двух аспектах: юридическом и материальном. К материальным признакам относятся естественные свойства вещей, отнесенных к недвижимому имуществу. Это, в частности, прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью недвижимой вещи, и т.д. Весьма неоднозначен вопрос о делимости или неделимости недвижимых вещей. Физически может быть разделен практически любой предмет материального мира; с точки же зрения на вещь как на юридическую конструкцию такое деление имеет иной смысл и выражение. Конкретный объект недвижимого имущества в принципе неделим <**>.
--------------------------------
<*> Кроме ранее указанных источников см. также: Гонгало Б.М. Понятие недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2001. N 11. С. 12; Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений // Государство и право на рубеже веков: Сб. / Под ред. Т.Е. Абовой. М., 2001. С. 42; Калачева С.А. Недвижимость. М.: ПРИОР, 1998. С. 3; Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. N 6.
<**> Физическое деление материального содержания объекта недвижимости возможно, однако "вычленение" из недвижимого объекта иной недвижимой вещи приводит к юридическому уничтожению первоначального объекта и созданию двух и более других. Проблемы неделимости недвижимых вещей будут рассматриваться далее.

Юридические особенности объектов недвижимого имущества преимущественно заключаются в специфике его правового режима, отличающегося в первую очередь от правового режима вещей движимых. Такие особенности неоднократно указывались в цивилистических произведениях <*> и сводились в основном к следующему:
--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство "Юрайт", 2004.

<*> См., например: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин. М.: БЕК, 1996.

- вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат гласной государственной регистрации в установленном порядке;
- место нахождения недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств;
- установлению более длительных сроков приобретательной давности на недвижимое имущество;
- установлению особого порядка приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался.
Как уже отмечалось, если становление недвижимой вещи как объекта гражданских прав в предпринимательском обороте происходит в глубинах публичного права, то в дальнейшем недвижимость формируется в качестве определенного оборотоспособного объекта. Безусловно, между объектом недвижимого имущества как весьма специфическим и уникальным объектом прав и объектами, полностью оборотоспособными, какими, например, выступает большинство движимых вещей, нельзя ставить знак равенства. Как известно, по степени оборотоспособности объекты подразделяются на три категории: а) полностью оборотоспособные; б) ограниченно оборотоспособные; в) изъятые из оборота <*>. Такое традиционное деление объектов гражданского права по их оборотоспособности не может быть механически применено по отношению к недвижимости. Функциональное назначение недвижимой вещи, бесспорно, в определенной мере ограничивает оборотоспособность этого объекта прав <**>. Между тем функциональные ограничения не носят характер, который мог бы служить основанием деления недвижимости по оборотоспособности к принципиально иным категориям. Таким образом, особое функциональное назначение недвижимого имущества является не более чем его сущностной особенностью, признаком, который не ограничивает или исключает данный объект из предпринимательского оборота, а лишь предполагает наличие у лица, им владеющего (органа власти, юридического лица, индивидуального предпринимателя), совокупности необходимых прав. В целом недвижимость как объект прав подпадает под общую классификацию по оборотоспособности, установленную ГК РФ.
--------------------------------
<*> Такое подразделение объектов гражданских прав дано в ст. 129 ГК РФ, а также в юридической литературе (см., например: Иоффе О.С. Советское гражданское право. Л.: Изд-во ЛГУ, 1958. С. 167; Он же. Советское гражданское право: Курс лекций. Часть вторая. Отдельные виды обязательств: Учебное пособие для юридических высших учебных заведений. Л.: Изд-во ЛГУ, 1961).
<**> Функциональные особенности объектов недвижимого имущества и их значение для системного построения объектов будут рассмотрены ниже.

Специфика объектов недвижимого имущества прямо вытекает из содержания позитивных норм гражданского законодательства и характеризует недвижимость на простейшем, догматическом уровне, не обнажая более глубокие, сущностные и системные черты недвижимых вещей как "верховных" объектов гражданских прав. К таким особенностям следует отнести следующие.
Во-первых, исключительно объекты недвижимого имущества обусловливают особенности вещных прав на них - вещных прав с бременем особого содержания, которое не может сопровождать вещные права на любое иное имущество. Все имущественные выгоды от юридического обладания недвижимой вещью, возможностью распорядиться ею сопровождаются вытекающей из существа данного объекта ответственностью и обязательствами социального характера. Право собственности на недвижимость - право "высшего порядка", требующее максимума осмотрительности, заботливости и прочности как объективного, так и субъективного свойства <*>.
--------------------------------
<*> Содержание права собственности, как и многие другие весьма важные вопросы вещных прав на недвижимое имущество, не входит в предмет настоящего исследования и будет затрагиваться в достаточной лишь для раскрытия особенностей недвижимого объекта этих прав мере.

Во-вторых, существо объектов недвижимости и в индивидуальном проявлении, и в совокупности обусловливает их правовую связанность, поскольку различного рода недвижимые вещи "заполняют" собственный, определенный исключительно для данных объектов "уровень" правового пространства. В отличие от иных объектов гражданских прав недвижимость "непрерывна": юридическая граница одного объекта недвижимости является юридической границей другого.
В-третьих, юридическая взаимосвязанность недвижимых вещей, обусловленная: а) объективно-физической связью материально недвижимых объектов между собой; б) постоянным, связующим и, что более важно, равнохарактерным и неизменным присутствием "единой публичной составляющей" в частноправовой конструкции любой недвижимой вещи; в) юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества, выраженной максимально полно в публичном праве (законодательство о недрах, природоохранное законодательство и т.д.) и в меньшей степени в частном, - настолько высокого порядка, что позволяет сделать вывод о связанности системного уровня. Такая связанность не может не отразиться на существе каждого из объектов недвижимого имущества проявлением особых, системных признаков (свойств).
Системные признаки недвижимого имущества - это такие свойства (особенности) недвижимого объекта гражданских прав, которые характеризуют юридическую (а в отдельных случаях и фактическую) взаимосвязь, взаимозависимость и взаимоположение недвижимых вещей как в структурном построении системы объектов, так и в проявлении этой системы в общей совокупности всех объектов гражданских прав.

§ 2. Участки недр и поверхности земли
как объекты недвижимости

1. Участки недр и поверхности земли в их естественном состоянии в качестве объектов гражданских прав имеют следующее позитивное выражение:
- земельные участки;
- участки недр;
- обособленные водные объекты;
- леса и многолетние насаждения.
Традиционно земельный участок относится к недвижимым вещам <1>. Гражданское законодательство, формулируя требования к предельно четкому определению границ земельного участка, тем не менее не содержит его определения как объекта гражданских прав. Попытка такой дефиниции предпринята земельным законодательством: земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами <2>. Между тем законодательство о недрах, во-первых, к недрам относит часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, и, во-вторых, императивно определяет, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство, а также содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы являются государственной собственностью <3>. С другой стороны, законодательство об использовании воздушного пространства распространяет на воздушное пространство (предельно малые высоты - от 0 до 200 м включительно над рельефом местности или водной поверхностью) над территорией Российской Федерации, в том числе воздушное пространство над внутренними водами и территориальным морем, полный и исключительный суверенитет Российской Федерации <4>. Таким образом, упомянутый Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" предпринял, на наш взгляд, несколько несвоевременную попытку ввести в законодательную практику распространенное в европейском правотворчестве определение земельного участка, включающее и недра, под ним расположенные, и воздушный, атмосферный "столб" <5>. Законодательство о недрах и воздушном пространстве (как, впрочем, и иной, значительный по числу ряд законов и правовых актов) исключает возможность рассматривать земельный участок в предлагаемом анализируемым законом контексте.
--------------------------------
<1> Предмет и цели настоящего исследования, направленные на выявление системных признаков недвижимых вещей, не позволяют дать обширное общее понятие земельного участка как объекта недвижимости. Подробнее об участке земли см.: Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земли и недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2003. N 1; Прохорова Н.А. Содержание права государственной собственности на землю по Земельному кодексу РФ // Журнал российского права. 2003. N 8; Грось Л.А. О сопоставлении понятий "гражданское законодательство", "гражданское право" и "земельное законодательство" и вещных правах на земельные участки // Журнал российского права. 2002. N 9; Суханов Е.А. Осторожно: гражданско-правовые конструкции! // Законодательство. 2003. N 9, и др.
<2> Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149.
<3> Закон РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. N 16. Ст. 834.
<4> Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 12. Ст. 1383; Постановление Правительства РФ от 22 сентября 1999 г. N 1084 "Об утверждении Федеральных правил использования воздушного пространства Российской Федерации" // СЗ РФ. 1999. N 40. Ст. 4861.
<5> См., например: ст. ст. 940 и 945 Итальянского гражданского кодекса, параграф 905 Германского гражданского уложения, ст. 552 Французского гражданского кодекса. Существенное значение имеют и ограничения, связанные с современным развитием уровня техники. Так, ГК Японии устанавливает, что право земельной собственности распространяется на пространство над поверхностью земли и на ее недра. Но, конечно, пространство над поверхностью земли давно перестало быть объектом права собственности лиц, владеющих земельными участками (Халфина Р.О. Вступительная статья // Вагацума Сакаэ, Ариидзуми Тору. Гражданское право Японии. М.: Прогресс, 1983. С. 22).

Гражданско-правовая доктрина принципиально рассматривает земельный участок в качестве объекта гражданских прав как недвижимую вещь, но с непременной оговоркой о его определенных, порой весьма существенных свойствах как объекта вещных прав и особенностях участия в обороте <*>. Так, к примеру, О.И. Крассов отметил, что земельный участок является основой понятия "недвижимость", первичным и главным элементом недвижимости, значение и особенности которого в значительной мере определяют содержание данного понятия в целом <**>.
--------------------------------
<*> См., например: Витрянский В.В. Договор продажи предприятия // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. N 11.
<**> Крассов О.И. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации. М.: Юристъ, 2001.

Общепринятое понимание вещи как предмета материального мира, определяемого пространственными границами и физическими характеристиками, а также как вещи бестелесной (res incorporales) в равной степени в полной мере не применимо к земельному участку, идентифицируемому обозначением поверхностных границ и расположением относительно иных участков земной поверхности. В поисках наиболее адекватного специфике земельного участка определения цивилисты применяли и применяют различные понятия: "территория" <1>, "пространственный ресурс" <2>, "природный ресурс" <3>, особая "вещь" <4> и т.д. Большинство современных исследователей ограничивается общим определением земельного участка как недвижимой вещи (недвижимости, недвижимого имущества) <5>, хотя предлагаются и достаточно оригинальные дефиниции, отражающие своеобразный и исчерпывающий подход к анализируемой проблематике.
--------------------------------
<1> Покровский И.А. Указ. соч. С. 203.
<2> См., например: Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М.: Юристъ, 2002.
<3> См., например: Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. 2002. N 10.
<4> См., например: Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 124.

КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2001 (издание 3-е, стереотипное).

<5> См., например: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М.: Статут, 1998; Щенникова Л.В. Вещное право: Учебное пособие. Пермь: Изд-во Перм. ун-та, 2001; Крашенинников П.В. Современные проблемы права собственности и иных прав на жилые помещения: Дис. ... д-ра юрид. наук в форме научного доклада, выполняющего функции автореферата. М., 1997.

Так, С.А. Бабкин, изначально справедливо разделяя физическое и юридическое понятия земельного участка и рассматривая "голый земельный участок, без зданий и сооружений", тем не менее пришел к достаточно дискуссионному выводу: "юридически земельный участок - это пространство, заполненное определенной материей", причем часть пространства, "имеющую коническую форму, сужающуюся до точки к центру земли и расширяющуюся в противоположном направлении" <*>. Бесспорно верный (хотя и отчасти упрощенный) методологический подход, обозначенный С.А. Бабкиным, подразумевает возможное несовпадение представлений о предмете материального мира, отраженного органами чувств наблюдателя, и о совокупности правовых норм, конструкций и образов судебного толкования и дефиниций цивилистической доктрины, посредством которых включается земельный участок (впрочем, как всякий объект гражданских прав) в круг общественных имущественных отношений, регулируемых юридическими нормами. Но дальнейшее утверждение автора о существе земельного участка как о пространстве, заполненном определенной материей, следует целиком отнести как раз к физическому, даже донаучному пониманию явления внешнего мира, более ценного для природоведения, нежели для правоведения. Для предмета гражданско-правовой науки, не призванной непосредственно исследовать явления материального мира вне отрыва от юридических представлений о них, более значимым, если не сказать единственно возможным, объектом в этой части является юридическая конструкция земельного участка (как и любой вещи в обороте), одновременно позволяющая и воспринять необходимые физические, существенные для права свойства предмета познания, и, что не менее важно, возвысить его в иную, правовоззренческую плоскость.
--------------------------------
<*> Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: АО "Центр ЮрИнфоР", 2001. С. 53.

Философии известно, что рефлексивно воссозданный образ знания и само реальное научное знание могут не соответствовать друг другу, что влечет ложную рефлексию <*> и не может служить теоретической базой для дальнейшего доктринального построения любой сложности. Предложенное С.А. Бабкиным натуралистическое представление о земельном участке, таким образом, не может претендовать на роль научного юридического понятия, поскольку не воспримется более чем двухтысячелетней мировой научной и правоприменительной практикой, построившей на общепринятой конструкции практически все правовоззрение о недвижимом имуществе. Вместе с тем нельзя не согласиться с позицией, допускающей определенное влияние природных, естественных свойств предметов материального мира на совокупность позитивных правовых норм, определяющих правовой режим, статус объекта прав. Влияние не "прямое", а в "снятом" виде, через содержание правовых предписаний <**>.
--------------------------------
<*> Теоретическая рефлексия может перестраивать свой объект - систему научного знания - лишь в той мере, в какой эта перестройка служит выявлению таких концептуальных структур, которые более точно отражают объективно-реальные процессы, воспроизводимые в научной теории. Более подробно об этом см., например: Лекторский В.А. Субъект, объект, познание. М.: Наука, 1980. С. 268.
<**> Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского. М., 1998. С. 140 - 153.

Изложенное в равной степени относится и к иным возможным попыткам вывести земельный участок в силу его несомненной специфики за рамки общепринятого юридического представления о нем как о вещи (ресурс, имущественное право, пространственный базис и т.д.), что также обусловлено рассмотрением не юридической материи недвижимости, а собственно особенностей физического явления, отраженного сознанием субъекта.
Предметом изучения юридической науки - представляется необходимым отметить повторно - является правовая материя, в первую очередь правовая норма, которой, впрочем, юридическая конструкция и недвижимого имущества, и недвижимой вещи отнюдь не исчерпывается.
Правовая конструкция земельного участка как особого рода вещи <*> достаточно сложна, отлична от конструкции вещи вообще и подчинена необходимости присутствия в ней значительной доли публичного интереса, участием в отношениях, регулируемых иными отраслями права (земельного, лесного, градостроительного и т.д.), а также местом и ролью недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях, ярко выраженным целевым назначением, особенностями включения и участия в обороте. Кроме того, земельный участок, являясь самостоятельным объектом гражданских прав, выступает центральным, доминирующим компонентом системы недвижимого имущества, предопределяя своим правовым режимом статус иных недвижимых вещей, непременно зависимых от него (правового режима земли), в рамках упомянутого системного построения, причем равным образом адекватно реагируя и на какое-либо не предопределенное системой изменение статуса зависимых объектов. Земельный участок - не только ядро системы объектов гражданского права, но и предмет регулирования иных отраслей законодательства, причем отраслей публичного характера, имеющих в своем арсенале и эффективные публичного свойства меры воздействия на участников оборота.
--------------------------------
<*> В задачи настоящего исследования не входит рассмотрение собственно вещей как объектов гражданских прав. Подробно об этом см., например: Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 1997; Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского; Исследовательский центр частного права; Российская школа частного права. М.: Статут, 1998; Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002; Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 1999.

Своевременной и крайне важной в этом отношении представляется точка зрения А.Л. Маковского, который выражает опасение о своего рода нивелировании достижений частного права, воплотившихся во включении земельного участка в перечень оборотоспособных объектов. "Нетрудно заметить, что эта норма, явно отнесенная в Земельном кодексе к числу принципиальных, дает неограниченную возможность (уже отчасти реализованную в Земельном кодексе) урегулировать права на основной по ценности и значению объект имущественных прав - землю и ее гражданский оборот особыми правилами, которые как угодно могут отличаться от всех (в том числе и наиболее общих и принципиальных) правил гражданского закона. А так как сделать это, не затрагивая режим находящейся на земле другой недвижимости, невозможно, то заодно можно (и это отчасти тоже сделано в Земельном кодексе), не считаясь с гражданским законодательством, по-особому урегулировать и режим зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений и т.д. И сделать это можно не только с помощью земельного законодательства, но и в лесном, и в водном законодательстве, и даже в законодательстве об охране окружающей среды" <*>, - справедливо отмечает ученый, анализируя п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ. Необходимость выработки гармоничного взгляда на земельный участок и другие объекты недвижимого имущества, сочетающего и свободный экономический дух объекта, и учет публичного интереса субъектов, является одной из задач настоящего исследования, а поскольку участок земли - организующий центр не только системы недвижимостей, но и системы объектов гражданских прав и прав в целом (!), путь такой гармонизации видится и в учете системного характера участка земли как недвижимой вещи.
--------------------------------
<*> Маковский А.Л. Гражданское законодательство: пути развития. С. 35.

Основные принципы системы объектов недвижимости и особенности межсистемных связей составят предмет дальнейшего рассмотрения, которому по логике исследования должен предшествовать краткий (и с этих позиций) анализ иных объектов недвижимости, кроме земельного участка как центрального и системообразующего.

2. Как и земельный участок, участок недр первоначально индивидуализируется и впоследствии включается в оборот публичной волей - оформлением соответствующими государственными и муниципальными органами геологического или горного отвода <*>. В отличие же от отвода земельного участка отвод участка недр по известным причинам не осуществляется в натуре. Известный Федеральный закон "О соглашениях о разделе продукции" <**> предусматривает именно такой "отвод" участка недр, по существу исключающий идентификацию и определенность данной недвижимой вещи, размывая ее характеристики условными геометрическими величинами и ориентировочным объемом извлекаемых полезных ископаемых, именно которые (а не участок недр) и являются целью недропользования <***>.
--------------------------------
<*> В соответствии со ст. 7 Закона РФ "О недрах" для добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, образования особо охраняемых геологических объектов, а также в соответствии с соглашением о разделе продукции при разведке и добыче минерального сырья участок недр предоставляется пользователю в виде горного отвода - геометризованного блока недр. Участку недр, предоставляемому в соответствии с лицензией для геологического изучения без существенного нарушения целостности недр (без проходки тяжелых горных выработок и бурения скважин для добычи полезных ископаемых или строительства подземных сооружений для целей, не связанных с добычей полезных ископаемых), по решению федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа придается статус геологического отвода. В границах геологического отвода могут одновременно проводить работы несколько пользователей недр. Более подробно см., например: Платонова Н.Л. Научно-практический комментарий к Федеральному закону "О соглашениях о разделе продукции". М.: Торус Пресс, 2002.
<**> Федеральный закон от 30 декабря 1995 г. N 225-ФЗ "О соглашениях о разделе продукции" (СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 18).
<***> Из 19 федеральных законов, принятых с 1997 г., 16 связаны с передачей права пользования на участки недр для извлечения минерального сырья. См., например: Илюнин С.П., Манылов И.Е., Надев Р.К., Надев Т.Р. Справочник по российскому законодательству. 1917 - 2002 / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Издание Государственной Думы, 2003. С. 42.

Государство как исключительный собственник недр, в настоящее время ограничивается лишь установлением достаточно строгого режима недропользования (необходимость получения пользователем лицензии, отсутствие вещных прав иных субъектов на недра, ограниченность полномочий пользователей и т.д.). Такая юридическая сдержанность публичного собственника в отношении недр и их участков может быть обусловлена двумя группами причин. Первая группа - причины техногенного происхождения, связанные с несовершенством технических и технологических процессов, обеспечивающих безопасное освоение, надлежащую эксплуатацию и, что более важно, восстановление участков недр. Ко второй группе относятся причины, с точки зрения гражданского права намного существеннее, заключающиеся в пока еще "несозревшей товарности" участков недр <*>, недостаточной коммерческой привлекательности этого объекта недвижимости для субъектов экономического оборота. Известно, что законодательство виды пользования участками недр ограничивает исчерпывающим, закрытым перечнем <**>, предусматривающим в основном деятельность, связанную с добычей полезных ископаемых. Извлечение из-под поверхности земной коры минерального сырья, таким образом, становится главной целью предпринимательской деятельности субъекта, получившего на основании лицензии право пользования участком недр. Горный отвод участка недр в данном случае носит вспомогательно-целевой и срочный характер, а порядок получения в пользование рассматриваемого объекта недвижимого имущества в значительной степени приобретает административный характер. Извлечение с минимальными затратами полезных ископаемых из полученного в пользование участка недр исчерпывает к нему экономический интерес пользователя, который после проведения специальных природоохранных мероприятий возвращает участок недр публичному собственнику. Суть правоотношений собственника недр и пользователя сводится к извлечению из участков недр иного имущества - минерального сырья, которое и есть основной предмет договорных связей субъектов <***>.
--------------------------------
<*> Суханов Е.А. Актуальные вопросы гражданского права // ЭЖ-Юрист. 1999. N 40.
<**> Такими видами недропользования являются: а) региональное геологическое изучение, а также иные работы, проводимые без существенного нарушения целостности недр; б) геологическое изучение, включающее поиски и оценку месторождений полезных ископаемых, а также геологическое изучение и оценка пригодности участков недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых; в) разведка и добыча полезных ископаемых, в том числе использование отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств; г) строительство и эксплуатация подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых; д) образование особо охраняемых геологических объектов, имеющих научное, культурное, эстетическое, санитарно-оздоровительное и иные значения; е) сбор минералогических, палеонтологических и других геологических коллекционных материалов.
<***> Федеральный закон "О соглашениях о разделе продукции".

Таким образом, нельзя утверждать, что горный отвод участка недр для поиска и добычи минерального сырья есть включение (даже на условиях ограниченной оборотоспособности) данного вида недвижимости в сферу предпринимательских отношений. Нельзя не согласиться в этой связи с О.М. Козырь, отметившей, что, поскольку предоставление в пользование участков недр, всегда остающихся в исключительной государственной собственности, осуществляется на основании административного акта - выдачи соответствующей лицензии, то и участки недр не могут быть отнесены к вещам в гражданско-правовом значении <*>. Весьма показателен в рассматриваемой проблематике следующий судебный акт, позволяющий уяснить некоторые аспекты правопонимания судом межсистемных связей объектов недвижимости.
--------------------------------
<*> Козырь О.М. Указ. соч. С. 286.

Исследуя договор аренды земельного участка для выработки карьера глин, суд установил, что по юридической природе названный договор не является договором аренды, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы лишь непотребляемые вещи (в том числе земельные участки), которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Карьер глин не является непотребляемым объектом аренды, который может быть возвращен арендодателю в соответствии с п. 1 ст. 626 ГК РФ, так как его выработка, то есть извлечение природного ископаемого (глины), полностью изменяет характер и назначение земельного участка даже при условии проведения рекультивации. С учетом цели заключения спорного договора (добыча общераспространенного полезного ископаемого), предшествующего и последующего поведения сторон (спорный земельный участок, как и ранее предоставлявшиеся ответчику участки, используется для добычи общераспространенного полезного ископаемого - глины, применяемой при производстве кирпича филиалом ответчика - Свердловским заводом строительных материалов) следует признать (ст. 431 ГК РФ), что он является соглашением о предоставлении права пользования участком недр. Между тем пользование недрами осуществляется на основании лицензий. Лицензия является документом, удостоверяющим право ее владельца на пользование участком недр в определенных границах в соответствии с указанной в ней целью в течение установленного срока. Договор, устанавливающий условия пользования таким участком, с недропользователем может быть заключен уполномоченными на то органами государственной власти (ст. 11 Закона РФ "О недрах"), к которым относятся субъекты, управомоченные принимать решения о предоставлении в пользование участков недр, перечисленных в ст. 10.1 Закона РФ "О недрах" <*>.
--------------------------------
<*> Постановление Арбитражного суда Свердловской области от 22 мая 2001 г. N А60-2605/2000-СЗ.

В изложенном Постановлении следует отметить два, на наш взгляд, наиболее важных момента:
а) владение и пользование земельным участком на основании арендного договора исключает возможность свободного пользования участком недр даже в границах, установленных для собственника (глубиной до 5 метров);
б) извлечение полезных природных ископаемых (глины) полностью изменяет характер и назначение земельного участка даже при условии проведения рекультивации.
Второе положение свидетельствует не только о фактологической связи объектов материального мира, но и о весьма тесной правовой взаимообусловленности объектов недвижимости (в данном случае - участка недр и земельного участка) и, следовательно, о присутствии системных признаков.
Вывод суда о невозможности пользования участком недр без специально оформленной лицензии (наряду с арендой поверхностного земельного участка) идентичен доктринальной позиции, приведенной несколько выше.
Вместе с тем, признавая несомненную обоснованность изложенной позиции, необходимо уточнить, что она всесторонне охватывает участки недр, предоставляемых в пользование с целью поиска и добычи минерального сырья, иной геологической и научной деятельности, но не может быть безоговорочно распространена на отношения, связанные с предоставлением участка недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых.
Законодательство о недрах лишь условно, не принципиально разделяет по правовому положению (режиму), объему правомочий пользователей и порядку оформления пользования участки недр, предоставляемые для проведения горно-геологической деятельности, и участки недр, предоставляемые для строительства подземных сооружений. Основное отличие усматривается в сроках предоставления участков недр в пользование; во втором случае оно носит бессрочный характер. Между тем юридическая природа этих двух категорий - упомянутых участков недр - настолько различна, что, во-первых, может служить осмыслению правовой сущности исследуемого объекта гражданских прав в целом; во-вторых, различие это неминуемо должно повлечь и принятие самостоятельных законодательных основ гражданско-правового регулирования участия в экономическом обороте участков недр второй категории. Изложенное мнение строится на факте (в том числе юридическом) появления в недрах (участке недр) сооружения, являющегося самостоятельным объектом недвижимого имущества (и вещного права), с иным, чем участок недр, правовым режимом. Подземное сооружение "соединено" с недрами аналогично неразрывной связи, например здания с земельным участком. Подземный многоуровневый коммерческий комплекс как недвижимое имущество может свободно участвовать в экономическом обороте. Если в отношении земельного участка, который в соответствии с гражданским законодательством следует за новым собственником наземного сооружения на условиях, которыми обладал предшествующий собственник (ГК РФ), эта проблема получила определенное разрешение, то в отношении подземных сооружений переход права пользования участком недр за новым собственником такого сооружения законодательство о недрах не предусматривает <*>.
--------------------------------
<*> Право пользования участками недр переходит к другому субъекту предпринимательской деятельности в следующих случаях: а) реорганизация юридического лица - пользователя недр путем его преобразования - изменения его организационно-правовой формы; б) реорганизация юридического лица - пользователя недр путем присоединения к нему другого юридического лица или слияния его с другим юридическим лицом в соответствии с законодательством Российской Федерации; в) прекращение деятельности юридического лица - пользователя недр вследствие его присоединения к другому юридическому лицу в соответствии с законодательством Российской Федерации; г) реорганизация юридического лица - пользователя недр путем его разделения или выделения из него другого юридического лица в соответствии с законодательством Российской Федерации, если вновь созданное юридическое лицо намерено продолжать деятельность в соответствии с лицензией на пользование участками недр, предоставленной прежнему пользователю недр; д) юридическое лицо - пользователь недр выступает учредителем нового юридического лица, созданного для продолжения деятельности на предоставленном участке недр в соответствии с лицензией на пользование участком недр; е) приобретение субъектом предпринимательской деятельности в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", имущества (имущественного комплекса) предприятия-банкрота (пользователя недр) - ст. 17.1 Закона РФ "О недрах".

Таким образом, оборотоспособными (пусть в ограниченной степени) в настоящее время можно безусловно признать участки недр, предоставляемые в бессрочное пользование для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с поиском и добычей из-под земли полезных ископаемых. Такие сооружения в силу юридической и физической связи с недрами и придают этому участку недр известную меру оборотоспособности, в определенной степени сравнимой с оборотоспособностью земельных участков вследствие системной связи "земельный участок - здание, сооружение".
3. Юридическая взаимосвязь и соотношение участка недр и земельного участка как объектов гражданских прав обусловлены как принадлежностью к единой системе недвижимого имущества, так и двусторонним внутрисистемным единением. На первый взгляд предопределяющим, "главным" в этом единении является участок недр, правовой режим которого представляется господствующим и во многом доминирует над юридическим статусом соответствующего земельного участка. Иллюстрацией изложенной посылки может служить следующий далеко не исчерпывающий ряд публично-правовых норм:
а) пользователь участка недр вправе ограничивать застройку площадей залегания полезных ископаемых в границах предоставленного ему горного отвода (п. 1 ст. 22 Закона РФ "О недрах");
б) застройка площадей залегания полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений допускаются с разрешения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориальных подразделений и органов государственного горного надзора только при условии обеспечения возможности извлечения полезных ископаемых или доказанности экономической целесообразности застройки (ст. 25 Закона РФ "О недрах");
в) в градостроительную документацию всех видов в соответствии с заданием на ее разработку включаются разделы об охране недр, окружающей природной среды, о рациональном использовании природных ресурсов и землеустройстве;
г) необходимость получения заключения органов Госгортехнадзора России в случаях строительства на площадях залегания полезных ископаемых (ст. 10 Градостроительного кодекса РФ);
д) земельные участки, необходимые для проведения работ, связанных с геологическим изучением и использованием недр, временно или постоянно могут отчуждаться для государственных нужд с возмещением собственникам указанных земельных участков их стоимости в соответствии с земельным законодательством (ст. 25.1 Закона РФ "О недрах").
Данные законодательные положения приводят, казалось бы, к безальтернативному выводу: правовой статус участка недр доминирует и предопределяет режим земельного участка. В "чистом" виде это действительно так: публичному собственнику интереснее сочетание "пространственный ресурс плюс минеральное сырье и дополнительный ресурс" или, как минимум, "пространственный ресурс плюс дополнительный пространственный ресурс", чем "голый" земельный участок.
Более внимательное рассмотрение внутрисистемной связи "участок недр - земельный участок" приводит к несколько иным выводам. Изложенные нормы преимущественно регулируют административные отношения, предшествующие включению земельного участка и в отдельных случаях в определенной степени (на условиях пользования) участка недр в свободный экономический оборот. "Созревание" участка недр и земельного участка "над ним" как объектов гражданских прав происходит в сфере публичного права, принципы которого действительно могут своеобразно повлиять на приоритет в "доцивилистическом" взаимовлиянии изучаемых, но только в будущем возможных объектов недвижимого имущества. Законодательство о недрах исходит из абсолютной ценности для государства не подземного пространства вообще, а пространства, занимаемого полезными ископаемыми. В этой связи поверхность земли над этими наиболее значимыми для публичной власти участками недр именуется "площадями залегания полезных ископаемых", под которыми понимаются: а) территория, под которой непосредственно залегают полезные ископаемые, и прилегающие к ней территории, попадающие в зону вредного влияния горных разработок и взрывных работ на объекты поверхности и подземные сооружения; б) акватория внутренних морей, озер и других водоемов, рассолы, рапа, донные отложения которых являются полезными ископаемыми или источником получения минерального сырья; в) территория горного отвода месторождения лечебных минеральных вод и других полезных ископаемых, отнесенных к категории лечебных, а при его отсутствии - территория округа горно-санитарной охраны <*>. Таким образом, лишь площади залегания полезных ископаемых предопределяют исключающий полную оборотоспособность режим земельных участков в их черте. Иные участки недр, не связанные с предполагаемой в будущем или далеком будущем добычей полезных ископаемых и представляющие объекты природоохранной деятельности, остаются вне объектов гражданских прав не в силу запрета, а ввиду товарной (правообъектной) незрелости, экономической невостребованности.
--------------------------------
<*> Постановление Госгортехнадзора РФ от 30 августа 1999 г. N 64 "Об утверждении Положения о порядке выдачи разрешений на застройку площадей залегания полезных ископаемых" // Российская газета. 1999. 14 октября. Указанное Положение устанавливает порядок выдачи разрешений на застройку площадей залегания полезных ископаемых, включая размещение строительства подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, и требования по обеспечению промышленной безопасности и охраны недр, а также требований безопасности территорий и поселений и их защиты от воздействий техногенного характера.

Тенденции, свидетельствующие о предстоящем (пусть в значительно отдаленном времени) включении участков недр в предпринимательский оборот, просматриваются и в современном праве. Так, российское законодательство о недрах регулирует взаимосвязь участка недр и земельного участка, включенного в предпринимательский оборот в качестве полноценного объекта недвижимого имущества. Все тот же Закон РФ "О недрах", к примеру, позволяет собственникам, владельцам земельных участков по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубине до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения (ст. 19 Закона РФ "О недрах").
Лишь строительство и эксплуатация подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, является единственным видом недропользования, в наименьшей степени направленным на извлечение из земной коры природных (минеральных) ресурсов. Данный вид использования участков недр представляется в ракурсе настоящего исследования не только ключевым и сущностным, но, на наш взгляд, и способным наглядно продемонстрировать дальнейшее вероятное развитие имущественных отношений, связанных именно с этим объектом недвижимого имущества. Очевидно, что подземные сооружения, относящиеся к исключительной публичной собственности (объекты оборонного значения, транспортные, коммуникационные и иные подобного рода объекты), не обусловят необходимость какого-либо умаления суверенитета государства над недрами. Напротив, сооружение в недрах подземных объектов предпринимательского оборота (торгового центра, завода или фабрики), принадлежащих индивидуальному или коллективному коммерсанту на праве частной собственности, неминуемо потребует принципиально иного правового регулирования отношений, связанных с пользованием участка недр, в котором расположено сооружение. Современное российское законодательство о недрах императивно предусматривает, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью, а участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме (ст. 1.2 Закона РФ "О недрах"). Допускается только отчуждение или переход прав пользования недрами от одного лица к другому, да и то только в той мере, в какой их оборот разрешен законодательством. Законодательство о недрах, по существу, не отсылает недропользователей к нормам гражданского права. Порядок предоставления участка недр в пользование, правомочия пользователя, переход и прекращение права пользования в определенной степени урегулированы публичным правом. По своему смыслу и, что важнее, духу отдельные правила недропользования, установленные Законом РФ "О недрах", не соответствуют заложенным в гражданском законодательстве частной инициативе и разумной свободе предпринимательского оборота. Здесь следует повторно отметить, что речь идет о включении в независимую имущественную сферу тех участков недр, которые предоставлены для сооружения и эксплуатации подземных, преимущественно непубличного характера объектов.
Какова юридическая судьба участка недр, отведенного в установленном порядке под строительство и дальнейшую эксплуатацию сооружения? Некоторые исходные положения для дальнейших теоретических выводов можно обнаружить в судебной практике.
Весьма показательным в этой связи представляется Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 июля 2002 г. N 3531/00 о рассмотрении спора, связанного с эксплуатацией сооружения в виде насосной станции и подземной скважины.
Из материалов этого судебного дела следует, что скважина и насосная станция являются совокупностью вещей, образующей единое целое, и используются по общему назначению. Насосная станция строилась применительно к скважине, и в последующем скважина и насосная станция эксплуатировались как единый имущественный комплекс - гидротехническое сооружение (ст. 134 ГК РФ).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть, что запасы подземной минеральной воды в соответствии со ст. 1.2 Закона РФ "О недрах" являются государственной собственностью и не могут быть предметом купли-продажи или отчуждения в ином виде. Предоставление недр в пользование предполагает получение пользователем лицензии в установленном законодательством порядке.
Скважина минеральной воды в виде ее сооружений не относится к недрам согласно определению понятия "недра", содержащемуся в Законе РФ "О недрах", и такие сооружения законодательством не исключены из гражданского оборота <*>.
--------------------------------
<*> Текст Постановления опубликован: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. N 10.

Наиболее важный вывод этого судебного акта: сооружение в недрах земли прекращает юридическую судьбу одного недвижимого объекта гражданского права - участка недр и включает в относительно свободный оборот другой объект - подземное сооружение.

§ 3. Системные признаки иных недвижимостей по природе

1. Если рассматривать недвижимое имущество под выбранным ракурсом, то следом за кратко рассмотренной первой группой объектов недвижимости (участки земной поверхности, участки недр) необходимо назвать вторую: участки земли под обособленными водными объектами, участки земной поверхности, занятые лесом или многолетними насаждениями. Хотя позитивная норма ГК РФ иначе определяет эти объекты: обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения (ст. 130), - в заданной тематике настоящей работы господствующим становится сущностный принцип: как бы ни разнился вид земельного участка (водоем, лес и т.д.), принципиально он остается участком земной поверхности, и данное его свойство будет определяющим в системной характеристике объекта. Небезынтересна в этой связи и позиция Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе: "В ст. 130 ГК РФ к разряду объектов недвижимости отнесены также обособленные водные объекты. И здесь объектом недвижимости служат не сами воды, хотя и сопряженные с дном и берегом водного объекта, а земельный участок, на котором водный объект расположен (ст. 102 Земельного кодекса РФ)" <*>.
--------------------------------
<*> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 4.

Российское законодательство определяет обособленный водный объект (замкнутый водоем) как небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами (ст. 1 Водного кодекса РФ). Приоритет в правовом регулировании отношений, связанных с замкнутыми водоемами, природоохранное законодательство отдает (хотя в целом для аналогичных отраслей это не свойственно) гражданскому и земельному законодательству (ст. 5 Водного кодекса РФ) <1>. Это принципиальное положение подчеркивает и О.С. Колбасов: "В настоящее время нет абсолютной границы в предметах правового регулирования водного и гражданского законодательства и права. Между отраслями российского законодательства есть постоянное взаимодействие, взаимное проникновение норм, принципов, способов регулирования, обусловленное потребностями жизни. Поэтому Водный кодекс может регулировать имущественные отношения в той мере, в какой это необходимо для обеспечения рационального использования и эффективной охраны вод, а гражданское законодательство может регулировать водные отношения в той мере, в какой это требуется для обеспечения оптимальных моделей имущественного оборота и связанной с этим эффективной защитой имущественных прав и интересов граждан и юридических лиц" <2>. Соглашаясь с отнесением обособленного водного объекта к недвижимому имуществу, ученый тем не менее отметил, что провозглашение этих объектов недвижимым имуществом влечет необходимость решения следующих проблем: относится ли подлинный водный объект (река, море, озеро, ручей, водоносный горизонт подземных вод) к имуществу вообще и к недвижимости в частности. "Из буквы и духа прошлого российского экологического законодательства можно сделать вывод, что водные объекты и имущество суть трудно совместимые категории: то, что является имуществом, не может быть водным объектом и вообще природным объектом; то, что является водным объектом, не может быть имуществом. На таком принципе была построена система правового регулирования водных отношений, а если взять шире, то и отношений природопользования и охраны окружающей природной среды" <3>. Особенность объекта определяет и характер прав на него. "Несмотря на то обстоятельство, что воды являются восполняемым и повторно используемым ресурсом, повсеместно в России нет достаточного количества воды, чтобы закон позволял каждому пользователю потреблять необходимое ему количество воды по его усмотрению. В силу этих обстоятельств содержание норм водного права не конструируется путем регламентации преимущественно отношений собственности на водные объекты аналогично тому, как право недвижимости регулирует право собственности на землю. В водном праве закрепляется механизм реализации права использовать воду (водные объекты), то есть права водопользования. Именно поэтому в водном законодательстве преимущественно закрепляются отношения водопользования, а не собственности, неотъемлемым элементом которой является правомочие владения" <4>, - отмечается далее.
--------------------------------
<1> Указанная норма предусматривает также: "Имущественные отношения, возникающие при использовании и охране водных объектов, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом".

КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Водному кодексу Российской Федерации (под ред. С.А. Боголюбова) включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридический Дом "Юстицинформ", 1997.

<2> Постатейный комментарий к Водному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Юридический Дом "Юстицинформ", 1996. С. 66.
<3> Там же. С. 69.
<4> Там же. С. 66.

Обособленный водный объект, по существу, в силу иных, не характерных для недвижимости свойств выделен в отдельный вид недвижимых вещей. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*> (далее - Закон о регистрации прав) хоть и называет замкнутый водоем объектом недвижимого имущества, однако кадастрового учета для данного объекта не предусматривает <**>. Специальный водный кадастр ведется в иных целях. В отношении обособленного водного объекта в ракурсе настоящей работы следует исходить из посылки, что замкнутый водоем - это земельный участок, занятый водным объектом и ввиду этого имеющий особенности в правовом положении (режиме). Эти особенности сводятся преимущественно к специальным правилам пользования, предусмотренным нормами природоохранных, публичных отраслей российского законодательства.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
<**> Государственный учет подземных и поверхностных вод осуществляется в Российской Федерации по единой системе и базируется на данных учета использования поверхностных и подземных вод, представляемых водопользователями, и государственного мониторинга водных объектов. Государственный водный кадастр представляет собой свод данных о водных объектах, об их водных ресурсах, использовании водных объектов, о водопользователях. Государственный водный кадастр ведется в Российской Федерации по единой системе и основывается на данных государственного учета вод (ст. 79 Водного кодекса РФ).
2. Еще большие природоохранные ограничения законодательство предусматривает в отношении леса, также отнесенного ГК РФ к недвижимому имуществу. Следует отметить, что гражданские законы не дают определения леса как объекта гражданских прав, в то же время Лесной кодекс РФ под лесом понимает всю совокупность лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющей важное экологическое, экономическое и социальное значение <1>. Лесное законодательство оперирует понятием "лесной фонд", включая в его содержание лесные и нелесные земли <2>. Господство земельного участка, земли в понятиях "лес", "лесной фонд" подчеркивают и специалисты: "Под лесом прежде всего следует понимать неразрывно связанные между собой лесную растительность и землю, где она произрастает" <3>. Леса, таким образом, также следует рассматривать как земельные участки, имеющие особое публичное регулирование, практически исключающее участие в обороте земель, под лесными фондами находящимися <4>. Тождественно правовое положение земельного участка, занятого многолетними насаждениями. Отнесение многолетних насаждений к недвижимому имуществу содержит в определенной мере и момент преемственности с классическим определением недвижимого имущества, имевшего в центре всякой недвижимости земельный участок, безусловно ставя землю в ранг практически единственного объекта недвижимого имущества, признавая все иное (от строений до неснятого урожая) его принадлежностями.
--------------------------------
<1> Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 5. Ст. 610.
<2> К лесным землям относятся земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые питомниками, несомкнувшимися лесными культурами, и иные). К нелесным землям относятся земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства (земли, занятые просеками, дорогами, сельскохозяйственными угодьями, и другие земли), а также иные земли, расположенные в границах лесного фонда (земли, занятые болотами, каменистыми россыпями, и другие неудобные для использования земли) (ст. 8 Лесного кодекса РФ).
<3> Павлов П. Новый Лесной кодекс России и рыночная экономика // Российская юстиция. 1999. N 2. С. 38.
<4> Статья 12 Лесного кодекса РФ предусматривает, что оборот лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе также исходит из необходимости исключения из перечня недвижимого имущества лесов и многолетних насаждений, поскольку "недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Так, в соответствии со ст. 7 Лесного кодекса РФ к лесному фонду относятся все леса, за исключением расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселений), а также земли лесного фонда, которые не покрыты лесной растительностью. Отчетливо видно, что даже в законодательном определении "лесной фонд" речь идет не о самой лесной растительности, а о тех земельных участках, на которых она расположена" <*>. Напротив, Л.В. Щенникова активно возражает против этой позиции, полагая, что "надо думать, и серьезно, особенно о правовом режиме таких "произрастаний" земли, как леса. Именно леса составляют особую специфику, являясь недвижимостями как составляющие землю и движимостями, как говорили дореволюционные цивилисты, "по предварению" <**>. Соглашаясь с мнением автора о важности и специфичности леса, следует лишь отметить, что право знает и иные, возможно, более действенные меры юридической защиты лесов, чем отнесение их к недвижимому имуществу. В настоящее время леса включены в недвижимые объекты неразрывно с участком земли, под ними расположенным; исключение лесов из перечня недвижимостей не изменит существенно правовой режим земельного участка, занятого лесным фондом.
--------------------------------
<*> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 4.
<**> Щенникова Л.В. Недвижимое имущество: законодательные и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. N 11.

В целях настоящего исследования определяется базовый статус обособленных водных объектов как особого рода участков поверхности земли, имеющих специальный режим. С позиции досистемных характеристик отдельных объектов недвижимости разделение обособленных водных объектов и лесов с многолетними насаждениями на разные категории недвижимости представляется нелогичным. Позитивная норма о недвижимости (ст. 130 ГК РФ) называет собственно таковыми земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, а также иные объекты, прочно с землей связанные и неперемещаемые, в том числе и леса. Леса и многолетние насаждения совершенно оправданно должны быть в первом "уровне" природных недвижимостей.

§ 4. Производные объекты недвижимости

1. Здания и сооружения (строения) как производные (рукотворные) объекты недвижимости в настоящее время занимают наиболее активное место в обороте недвижимого имущества. Наряду с жилыми и нежилыми помещениями (речь о них будет вестись позже) строения в соответствии с действующим законодательством являются наиболее оборотоспособными недвижимыми вещами. В течение продолжительного времени сдерживаемые в тисках единого государственного имущества квартиры, здания и сооружения, а следом - земельные участки под ними единовременно и массово включились в экономический оборот. Право частной собственности, зачастую безосновательно рассматриваемое как "абсолютно абсолютное", обусловливало максимально свободный оборот недвижимости. Не "созревшие" окончательно ни законодательно, ни правовоззренчески объекты недвижимого имущества проецировали и подобные, несколько поспешные, сиюминутные либо заимствованные из чужой, инородной системы некоторые конструкции и объектов, и вещных прав.
Продолжающийся юридический "отрыв" земельного участка от здания, "расслоение" здания на ряд самостоятельных подобъектов повлекли еще более значительные отступления от классического построения недвижимости. Закон о регистрации прав не только не внес в статику и динамику недвижимости стабильность, напротив, вольно или невольно возвел констатирующий фактор регистрации прав и сделок в конституирующий ранг "определителя" правовой судьбы объекта <*>. Потребуется еще значительное время для стабилизации теории и практики оборота недвижимых вещей, выработки модельных конструкций и методик. Представляется, что одной из исходных точек такой стабилизации должно стать определение системной сущности строений и места их в системе объектов недвижимости.
--------------------------------
<*> См., например: Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М.: Ось-89, 2003. Авторы этого сборника отстаивают утверждение о появлении новой отрасли российского права - права регистрационного.

Возведенное на участке земли строение существенно преобразует первоначальную недвижимость, значительно повышает, а в определенных случаях, например при самовольной постройке, требующей сноса, понижает ее исходную экономическую ценность. Строение, исторически представляющееся определенного рода изменением поверхности земельного участка, с течением времени естественным образом становится юридически автономным, но продолжает тем не менее рассматриваться правом в известном единстве с землей и с применением общих юридических конструкций, достаточно полно обеспечивающих реализацию публичного интереса в этой сфере.
В последнее десятилетие здания и сооружения (наряду с земельными участками под ними) - наиболее широко распространенные в экономическом обороте недвижимые вещи. Позитивное регулирование отношений, связанных с правом собственности на строения, значительно опередило доктринальное осмысление новых принципов построения недвижимости. Свободное участие в предпринимательском обороте строений при временном, но существенном отставании вступления в силу главы семнадцатой ГК РФ и Земельного кодекса РФ обусловило дальнейшее, несколько своеобразное, подверженное влиянию проводимой одновременно приватизацией развитие юридической (системно-юридической!) связи "строение - земельный участок". Момент, когда можно было достаточно безболезненно и с экономической точки зрения, и с социальной предложить выверенную, продуманную, основанную на отечественном (в том числе и советского периода) правовоззрении и юридическом опыте конструкцию вещных прав на строение и земельный участок под ним, на строение и квартиру (комнату) в нем, был упущен. Задача сегодняшнего позитивизма - разобраться с действующим законодательным массивом и достаточно свободным судейским усмотрением и предложить наиболее эффективные меры к минимизации правотворческих и правоприменительных проблем.
Судебная практика в рассматриваемый период также отличается отсутствием стабильности, неровностью решений аналогичных по содержанию юридических дел. Зачастую суды подменяют понятие "недвижимое имущество" понятием "капитальность сооружения", существо самовольной постройки как объекта недвижимого имущества рассматривается с позиции только строительных норм и правил (разрешение на строительство, наличие или отсутствие коммуникаций и т.д.) <*>.
--------------------------------
<*> Примером могут служить два судебных постановления о спорах, связанных со строительством торговых павильонов: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 февраля 2003 г. N Ф08-187/2003; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 ноября 2002 г. N А13-3770/02-12.

Цивилистическая мысль не осталась в стороне от актуальной проблематики. Не ограничиваясь комментариями норм ГК РФ о недвижимости, Закона о регистрации прав, авторы обращаются к фундаментальным основам сущности и оборота недвижимых вещей. В литературе появляются доктринальные публикации как общего порядка, так и посвященные непосредственно правовому двуединству строения и земельного участка <*>. В упомянутых исследованиях правоведы подробнейшим образом подвергли анализу не только сущностные гражданско-правовые аспекты строений как недвижимых вещей, но и не оставили без внимания существенный публично-правовой срез данных объектов гражданских прав. Имеются в виду практически значимые моменты градостроительных и природоохранных правил, технических, строительных норм и правил, бесспорно, весьма важных в рассматриваемой теме <**>. Подчеркивая значимость именно зданий и сооружений, авторы лишь поверхностно обращались к взаимосвязи объектов недвижимости, связи, охватывающей порой три, а то и четыре системных уровня недвижимых объектов (например, земельный участок - имущественный комплекс - здание - жилое (нежилое) помещение). Несистемное понимание проблематики влечет и несистемное ее решение. Строения, действительно являясь максимально вовлеченными в имущественный оборот, подвергаются доктринальному исследованию с минимальным учетом системного их состояния. В лучшем случае рассматриваются связи "земельный участок - строение", "строение - помещение в нем". Предлагая определение зданий и сооружений как объектов недвижимого имущества, И.Д. Кузьмина полагает, что "здания и сооружения - это инженерно-строительные объемы, конструкции, относящиеся к особому виду недвижимых вещей, имеющих прочную и постоянную связь с землей, являющиеся принятыми в эксплуатацию результатами правомерно осуществленной строительной деятельности" <***>. Данная дефиниция, несмотря на некоторый "сниповский" оттенок, вероятно, весьма точно выражает материальную сущность строений, однако в данном определении отсутствует второй указанный в ГК РФ признак: неперемещаемость объекта, причем не только физического, но и юридического свойства. А именно этот признак является наиболее системообразующим.
--------------------------------
<*> См., например: Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости; Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве; Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости; Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика; Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения и др.
<**> Так, в упомянутой работе И.Д. Кузьминой подвергнуты подробному анализу более сорока подзаконных постановлений, распоряжений, приказов и инструкций.
<***> Кузьмина И.Д. Указ. соч. С. 73.

2. По упомянутым выше причинам настоящая работа предполагает возможным и даже целесообразным подвергать анализу собственно здание или строение как объект недвижимого имущества лишь под определенным ракурсом, уделив в дальнейшем пристальное внимание системным свойствам и связям строения, ставшего в новейшей гражданско-правовой практике центром структуры объектов недвижимого имущества. Основная задача настоящей работы заключается не в исследовании, даже достаточно глубоком, отдельных объектов и их связей, а в выработке базовых начал, концепции и теоретической основы построения системы недвижимости.
К производным объектам недвижимого имущества кроме зданий и сооружений законодательством отнесены также имущественные комплексы, кондоминиумы <*>, жилые и нежилые помещения. Данным объектам недвижимого имущества посвящено значительное число научных и научно-практических произведений <**>, в которых достаточно глубоко и подробно раскрыты содержание и понятия данных объектов недвижимости. Ввиду этого целесообразно остановиться лишь на тех системных особенностях упомянутых недвижимостей, которые обусловлены структурными связями с иными подобными объектами.
--------------------------------
<*> Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" // СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963).
<**> Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. М.: Статут, 2000; Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство". 2003. N 4; Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР / Отв. ред. В.Б. Исаков. М.: Юрайт-Издат, 2003; Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. М.: НОРМА, 2002; Симонов В.Н. Совершенствование законодательства о товариществах собственников жилья // Актуальные проблемы жилищного права: Сб. памяти П.И. Седугина. М.: Статут, 2003; и ряд других.

Имущественный комплекс (в первую очередь предприятие - ст. 132 ГК РФ) представляет собой в качестве объекта гражданских прав имущество в самом широком правовом значении, включающее недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения и т.д.), движимые вещи (сырье, инвентарь и т.д.), имущественные права (права требования), имущественные обязанности (долги), объекты интеллектуальной собственности (наименование, знаки обслуживания и т.д.). Иные комплексы имущества обладают (или могут обладать в принципе) всеми характеристиками предприятия, кроме одной - участия в экономическом обороте в предпринимательской сфере в качестве основной и преобладающей цели функционирования. К вещам (помимо имущественных прав и обязанностей), составляющим предприятие, ГК РФ относит земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, а также права требования и долги. Если следовать формальной логике закона (ст. 132 ГК РФ), то имущественные группы, составляющие изучаемый комплекс как объект гражданских прав, располагаются в общепринятом порядке гражданско-правовой значимости: а) недвижимое и движимое имущество (земля, строения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция); б) имущественные права и обязанности (права требования и долги); в) права на результаты интеллектуальной деятельности (обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, услуги).
Иными словами, вещный момент в имущественном комплексе имеет или, во всяком случае, должен иметь преобладающий и даже подчиняющий удельный вес. Более того, законодатель прямо исходит не только из вещного характера предприятия, но непосредственно и, казалось бы, безоговорочно расставляет акценты: "предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью" <*>. Е.А. Суханов отнес предприятие как имущественный комплекс, как комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению, к вещам, к особой разновидности недвижимости <**>. Предприятие, оставаясь по закону недвижимым имуществом, по сути зачастую является (или стремится к этому по целевой установке и месту в предпринимательском обороте) комплексом хозяйственных связей, "раскрученным" именем, где материальная основа - место расположения производственного или иного оборудования постепенно становится второстепенным и по значимости в структуре имущественного комплекса, и в денежно-стоимостной иерархии, уступая основное значение действиям других лиц (права и долги) и торговой (промышленной) марке.
--------------------------------
<*> Небезынтересен в этом отношении довод А.И. Каминки, приведенный им в теоретической полемике с Г.Ф. Шершеневичем. Приводя цитату последнего о том, что "торговое предприятие должно бы также выделяться, как выделяется недвижимость, служащая исключительно обеспечением залогодателя", А.И. Каминка возражает: "Совершенно очевидно, как велика разница между торговым предприятием и недвижимым имуществом с точки зрения степени возможности установить фактический его состав, парализовать возможность его перехода в третьи руки, вообще обесценить", - и далее: "Если бы даже и было возможно согласиться с целесообразностью такой постановки вопроса, то и в этом случае речь шла бы об институте будущего, а не об институте действующего права" (Каминка А.И. Очерки торгового права. СПб., 1911. С. 106).
<**> Гражданское право: В 2 т. Т. 1. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 1998. С. 306.

Таким образом, придание имущественному комплексу статуса недвижимого имущества обусловлено целым рядом следующих характерных свойств данного объекта. Во-первых, отнесение законодателем предприятия к недвижимости обусловлено практически неизменным присутствием в имущественных комплексах большинства из традиционных недвижимых вещей - земли, зданий, сооружений и т.д.
Во-вторых, предприятие - это и одна из основ экономического благосостояния общества, и значительная ценность для государственной власти, фактически обеспечивающие существование и развитие последней. Значимость для публичной власти этой и правовой, и социально-экономической категории предопределила и законодательно установленный особый, характерный для недвижимости порядок обращения предприятия в сфере гражданского оборота. Не только имущественная значимость предприятий как имущественных комплексов для публичной власти играет единственную роль в отнесении этих объектов гражданских прав к недвижимым вещам. Необходимость этого особого статуса вызвана и рядом иных причин, в свое время подмеченных Р. Саватье: а) недвижимое имущество подчиняется правопорядку страны нахождения; б) постоянное место нахождения обеспечивает возможность государственного учета, статистики не только самого имущества, но и прав на него; в) достигается возможность восстановления прав на него <*>.
--------------------------------
<*> Саватье Р. Теория обязательств. С. 58.

В-третьих, имущественный комплекс как объект недвижимости в регламентированном ГК РФ виде проиллюстрировал глубинные "пружины" и "противовесы", присутствующие в современном праве собственности на недвижимые объекты. В отнесении имущественного комплекса к недвижимости (даже при отсутствии в его составе традиционных недвижимых вещей) отобразился принцип эластичности права собственности, рассмотренный в свое время И.А. Покровским: "Признавая в принципе право собственности полной властью над вещью, государство в то же самое время резервирует для себя право налагать на нее те или другие ограничения, какие оно найдет необходимым, вплоть до полной экспроприации в интересах общего блага" <*>. Право собственности (в том числе и на предприятие), с одной стороны, стремится к максимальному господству над объектом ("пружина"), а с другой - никогда этого не достигнет, так как всегда уравновешено системой "противовесов". В изучаемом ракурсе предприятие как оборотоспособный объект ограничено государственной регистрацией как следствием отнесения его к недвижимости.
--------------------------------
<*> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 202.

В-четвертых, предприятие как объект недвижимости характеризуется не только необходимостью государственной регистрации. Сделки с этим своеобразным объектом обусловлены и дополнительным рядом формальностей, предписываемых ГК РФ (ст. ст. 560, 561). С учетом образов И.А. Покровского, формальности эти, как "гири", "перетягивают пружину" господства собственника над предприятием, тем самым превращая, по существу, имущественный комплекс в малоинтересный для участников предпринимательского оборота объект <*>. Это обусловливает больший удельный вес публичного элемента в характеристике предприятия как объекта недвижимости и, следовательно, меньший интерес для участников гражданского оборота <**>.
--------------------------------
<*> Цивилисты подчеркивают, что при "заключении договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса составляется множество документов, проводится аудит, составляется акт приемки-передачи, сверяется баланс" (Суханов Е.А. Актуальные вопросы гражданского права // ЭЖ-Юрист. 1999. N 40).
<**> Более подробно о предприятии и иных имущественных комплексах см. главу четвертую настоящей работы.

Не вступает ли в этой связи присвоенный законом предприятию статус недвижимости в противоречие с сутью имущественного комплекса как объекта права, с которым вещные права могут и не быть связаны вовсе? В известной мере - да. В относительно недалеком отечественном прошлом российский Свод законов гражданских (т. Х, ч. 1, ст. 387) прямо причислял всякого рода обязательства к движимому имуществу <*>. В настоящее время предприятие как объект недвижимости практически не принимает участия в предпринимательском обороте, субъекты имущественных отношений, избегая необходимости составления большого числа документов, затрат на ревизию, оценку и т.д., находят иные способы передачи бизнеса, например через уступку акций или долей. Более того, "истинные" объекты недвижимого имущества рано или поздно потребуют собственной регистрации в качестве самостоятельного объекта. Решение данной проблемы может быть только законодательным: признание недвижимым имуществом в составе имущественного комплекса только земельного участка, зданий, сооружений, иного подпадающего под признаки недвижимой вещи имущества с обязательным включением его в качестве элемента (элементов) в состав предприятия способом, избранным собственником или сторонами сделки.
--------------------------------
<*> К особому движимому имуществу, кстати, действующий французский Закон от 17 марта 1909 г. "О купле-продаже и закладе торговых предприятий" относит также и имущественные комплексы торговых предприятий.

3. Практика создания кондоминиумов как единого комплекса недвижимого имущества пока не выработалась, поскольку законодательство весьма несогласованно регулирует порядок создания и особенности данной недвижимости <*>. Создание кондоминиума как недвижимой вещи осуществляется организацией, связанной с техническим учетом объектов недвижимого имущества (необходим единый технический паспорт с перечислением всех объектов недвижимости, находящихся на земельном участке кондоминиума).
--------------------------------
<*> В компетенцию органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, каковым является учреждение юстиции по регистрации прав, не входит регистрация комплексов недвижимого имущества, в том числе кондоминиумов как объектов права. Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" (ст. ст. 14, 47, 49) отсылает с вопросами о регистрации кондоминиума к органу, регистрирующему права на недвижимое имущество, а Закон о регистрации прав - обратно к первому Закону.

Специалисты отмечают лишь технико-юридическую сторону регистрации кондоминиума: "Должен быть присвоен один инвентарный номер, а объектам, входящим в состав кондоминиума, присваиваются отдельные литеры. Для каждого объекта, входящего в состав кондоминиума, должны быть указаны общая площадь и инвентарная оценка, а для земельного участка - нормативная цена земли. Поскольку организации технической инвентаризации не наделены полномочиями по осуществлению государственной регистрации кондоминиумов как объектов права, а учреждения юстиции по регистрации прав не имеют полномочий по осуществлению регистрации объектов, под государственной регистрацией кондоминиума как комплекса недвижимого имущества следует понимать открытие в Едином государственном реестре прав соответствующего раздела на общее имущество в кондоминиуме и внесение в него записи о регистрации права общей долевой собственности домовладельцев на это имущество" <*>. Сущностные же вопросы кондоминиума как единой недвижимой вещи ни в доктрине, ни в законодательстве, ни в судебной практике до настоящего времени не решены <**>.
--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под ред. П.В. Крашенинникова включен в информационный банк согласно публикации - Издательство "Спарк", 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное).

<*> Киндеева Е.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". С. 107.
<**> См., например: Симонов В.Н. Совершенствование законодательства о товариществах собственников жилья. С. 176. Далее отдельные аспекты кондоминиума как недвижимого имущества будут затрагиваться в ракурсах и объеме, необходимых для исследования обозначенной рамками настоящей работы проблематики.

Помещения, жилые и нежилые <*>, утверждены гражданским законодательством в качестве "простейших", не поддающихся дальнейшему дроблению объектов недвижимого имущества. Изначально ГК РФ (ст. ст. 128, 130), определяя объекты гражданских прав, достаточно четко ограничивает эти объекты невозможностью их дальнейшего юридического "деления": участок недр, земельный участок, здание (сооружение) и т.д. Казалось бы, "окончательность" этого уровня не соблюдается сначала самим Гражданским кодексом, затем другими федеральными законами и иными правовыми актами <**>. Речь идет в первую очередь о гл. 35 ГК РФ "Наем жилого помещения", которая вводит в качестве отдельного объекта гражданских прав физическую часть самостоятельного и, казалось бы, юридически неделимого здания. Включение в имущественный оборот жилого помещения логично и неминуемо повлекло появление в качестве отдельного объекта гражданских прав и помещения нежилого: комнат, цокольных этажей, подвальных и чердачных помещений и т.д. Бесспорно, любая недвижимая вещь как юридическая конструкция имеет какой-либо смысл только как объект прав, в первую очередь вещных. Целью настоящей работы не ставится полное и всестороннее исследование вещных прав на данный объект <***>. Задача предстоящего анализа жилых и нежилых помещений состоит в выявлении структурного положения данных объектов в системе недвижимостей, наличия свойств, в том числе системных, собственно недвижимой вещи. Наиболее острая и значимая проблема в этом ракурсе - соотношение здания и помещений в нем как соотношение двух объектов недвижимого имущества. В этом клубке нерешенных вопросов сосредоточились некоторые основные проблемы системного построения недвижимости. Решение вопроса об одновременном "сосуществовании" или невозможности такого "сосуществования" здания и помещения в нем как отдельных самостоятельных недвижимых вещей предполагает возможность описать общую совокупную конструкцию недвижимости как единую подсистему в системе объектов гражданских прав.
--------------------------------
<*> См., например: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2000; Он же. Современные проблемы права собственности и иных прав на жилые помещения: Дис. ... д-ра юрид. наук в форме научного доклада, выполняющего функции автореферата. М., 1997.
<**> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г.; и др.
<***> О сложных проблемах вещных прав на нежилые помещения и путях их решения см., например: Скловский К. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 8 (129).

§ 5. Недвижимое имущество в системе объектов
гражданских прав

1. Системный метод научного познания предопределен целостностью познаваемых объектов окружающей материальной действительности. Часть и целое, целое и система как основные категории доктринального восприятия неизменно составляли основные методологические посылки научного анализа. Уяснение закономерностей построения целого, соотношения понятий целого и системы в ракурсе настоящей работы не только имеет главнейшее методологическое значение, но и применительно к объектам недвижимого имущества является целью исследования. Общефилософские начала познания материи <*> всегда ложились в основу изучения правоведами достаточно специфичного объекта познания - юридических норм, правовой материи. Наиболее активное и плодотворное исследование системных построений в теории государства и права и в гражданском праве осуществлялось в 60 - 70-е годы прошлого столетия. Анализ гражданского права как системного образования не является совершенно новым подходом к изучению его проблем. Достаточно обратиться к трудам М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, Б.С. Антимонова, С.И. Аскназия, С.Н. Братуся, А.В. Венедиктова, О.А. Красавчикова, Г.К. Матвеева, Н.С. Малеина <**> и других ученых, чтобы убедиться в широком использовании отдельных принципов этого подхода. Но до последнего десятилетия системный анализ права предпринимался не в связи с его сознательным избранием в качестве конкретной методологической основы исследования, а определялся сущностью анализируемого объекта и свойственным диалектическому методу подходом к исследованию явлений в их универсальной взаимозависимости, совершенно справедливо отмечала Т.И. Илларионова <***>, в работах которой система как правовая доктринальная категория получила дальнейшую теоретическую разработку.
--------------------------------
<*> В частности, философская категория "целое", отражающая свойства системы. Классическое определение: "целым называется то, у чего не отсутствует ни одна из тех частей, в составе которых оно именуется целым от природы, и также то, что объемлет объемлемые (им) вещи таким образом, что эти последние создают нечто единое" (Аристотель. Метафизика. М.; Л., 1934. С. 102); развитое Гегелем: "целое, по своему понятию, есть то, что содержит в себе части. Но если целое будет положено как то, что оно есть по своему понятию, если оно будет разделено, то оно перестает быть целым" (Гегель Г.В.Ф. Соч. Т. 1. М., 1937. С. 227).
<**> См.: Агарков М.М. Обязательства по советскому гражданскому праву // Учен. тр. ВИЮН. М., 1940. Вып. 3; Алексеев С.С. Гражданское право в период развернутого строительства коммунизма. М.: Госюриздат, 1962; Антимонов Б.С. Основания договорной ответственности социалистических организаций. М.: Госюриздат, 1962; Аскназий С.И. Об основаниях правовых отношений между государственными организациями: К проблеме юридического лица в советском гражданском праве // Учен. зап. ЛЮИ. М.: Юрид. изд-во Министерства юстиции СССР, 1947; Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского права. М.: Госюриздат, 1963; Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М.; Л.: Изд-во АН СССР, 1948; Красавчиков О.А. Советская наука гражданского права // Учен. тр. СЮИ. Свердловск, 1961. Вып. IV; Матвеев Г.К. Основания гражданско-правовой ответственности. М.: Юрид. лит., 1970; Малеин Н.С. Имущественная ответственность в хозяйственных отношениях. М.: Наука, 1968; Варкало В. Об ответственности по гражданскому праву. М.: Прогресс, 1978. (Ссылка приводится по кн.: Илларионова Т.И. Система гражданско-правовых охранительных мер. Томск: Изд-во Томск. ун-та, 1982.)
<***> Илларионова Т.И. Указ. соч. С. 6.

В начале текущего столетия правоведы возвратились к исследованию системных явлений в правовой действительности, развивая в основном ранее описанные системные построения в современных, существенно отличных от предшествующих юридических реалиях <*>. Многочисленные попытки дать научное определение системы вообще и системы в праве в частности столь же многообразны (при весьма определенной схожести), сколь многочисленны публикации на данную тему. Видится целесообразным отметить особо важные и принципиальные замечания и выводы исследователей систем и остановиться на наиболее общепринятом в настоящее время определении.
--------------------------------
<*> См., например: Реутов В.П. Функциональная природа системы права. Пермь: Изд-во Перм. гос. ун-та, 2002; Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика; Тарасов Н.Н. Методологические проблемы юридической науки. Екатеринбург: Изд-во Гуманитарного ун-та, 2001; и др.

С.С. Алексеев, Ю.А. Веденеев, А.Ф. Черданцев под системой в исследовании правовых явлений понимают определенное единство, отличающееся рядом специфических свойств и качеств, таких как органичность, функциональность, формализованность, стабильность, многоуровневость и т.д. <1>. В.К. Бабаев отмечает такой признак системы в правовой сфере, как сочетание единства и противоречивости системы. Это сочетание, по мнению автора, составляет основу устойчивости системы, качественного постоянства и одновременно обусловливает их изменение и развитие <2>. Одно из наиболее полных исследований системы в праве было проведено Д.А. Керимовым, полагавшим, что система - это объективное объединение (соединение) по содержательным признакам определенных правовых частей в структурно упорядоченное, целостное единство, обладающее относительной самостоятельностью, устойчивостью и автономностью функционирования <3>. Т.И. Илларионова предложила понимать под системой совокупность особых форм государственного воздействия, обладающих нормативно-правовым характером и конкретной целевой направленностью, функциональная упорядоченность которых подчинена важнейшим началам правового опосредования социальных отношений и создает устойчивую целостность и единую (интегральную) координационно-обеспечительную способность такой совокупности; указанная способность проявляется в общей регулирующей функции правовой системы <4>. Лаконично, емко и с достаточной глубиной некий итог развития многообразных учений о системах в праве подвела Л.О. Красавчикова, отметившая, что право, являясь полисистемным <5> объектом познания, обусловливает и соответствующую методику его познания <6>. "Развитие же адекватного методологического аппарата для исследования сложных полисистемных объектов происходит по трем основным направлениям: системно-структурный подход, функциональный подход и исторический подход (как исследование развивающихся систем). Со структурным неразрывно связан функциональный подход к исследованию целостной системы. Познание целого исторически представляет собой, как правило, процесс движения мысли от состава системы (из чего состоит) к структуре (внутреннему строению), а затем к функциям (как действует)" <7>, - отмечает исследователь.
--------------------------------
<1> Алексеев С.С. Общая теория права. Т. 1. М., 1981. С. 238; Веденеев Ю.А. О применении системного подхода в исследовании права // Проблемы государства и права. М., 1974. Вып. 9. С. 51; Черданцев А.Ф. Системообразующие связи права // Советское государство и право. 1974. N 8. С. 10.
<2> Бабаев В.К. Советское право как логическая система. М., 1978. С. 47.
<3> Керимов Д.А. Философские проблемы права. М., 1972. С. 378.
<4> Илларионова Т.И. Указ. соч. С. 11.
<5> Полисистемность (полиструктурность) правовой материи неоднократно отмечалась в теории права, цивилистике. См., например: Керимов Д.А. Указ. соч. С. 278; Илларионова Т.И. Указ. соч. С. 12.
<6> Красавчикова Л.О. Понятие и система личных неимущественных прав граждан (физических лиц) в гражданском праве Российской Федерации. Екатеринбург: Изд-во Уральской государственной юридической академии, 1994. С. 65.
<7> Там же. С. 66.

2. Изложенное в равной степени относится как к объектам гражданских прав в целом, так и к объектам недвижимого имущества, соответственно является образной одновременной иллюстрацией и полисистемности объектов гражданского права, и соотношения общего и частного системного построения. Исходя из названных посылок, следует предельно кратко остановиться на указанной первой системе (объектов в целом) и перейти в следующей главе к сущности системы объектов недвижимого имущества.
Системе объектов гражданских прав посвящено объемное, фундаментальное исследование В.А. Лапача <*>, проиллюстрированное многочисленными актами судебной практики. По мнению автора, "под системой объектов гражданских прав следует понимать необходимое, целесообразное, структурно упорядоченное, относительно самостоятельное, гомоморфное системе гражданского права и объективной действительности объединение по содержательным основаниям частей (правовое целое), представляющих собой обобщения юридически значимых признаков, свойств и качеств предметов и явлений объективной и правовой действительности, выступающих в качестве объектов субъективных прав и материальных объектов правовых отношений" <**>. Автор предлагает сгруппировать все объекты гражданских прав следующим образом: а) имущественные блага (имущество - вещи, деньги, ценные бумаги, имущественные права); б) имущественно-неимущественные блага; в) связанные с личностью неимущественные блага. Не углубляясь в сравнительный анализ предложенного группирования с собственно предметом гражданско-правового регулирования (ст. 2 ГК РФ), следует отметить, что в дальнейшем анализе исследователь имущество поставил в "организационный центр" системы объектов гражданского права <***>.
--------------------------------
<*> Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. С. 204.
<**> Там же. С. 202.
<***> Там же. С. 243.

Отечественная современная философия и теория гражданского права наряду с понятием "правовая система" оперируют понятием "правовой режим", причем понятие правового режима концептуального порядка предопределяет дальнейшее системное построение юридической материи <1>. Выделяя в построении правовой системы в целом профилирующие (базовые) отрасли в качестве ядра системы, цивилистическая доктрина придает понятию юридического режима, который концентрируется в профилирующих отраслях, более глубокий, конституирующий смысл - как режима качественно своеобразного, исходного по специфике правового регулирования и потому определяющего основные типовые особенности юридического инструментария <2>. Системное построение по указанному принципу проецируется на все последующие системные образования в праве, в том числе на систему объектов гражданского права в целом и на объекты недвижимого имущества в частности <3>. Объекты гражданских прав (в том числе недвижимые объекты) в определенной мере проецируют в себе заложенные в "вышестоящих" системах принципы. Это принципиальное положение предопределяет не только само существование системы гражданских прав, но и основные структурные построения этой системы в целом и ее подсистем (недвижимое имущество, личные неимущественные права и т.д.) в частности. Воспроизведение свойств систем более высокого порядка присуще и системе объектов гражданских прав. В литературе отмечается, что система объектов гражданских прав гомоморфна (воспроизводит структурные свойства "вышестоящих" систем). В частности, В.А. Лапач отмечает, что система объектов гражданских прав, "будучи важным, но не единственным и даже не основным средством юридического регулирования, проявляет в себе ведущий общецивилизационный и одновременно общеправовой принцип уважения личности, ее неотъемлемых прав и свобод" <4>. Второе проявление взаимовоздействия систем автор видит в том, что объекты гражданских прав "воспроизводят многообразие реально существующих материальных, духовных и социальных явлений", по поводу которых и складываются гражданско-правовые отношения.
--------------------------------
<1> Алексеев С.С. Восхождение к праву. Поиски и решения. 2-е изд., перераб. и доп. М.: НОРМА, 2002. С. 53. Ученый, характеризуя построение отраслей права в современных, достаточно развитых юридических системах, выделяет профилирующие (базовые), к которым (применительно к российскому праву) относятся семь подразделений - конституционное, затем три материальных (административное, гражданское, уголовное) и три процессуальных (гражданско-процессуальное, административно-процессуальное, уголовно-процессуальное).
<2> Там же. С. 52.
<3> Современное понимание систем исходит из того, что любой системе присущ принцип изоморфизма, понимаемый как однозначное или частичное соответствие структуры одной системы структуре другой системы. Обычно в праве случаев полного структурного соответствия систем не встречается, однако частичные соответствия систем (гомоморфизм) являются для права регулярными (Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. С. 177).
<4> Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. С. 178.

Данный вывод, безусловно соответствующий внутренней логике и принципам построения системы объектов гражданских прав в целом, тем не менее представляется, на наш взгляд, недостаточно полным и нуждается по меньшей мере в учете двух следующих обстоятельств.
Во-первых, в построении и всей системной совокупности, и отдельных объектов гражданских прав немаловажные (если не решающие) принципы и структурные образования спроецированы из системного противостояния частного и публичного права. Хотя исследователь и отмечает определенное влияние на построение системы объектов начал естественного права, которое, в свою очередь, оказывает существенное влияние на частное, прямая связь частноправовых идей с формированием объектов гражданских прав не обозначается. Однако такая связь не только существует, но и участвует непосредственно в формировании объектного состава в гражданском праве, в частности в формировании организационного ядра всей структуры объектов - имущества. Включение в состав вещей как объектов прав того или иного вида - это не только удовлетворение прав человека и отражение объективной реальности, но и завоевание частного права, проникновение собственно частноправовой системы в легальный перечень объектов гражданских прав. Включение в состав вещей недвижимого имущества (в первую очередь - земельного участка) - важнейшее достижение права как явления культуры и духовности. Юридическое "отделение" здания от земельного участка возможно удовлетворяет потребностям личности, отражает реально существующее благо, однако, не вписываясь в строгую архитектонику (С.С. Алексеев) построения системы объектов недвижимого имущества, допускает "вторжение" в исторически частноправовую системную связку "строение - земельный участок" административного, публичного регулирования. В этом также проявляется своего рода гомоморфный эффект всякой правовой системы, подверженной влиянию не только частного, но и публичного права как "вышестоящих" систем.
Во-вторых, система объектов гражданских прав не только отражает системные свойства внешних господствующих или равноценных системных образований, но и зависит от внутренних структур, которые, в свою очередь, не только подвержены влиянию рассматриваемой системы, но и встречно на нее воздействуют. Этот весьма специфический "внутренний мономорфный эффект" структур отдельных объектов (вещи, ценные бумаги, имущественные права и т.п. подсистемы) на объектную систему в целом тем значительнее, чем жестче построение конкретной подсистемы, чем более эта подсистема, опять же в силу мономорфного эффекта, связана и соподчинена со следующей, более "сильной" структурой <1>. В системе объектов гражданских прав в целом такой максимально жесткой, "самосильной" подсистемой является структурное построение объектов недвижимого имущества, поскольку недвижимые вещи <2> как юридическая конструкция через иные идеальные построения (вещные права, например) всегда базируются на объективно существующих, материальных, независимых от субъектов реалиях окружающей действительности. Устранить с помощью права недвижимость как явление внедуховного порядка невозможно. Право всегда будет либо вынужденно <3>, либо благоприятственно (на началах частного права) регулировать отношения, связанные с недвижимостью как объективным явлением, выступающим материальным первоносителем всего сущего, в том числе юридических норм. Участок земли, жилище, иные объекты недвижимости <4> наряду с неотъемлемыми правами человека (на жизнь, свободу и др.) являются не только своего рода "организационным центром" системы объектов гражданских прав. Это "сквозные" категории, пронизывающие все право как полисистемное явление действительности и потому подчиняющие (в определенной мере, естественно) себе иные структурные образования, юридически более "отдаленные" от жизненной материальной основы.
--------------------------------
<1> Такими структурами являются те, которые более других зависимы от систем материальных, объективно существующих и тем самым менее "подвластных" искажениям юридической рефлексией в правовую материю.
<2> Именно недвижимые вещи, поскольку движимые вещи включаются в предпринимательский оборот преимущественно в виде произведенного трудом товара.
<3> При тоталитарных режимах, например.
<4> В конце XIX века была опубликована научная статья "Место на кладбище как объект недвижимого имущества" (см.: Поворинский А.Ф. Систематический указатель русской литературы по гражданскому праву. С. 176).

Таким образом, допуская в качестве достаточно доказанных изложенные выше выводы исследователей об имуществе как "организационном центре" системы объектов гражданских прав, следует заметить, что недвижимое имущество в таком случае является центральным, основополагающим звеном упомянутого центра. Недвижимость предопределяет всю систему имущества и, следовательно, систему объектов гражданских прав. Свободный оборот и абсолютные права на недвижимые вещи "включают" весь арсенал частноправовых механизмов экономического саморазвития, и, напротив, сужение оборота недвижимости, невозможность (или ограниченность) вещных и свободных прав на нее обусловливает главенство публичных методов регулирования, исчерпывающих рано или поздно создавшийся в независимом развитии объектов недвижимости экономический, юридический и, вероятно, социальный потенциал. Недвижимое имущество, занимая ключевое положение в системе объектов гражданских прав, само выступает как в известной мере замкнутое, изолированное системное образование с собственным строением и элементно-структурными отношениями.

Глава 3. СИСТЕМА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА:
ПОНЯТИЕ, СТРУКТУРА И ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ЦЕНТР

§ 1. Отличительные черты системы объектов
недвижимого имущества

1. В предыдущей главе настоящей работы были кратко обозначены основные черты современной научной юридической теории о системах в праве вообще и о системе объектов гражданских прав в частности. Причем объекты гражданских прав (ст. 128 ГК РФ) представлены в весьма известном линейном системном построении, принципиально не отличном от несколько суммативной категории "целого" <*>.
--------------------------------
<*> В литературе отмечены принципиальные отличия философской категории "система" от понятий "общее" и "целое". В частности, отмечается, что не всякое целое есть система, но любая система целостна. См., например: Керимов Д.А. Методология права (предмет, функции, проблемы философии права). М., 2000. С. 258.

К первоначально суммативной характеристике совокупности объектов недвижимого имущества как "целого" могут быть отнесены все недвижимые вещи, указанные в законодательстве: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, иные объекты, прочно связанные с землей и неперемещаемые (здания, сооружения, леса, многолетние насаждения), а также предприятия, кондоминиумы, жилые и нежилые помещения, также приравненные к недвижимости воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Вместе с тем недвижимость - это не столько нечто "целое", сколько более прочная, достаточно жестко структурированная конструкция, отвечающая всем свойствам категории "система". Объекты недвижимого имущества являются и объектами научного системного познания, причем соответствующего уровням системы этапного системного познания: от рассмотрения недвижимых вещей как простого конгломерата до постижения недвижимости как синтетической системы <*>.
--------------------------------
<*> В философской литературе сложились различные воззрения на научные объекты как системы различных сложностей: корпускулярные (дискретные) и жесткие; неорганизованные совокупности, неорганические и органические системы; суммативные и целостные. См., например: Юдин Э.Г. Системный подход и принцип деятельности. М., 1978; Афанасьев В.Г. Проблемы целостности в философии и биологии. М., 1964 и др.

Недвижимое имущество - это всегда система условно-самостоятельных, в соображениях дискретности обособленных законодательством объектов недвижимости. Системность предобусловлена <*> по меньшей мере тремя группами факторов: а) объективно-физической связью материально недвижимых объектов между собой; б) постоянным, связующим и, что более важно, равнохарактерным и неизменным присутствием "единой публичной составляющей" в частноправовой конструкции любой недвижимой вещи; в) юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества, выраженной максимально полно в публичном праве (законодательство о недрах, природоохранное законодательство и.д.) и в меньшей степени - в частном. С развитием свободного экономического оборота пронизанная публичным интересом юридическая связанность разного рода недвижимых вещей ослабляется, а их прямая законодательная взаимозависимость, сохраняя межсистемную "сцепку", все чаще уступает место более высокоорганизованным соотношениям, в том числе основанным на договорных принципах.
--------------------------------
<*> Предобусловленность не означает характеристики собственно системы недвижимости, а скорее свидетельствует об определенных объективных предпосылках ее существования.

Система объектов недвижимого имущества в юридической литературе специальным исследованиям практически не подвергалась. Более того, разнохарактерные на первый, поверхностный, взгляд вещи, отнесенные к недвижимости <1>, в известной мере обусловливают высказываемое в литературе отрицание системных свойств недвижимых объектов. Так, И.Д. Кузьмина полагает, что недвижимость в российском праве представляет собой чрезвычайно многоплановое явление: вещи неподвижные по своей природе и характеру их использования; вещи мобильные, движимые, предназначенные для перемещения людей и грузов <2>, а также иные, невещественные блага. "Такая разнохарактерность элементов не позволяет дать общее определение понятия недвижимости и свидетельствует об отсутствии единой системы недвижимости" <3>. Предпосылкой построения системы объектов одного рода является "одинаковое для всех элементов свойство или признак, логически выступающее основанием классификации" <4>, существование множества единых по каким-то свойствам объектов. Система объектов - "это множество объектов одного и того же, или данного, рода", где каждый объект обладает общими, родовыми признаками (одним и тем же качеством), между ними должно быть системное сходство. Это положение, считает И.Д. Кузьмина, не распространяется на недвижимое имущество, следовательно, какое-либо системное построение недвижимых объектов не может иметь место <5>.
--------------------------------
<1> Не только вещи. Как уже отмечалось, законодательство признает объектом ипотеки вещное право (долю в таком праве), а также право аренды недвижимой вещи.
<2> В данном случае вновь происходит определенная подмена понятий, поскольку исследованию в цивилистической науке в первую очередь должны быть подвергнуты не материальные объекты (хотя они, безусловно, также важны), а объекты гражданских прав на них как явления юридического порядка.
<3> Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. С. 54.
<4> Система. Симметрия. Гармония / Под ред. В.С. Тюхтина, Ю.А. Урманцева. М.: Мысль, 1998. С. 42.
<5> Кузьмина И.Д. Указ. соч. С. 55.

Думается, что данный вывод И.Д. Кузьминой, как минимум, нуждается в дополнительной аргументации. Системное построение не исчерпывается линейным множеством "чего-либо одного". Философия и философия права выработали значительное число моделей системных построений, в том числе и построений юридических явлений более сложного, нелинейного уровня <*>. Не подпадающее, как видно из позиции И.Д. Кузьминой, под анализируемые ею системные признаки предприятие не может этим обстоятельством отвергнуть наличие какого-либо системного построения объектов недвижимого имущества. К недвижимому имуществу действующее российское гражданское законодательство относит, как уже отмечалось, в числе иной недвижимости три основные группы объектов:
--------------------------------
<*> Реутов В.П. Функциональная природа системы права. Пермь: Изд-во Перм. гос. ун-та, 2002; Бабин В.А. К определению понятия "система" // Философские науки. 1974. N 3; Алексеев С.С. Общая теория права. Т. 1. М., 1981; Веденеев Ю.А. О применении системного подхода в исследовании права // Проблемы государства и права. М., 1974. Вып. 9; Черданцев А.Ф. Системообразующие связи права // Советское государство и право. 1974. N 8; Керимов Д.А. Философские проблемы права. М., 1972; Бабаев В.К. Советское право как логическая система. М., 1978; Свидерский В.И. О диалектике элементов и структуры в объективном мире и познании. М., 1962; Свидерский В.И., Зобов Р.А. Новые философские аспекты элементно-структурных отношений. Л.: Изд-во ЛГУ, 1970; Сырых В.М. Метод правовой науки (основные элементы, структура). М., 1980.

а) участки поверхности и недр земли в естественных (природных) состояниях <*>;
--------------------------------
<*> Земля и недра в их естественном состоянии в качестве объектов гражданских прав выступают как: а) участки недр и б) земельные участки, в том числе участки, занятые обособленными водными объектами, а также участки, занятые лесом и многолетними насаждениями.

б) сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее недрах;
в) комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной поверхности (участки недр) наряду со зданиями или сооружениями (предприятия, кондоминиумы, домовладения) <*>.
--------------------------------
<*> Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначение и особая сфера их применения, требующие повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Данное, отвечающее на поверхностный взгляд даже по факту присутствия в каждом объекте земельного участка системным свойствам построение (причем лишь одно из нескольких) уже может служить отправной точкой для дальнейшего системного исследования. Упомянутая же И.Д. Кузьминой классификация недвижимости действительно затруднена, поскольку собственно система (в том числе и объектов недвижимого имущества) с выраженной структурой зачастую отрицает классификацию своих элементов как таковую <*>.
--------------------------------
<*> Кроме того, было бы целесообразно дополнительно аргументировать утверждение об отсутствии системы объектов недвижимости, если ранее при характеристике зданий и сооружений применялось понятие "подсистема", обладающее "внутрисистемной классификацией" (Кузьмина И.Д. Указ. соч. С. 13).

2. Система объектов недвижимого имущества, как любая иная правовая структура, равным образом подчинена и общим системным признакам "вышестоящей структуры" и обладает индивидуальными особенностями, присущими только недвижимости. В общем виде эти системные признаки <*> выражаются в структурном построении объектов недвижимого имущества следующим образом.
--------------------------------
<*> См., например: Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. С. 173; Керимов Д.А. Методология права (предмет, функции, проблемы философии права). С. 253.

Первый. Правовая система всегда представляет собой объединение элементов на более высоком, чем суммативный, уровне. Объединение элементов (в данном случае безотносительно объектов недвижимого имущества) в нечто общее, целое является, безусловно, существенным свойством какого-либо юридического явления, позволяющим не только проследить возникновение и развитие суммативных свойств целого, но и провести определенный элементно-структурный анализ его составляющих элементов. Объекты недвижимого имущества как по своему содержанию, так и, что более важно, по характеру системообразующих свойств, структурных взаимосвязей в своей совокупности хотя и подпадают под признаки "общего", "целого", однако качественно отличаются от частей иного рода, объединенных в элементарное, простое единение, соответствующее понятию "целое". В философии права категории "целое" и "система" соотносятся как общее с частным, более широкое явление с более "замкнутым", самостоятельным, саморазвивающимся и самоорганизующимся в достаточно жесткую структуру. "Нет системы без целого, которое и придает ей единство" <*>, - считает Д.А. Керимов.
--------------------------------
<*> Керимов Д.А. Методология права (предмет, функции, проблемы философии права). С. 258.

Международные соглашения, законодательство, в том числе гражданское, неоднократно подчеркивают целостность понятия "недвижимость" (недвижимое имущество) <*>. Весьма показательным примером проявления целостности недвижимого имущества в правовых актах могут служить нормы о недвижимом имуществе законодательства о российском железнодорожном транспорте <**>. Так, имущество федерального железнодорожного транспорта понимается исключительно как имущественные комплексы государственных унитарных предприятий и имущество государственных учреждений, находящихся в ведении федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта (в том числе имущество социального назначения). Данное недвижимое имущество уже в подзаконных актах <***> представляется как:
--------------------------------
<*> Договор между Российской Федерацией и Латвийской Республикой об условиях, сроках и порядке полного вывода с территории Латвийской Республики Вооруженных Сил Российской Федерации и их правовом положении на период вывода (Москва, 30 апреля 1994 г.) предусматривает в качестве недвижимого имущества: земельные участки в местах дислокации Вооруженных Сил Российской Федерации с находящимися на них военными городками, аэродромами, портовыми сооружениями, полигонами, стрельбищами, лесными угодьями, зданиями и сооружениями, стационарным оборудованием, инженерными сетями и системами связи, водоснабжения, теплоснабжения, канализации и очистных сооружений, а также отдельные здания, сооружения и обслуживающие их земельные участки вне мест дислокации Вооруженных Сил Российской Федерации. См. также: Федеральный закон от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ "О связи" // СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2895. Сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу.
<**> Федеральный закон от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" // СЗ РФ. 2003. N 9. Ст. 805.
<***> Приказ Госстроя РФ от 19 сентября 2003 г. N 356 "Об утверждении Особого порядка подготовки технической документации на объекты недвижимости железнодорожного транспорта, вносимые в уставный капитал ОАО "Российские железные дороги" // Российская газета. 2003. 26 дек.

а) сооружения - производственно-технологические комплексы дистанций, дирекций, депо, мастерских всех наименований, в состав которых включаются объекты, расположенные в полосе отвода железных дорог в пределах одного или нескольких земельных участков полосы отвода железных дорог и образующие единое целое, предназначенные для осуществления перевозочного процесса и обеспечения функционирования инфраструктуры железнодорожного транспорта;
б) сооружения - производственно-технологические комплексы заводов, строительных, проектно-конструкторско-технологических, других подразделений, в состав которых включаются объекты, расположенные на одном земельном участке и образующие единое целое, предназначенные для развития инфраструктуры железнодорожного транспорта, ремонта железнодорожного подвижного состава и изготовления запасных частей к нему;
в) объекты, не входящие в состав сооружений.
Приведенные позитивные понятия недвижимости в виде производственно-технологических комплексов, включающих в свой суммарный состав традиционные сооружения, здания, иные строения, земельные участки (причем не только один на комплекс), наглядно демонстрируют, насколько естественным образом объединяемые объекты недвижимого имущества не только создают суммарный уровень, соответствующий понятию "целое", но и по функциональному признаку формируют более емкий и неразрывный образ системы недвижимых вещей.
Второй. Элементы правовой системы, в том числе объекты недвижимого имущества, всегда связаны между собой. Взаимосвязь этих элементов (недвижимых вещей) носит постоянный и сущностный характер, проистекающий из системных свойств элементов и их характеристик, в том числе неизбежно обусловленных самим объективным фактом существования системы недвижимости. Взаимосвязь элементов системы (объектов недвижимости) в определенном ракурсе рассматривалась в главе второй настоящей работы. Системное соединение недвижимых вещей выражается, например, в понятии "единый объект недвижимости" <*>. В этом понятии ключевое значение имеет как раз связь между объектами, в том числе земельным участком, разного рода строениями. Так, Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2003 - 2005 годы) <**> содержит концепцию единого объекта недвижимости. Правовые нормы более высокого порядка также обозначают единый объект недвижимости как концептуальный путь развития законодательства о недвижимом имуществе <***>. Системная связанность недвижимых вещей выражается как в фактическом отношении (прочная связь с землей, например), так и в юридическом. Правовая связь недвижимых вещей исключительно ярко выражается в нормах ГК РФ о переходе права на земельный участок при переходе права на строение, на нем расположенное.
--------------------------------
<*> Понятие "единый объект недвижимости" будет более полно рассмотрено далее.
<**> Утверждена распоряжением Правительства РФ от 15 августа 2003 г. (СЗ РФ. 2003. N 34. Ст. 3396).
<***> Земельный кодекс РФ (ст. ст. 1, 28, 35 и др.); Федеральный закон от 25 июня 2002 г. "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ" // СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519.

Третий. Системное единство объектов недвижимого имущества выражается в структурном построении его частей. Структура объектов недвижимости обусловлена не столько объективными составляющими (фактического и юридического свойства), сколько их функциями. Соотношение функций и структуры действительно является одной из фундаментальных отправных точек исследования любой правовой системы <*>. Правоведы отмечают, что элементный состав, структура любой системы непосредственно связаны с ее функционированием, что элементами правовой системы могут быть лишь такие подсистемы, которые во взаимодействии образуют структуру, вытекающую из социальной функции данного комплекса <**>. Единая функциональная направленность объектов недвижимого имущества в правовом регулировании имущественных отношений (а также необходимость государственной регистрации прав и сделок, обеспечение публичности оборота недвижимых вещей и т.д.) также обусловливает состав элементов этой системы и принципы построения структуры недвижимостей <***>.
--------------------------------
<*> См., например: Алексеев С.С. Право. Опыт комплексного исследования. М., 1999; Тиунова Л.Б. Системные связи правовой действительности: Методология и теория. СПб., 1991; и др.
<**> Тиунова Л.Б. О системном подходе к праву // Советское государство и право. 1986. N 10. С. 49.
<***> Функциональная направленность системы объектов недвижимости более подробно будет рассматриваться далее.

Четвертый. Система объектов недвижимого имущества, как и любая иная система, обладает определенного порядка самостоятельностью (автономностью). Недвижимые вещи, образуя систему, не столько суммарно (в том числе собственными свойствами) формируют ее состав, сколько, трансформируясь в целостном структурном построении, создают комплексные или синтетические совокупные качества, уже отличные от качеств отдельной недвижимой вещи вне системного рассмотрения. В частности, характер и содержание вещных прав на "отделенное" от системы недвижимостей помещение (жилое или нежилое) будут принципиально (именно принципиально) отличны от характера и содержания вещных прав на то же помещение, но представленное в системной связке "земельный участок - здание - помещение". Кроме того, автономность системы объектов недвижимого имущества (как системообразующий признак) выражается и в "обратном" влиянии системы на составляющие ее части, меняя качественные характеристики элементов, создавая новые. Наиболее ярким примером такого обратного влияния системы можно назвать предприятие как имущественный комплекс и кондоминиум, формирование которых обусловлено исключительно системными требованиями к объектам недвижимости (предприятие - с известными оговорками и исключениями).
Пятый. Жесткая конструкция структуры объектов недвижимости обеспечивается определенными, общими для системы в целом пределами свойств и функций отдельных недвижимых вещей. Существенный "выход" свойства или функции какого-либо элемента системы за определенные структурой пределы (рамки, границы) либо влечет отторжение этого элемента из структуры, либо разрушает (в отдельных случаях трансформирует) систему в целом <*>. В современном российском гражданском законодательстве не признаются недвижимым имуществом документы (ценные бумаги) или иски, связанные с недвижимостью. Признание судебных исков недвижимостью влекло бы неизбежное разрушение даже простейшей, суммативной системы объектов недвижимого имущества.
--------------------------------
<*> Примером подобного рода "отторжения" системой определенного объекта может служить непризнание недвижимостью неснятого урожая капусты, по поводу которого в конце XIX века на страницах российских юридических изданий разгорелась дискуссия (Юридическая газета. 1894. N 1).

Приведенные признаки общности объектов недвижимого имущества в их общей совокупности определенно свидетельствуют о системном характере недвижимых вещей. Причем системы не только простейшего, суммативного порядка, а системы более сложного, вплоть до синтетического, уровня. В настоящем исследовании уже кратко отмечались основные положения философии и философии права о системных построениях <*>. Не претендуя в этом отношении на полное изложение концептуальных взглядов на системы и структуры, необходимо в методологических целях, обусловленных задачами работы, исходить из следующих (по степени внутренней организованности и жесткости структурирования) системных конструкций:
--------------------------------
<*> См. § 4 главы второй.

а) суммативной, вырастающей из конгломерата разрозненных, "механически" соединенных в совокупности объектов;
б) комплексной, возникающей из суммативной вследствие появления устойчивых закономерных связей между ее частями;
в) синтетической, высшей степени системы с преобладанием интегративных свойств частей, ее составляющих.
В соответствии с приведенной градацией системных построений объектов недвижимого имущества будет строиться и исследование, познание этой правовой материи. "Научное познание, рассматриваемое как некая "лестница познания", можно представить и как процесс последовательного применения на указанных этапах целостного, комплексного и системных принципов и возникающих на их основе соответствующих подходов. Данные принципы и подходы служат теоретическими методологическими основаниями для выделения отмеченных системных образований разных уровней сложности" <*>, - пишет В.С. Козьмин. Задача дальнейшего исследования заключается в описании системы объектов недвижимого имущества с использованием именно такого концептуального подхода: от целостности - к комплексности, от комплексности - к системности <**>.
--------------------------------
<*> Козьмин В.С. Этапы становления системных представлений о научных объектах // Анализ системы научного познания: Сб. науч. тр. Свердловск: Изд-во УрГУ, 1984. С. 121.
<**> Принцип системности, играя важную методологическую роль, лежит в основе системного подхода к научному познанию как процессу отражения действительности. По своей природе он является междисциплинарным, общенаучным. См., например: Блауберг И.В., Садовский В.Н., Юдин Б.Т. Философский принцип системности и системный подход // Вопр. философии. 1978. N 8.

§ 2. Уровни системы объектов недвижимого имущества

1. Суммативная система представляет собой простейшую, линейного порядка конструкцию, объединяющую все без исключения объекты гражданских прав, отнесенные законодательством к недвижимости. В настоящее время объектами недвижимого имущества признаются:
- участки недр;
- земельные участки;
- обособленные водные объекты;
- объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно;
- леса;
- многолетние насаждения;
- здания;
- сооружения;
- воздушные и морские суда;
- суда внутреннего плавания;
- космические объекты;
- предприятия как имущественные комплексы;
- иные имущественные комплексы;
- кондоминиумы;
- нежилые и жилые помещения <*>.
--------------------------------
<*> В данном перечне не рассматриваются предусмотренные законодательством части отдельных объектов недвижимости: а) части земельных участков (ст. ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 Земельного кодекса РФ); б) части участков недр (ст. 26 Закона о государственной регистрации); в) части зданий (ст. 5 Федерального закона "О товариществах собственников жилья"); г) части помещений (ст. 26 Закона о государственной регистрации); д) части недвижимости в жилищной сфере (ст. 6 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"); е) части жилых домов (ст. ст. 558, 673 ГК РФ, ст. 10 Жилищного кодекса РСФСР); ж) части квартир (ст. ст. 558, 673 ГК РФ); з) части предприятия как имущественного комплекса (ст. 132 ГК РФ). Проблема отнесения данных объектов к самостоятельным недвижимым вещам рассматривается в следующих главах настоящей работы.

Все перечисленные недвижимые вещи, рассматриваемые в единстве, общности, представляют собой построение более высокого порядка, чем простая совокупность объектов, лишенная и юридической, и фактической внутренней взаимосвязи, не имеющая какой-либо определенной структуры (физический конгломерат). Вещи, причисленные к недвижимости законом, не только соответствуют значительному числу рассмотренных в § 1 настоящей главы системообразующих признаков, но и взаимосвязаны объективно. Объективность и построения недвижимых вещей, и структурных связей ее элементов выражается, во-первых, в однопорядковом по жизненной значимости для субъектов и объективном (вне этих субъектов) материальном существовании исследуемых объектов гражданских прав и, во-вторых, в силу прямого указания законодателя.
Объективный, материальный "прообраз" объектов недвижимого имущества - вещь, причем вещь определенного уровня и значимости. Этот уровень, как правильно отмечается в литературе <*>, устанавливается самим перечнем объектов недвижимости (земельный участок, здание, сооружение и т.д.), который предопределяет основные качественные и - в рассматриваемом ракурсе - системные признаки этих объектов, в частности такие, как равновеликая экономическая ценность, тождественно-существенная значимость публичной составляющей, доступность фискальному "сопровождению". Автономность совокупности недвижимых вещей как сущностный признак системы выражен и в особенностях способов формирования единства, своего рода "путей включения" в состав недвижимости тех или иных объектов. Как уже отмечалось, таких путей два. Первый - природного, объективного свойства, выраженный в легальном отнесении к недвижимым вещам всего, "что прочно связано с землей", то есть объектов, "перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно". Второй - в положении ГК РФ о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Других способов изменения существующего описываемого единства объектов недвижимого имущества нет. Следует учитывать, что оба пути ограничивают свойства потенциальных недвижимостей. Первый - естественными, природными признаками вещей <**> (прямыми - связь с землей и неперемещаемость, косвенным - значимостью объекта), второй - характером самой системы объектов недвижимого имущества, который (пусть в меньшей степени жесткости, чем упомянутые природные признаки) исключает даже законодательным путем включение объектов, не отвечающих устоявшимся в совокупности общим рамкам. Именно по этой причине в совокупность недвижимостей не включаются вещные права <***>, хотя иные национальные правовые системы, формирующие единения недвижимых объектов по иным критериям, это допускают (Франция, Италия).
--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под ред. П.В. Крашенинникова включен в информационный банк согласно публикации - Издательство "Спарк", 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное).

<*> Как отмечает Б.М. Гонгало, наличием указанного перечня как бы "задается планка", разграничивающая движимые и недвижимые вещи (см.: Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999. С. 6).
<**> См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 июня 2003 г. N Ф08-1879/2003.

КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство "Юрайт", 2004.

<***> По мнению В.П. Мозолина, ст. 130 ГК РФ "содержит правила, относящиеся к недвижимым и движимым вещам, и не затрагивает вещные права. О последних говорится в ст. 131 ГК РФ. Законодатель в данном случае продолжил традиции дореволюционного российского права (Свод законов гражданских. Т. 10. Ст. 383 и след.), которые впоследствии были восприняты в странах так называемой германской системы права" (Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, Ю.А. Кабалкин, В.П. Мозолин. М.: БЕК, 1996. С. 225).

Иллюстрацией отторжения линейной системой недвижимых вещей "чуждого" элемента может служить реализация возможности залога права (доли в нем) на недвижимое имущество. Российское гражданское законодательство о залоге и ипотеке <*> предусматривает залог имущественных прав, в том числе права аренды, в порядке, предусмотренном для залога недвижимости (ипотеки). Провозглашенное правило об ипотеке имущественных прав как объекта недвижимости не получило дальнейшего законодательного и правоприменительного развития в этом направлении. Законом о государственной регистрации прав вещное право (или доля в нем) на недвижимую вещь к недвижимому имуществу не относится, а сама ипотека относится к ограничениям (обременениям) недвижимости <**>. Равным образом и по аналогичным основаниям не нашли отражение в указанном Законе такие "нетипичные" объекты, приравненные к недвижимости, как воздушные <***> и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, государственная регистрация которых также нетипична и осуществляется в особом порядке.
--------------------------------
<*> Закон РФ от 29 мая 1992 г. "О залоге", Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
<**> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, а к ограничениям (обременениям) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).
<***> Воздушное судно - летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды. Воздушные суда, предназначенные для выполнения полетов, подлежат государственной регистрации в следующем порядке: гражданские воздушные суда - в Государственном реестре гражданских воздушных судов Российской Федерации с выдачей свидетельств о государственной регистрации или в государственном реестре гражданских воздушных судов иностранного государства при условии заключения соглашения о поддержании летной годности между государством эксплуатанта и государством регистрации. Данные о гражданских воздушных судах включаются в Государственный реестр гражданских воздушных судов Российской Федерации при наличии сертификатов летной годности (удостоверений о годности к полетам); государственные воздушные суда - в порядке, установленном специально уполномоченным органом в области обороны по согласованию со специально уполномоченными органами, имеющими подразделения государственной авиации (ст. ст. 32, 33 Воздушного кодекса РФ).

Таким образом, даже простая, суммативная система объектов недвижимого имущества на примерах об имущественных правах на недвижимость и об особом порядке регистрации прав на весьма специальные объекты (воздушные суда, космические объекты и т.д.) демонстрирует свойства, характерные исключительно для относительно единых, системных образований. И связь с землей как основание отнесения вещи к недвижимости, и возможность законодательного "пополнения" перечня недвижимого имущества естественным образом ограничены имеющейся совокупностью недвижимостей, представляющейся не физическим конгломератом "ценных" объектов, но системным единением со структурными взаимосвязями юридически однопорядковых элементов. Публичная составляющая объектов недвижимости служит связующим системным признаком лишь отчасти и является в значительной степени характерным свойством, чем системным признаком <*>.
--------------------------------
<*> Публичная составляющая проявляется и в иных объектах - движимых вещах (оружие, автотранспортные средства и т.д.), некоторых ценных бумагах, объектах интеллектуальной собственности и т.п.

Изложенное позволяет утверждать о наличии общей системной совокупности всех указанных законом недвижимых вещей и, следовательно, сделать ряд итоговых выводов о практической значимости описанной суммативной системы.
Во-первых, эта система выстраивает общий порядок (уровень, критерии отбора и т.д.) материальных объектов, ретранслированных в правовую материю в качестве недвижимых вещей.
Во-вторых, определяет два исчерпывающих пути дополнения и изменения совокупности недвижимости: а) оценочно-явочный (связь с землей и неперемещаемость) и б) законодательный.
В-третьих, существующая первичная система недвижимого имущества не воспринимает, "отторгает" иные объекты, не соответствующие предустановленным недвижимыми вещами, уже состоящими в системе, критериям.
В-четвертых, система определенным образом "выравнивает" и минимизирует публичную составляющую недвижимых вещей, стремится придать элементам своей структуры максимальную оборотоспособность, отвечающую частноправовой сущности самой системы.
В-пятых, суммативная система объектов недвижимого имущества входит в качестве подсистемы в "вышестоящую" совокупность имущества - систему объектов гражданских прав в целом, взаимно воспринимая черты последней и транслируя ей собственные особенности.
В-шестых, исследуемая система служит основой для собственных подсистемных образований (многоквартирного дома, предприятия как имущественного комплекса и т.п.).
В-седьмых, оказывает существенное влияние на законотворческую деятельность и правоприменительную практику в сфере как гражданско-правового, так и межотраслевого регулирования, в том числе в смежных отраслях - жилищном праве, земельном праве и т.д. <*>.
--------------------------------
<*> Это весьма и весьма актуальная проблема. Ее решению и посвящается работа группы специалистов, уже создавших Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимых вещах. См. также: Маковский А.Л. Гражданское законодательство: пути развития.

2. Комплексная система объектов недвижимого имущества представляет собой более сложное, цельное построение, следующее по уровню за суммативной совокупностью. Комплексная система помимо всех, характерных для суммативной системы свойств обладает и своими собственными особенностями. Первая такая особенность заключается в том, что рассматриваемая совокупность по числу элементов (недвижимых вещей) всегда в более или менее значительной мере уступает суммативной. Вторая - в комплексном единении наиболее эффективно проявляется свойство объектов гражданских прав, именуемое в литературе как иммобилизация <*>. Третья, наиболее важная особенность комплекса как совокупности недвижимого имущества заключается в обязательном, объединяющем недвижимые вещи в системное построение начале. Таким началом, основанием, "стержнем" является целевое назначение комплекса. В гражданском законодательстве комплексная система недвижимого имущества воплотилась в двух объектах - предприятии (ином имущественном комплексе) <**> и кондоминиуме.
--------------------------------
<*> По мнению В.А. Лапача, "правовая иммобилизация, возникающая вследствие правомерных действий, заключается в том, что изначально движимое имущество, соединяясь с объектом недвижимости, приобретает фактические свойства и юридический статус недвижимости" (Лапач В.А. Указ. соч. С. 345).
<**> В отношении предприятия как имущественного комплекса следует иметь в виду, что в рассматриваемом ракурсе речь идет о движимых и недвижимых вещах, входящих в состав имущества лица, владеющего предприятием.

Предприятие как имущественный комплекс представляет собой в качестве объекта гражданских прав имущество в его самом широком правовом значении, что подтверждается и в приведенном в абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ составе имущественного комплекса (предприятия). В него могут входить недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения и т.д.), движимые вещи (сырье, инвентарь и т.д.), имущественные права (права требования), имущественные обязанности (долги), объекты интеллектуальной собственности (наименование, знаки обслуживания и т.д.).
По мнению В.А. Дозорцева, имущество, обозначенное ГК РФ в качестве объекта прав (ст. 128), может быть только в виде материальных вещей, ограниченных в пространстве, а обязательственные требования и другие права на объекты, не имеющие вещественного характера, даже в обособленном виде никак не могут входить в число объектов права собственности. "Провозглашение объектом права собственности обязательственных прав и обязанностей или даже распространение на них хотя бы в какой-то части правового режима объекта права собственности безусловно ошибочно и способно вызвать лишь недоразумения на практике" <*>. Только в единственном исключительном случае, считает В.А. Дозорцев, допускается вхождение обязательственных прав в качестве элемента (и только) имущественного комплекса как объекта права - когда таким объектом выступает в экономическом обороте предприятие. Состав предприятия как имущественного комплекса и место в нем имущественных прав будут более подробно рассмотрены далее; в данном случае речь идет о неповторимости, сложности и определенной противоречивости понятия предприятия как объекта прав.
--------------------------------
<*> Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова. М.: МЦФЭР, 1998. С. 232.

Подчеркивая своеобразие этого имущества, законодатель применил термин "имущественный комплекс". Это свидетельствует о том, что все элементы, составляющие имущество предприятия, должны быть объединены, тесно связаны между собой, подчинены единой цели использования. Термин "комплекс" подчеркивает внутреннее единство всего имущества предприятия: "Комплекс (от латинского complexus - связь, сочетание) - это совокупность предметов или явлений, составляющих одно целое" <*>.
--------------------------------
<*> Большой энциклопедический словарь. 2-е изд., перераб. и доп. СПб.: Норинт, 1998. С. 557.

Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности <*>. Общим имуществом кондоминиума являются: предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования <**>.
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" // СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.
<**> Титов А.А. Комментарий к Закону РФ "Об основах федеральной жилищной политики" / Отв. ред. В.Б. Исаков. М.: Юрайт-Издат, 2003; Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере // Хозяйство и право. 1998. N 3; Савельев Д. Долевая собственность в кондоминиуме // Российская юстиция. 2000. N 10; Потяркин Д. Товарищества собственников жилья // Российская юстиция. 1999. N 6, 7; Симонов В.Н. Совершенствование законодательства о товариществах собственников жилья; и др.

Общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума <*>.
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 21 апреля 1997 г. N 68-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (СЗ РФ. 1997. N 17. Ст. 1913) предусматривает, что домовладельцы в целях согласования порядка реализации своих прав на владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом кондоминиума, а также в целях осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимого имущества кондоминиума, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению расходов на осуществление соответствующей деятельности, обеспечения соответствия состояния общего имущества кондоминиума санитарным и техническим требованиям могут образовать товарищество собственников жилья в соответствии с Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".

Определенная целостность, общность элементов имущественного комплекса, таким образом, является одним из основных отличительных признаков предприятия как объекта гражданских прав. Вместе с тем ни предприятие как имущественный комплекс, ни кондоминиум нельзя однозначно отнести к собственно недвижимым вещам. Известно, что законодатель применяет три термина для обозначения исследуемых объектов: недвижимая вещь, недвижимое имущество и недвижимость. В литературе справедливо отмечалось, что недвижимость и недвижимое имущество являются более широкими, комплексными понятиями, включающими в себя иные, кроме недвижимой вещи, объекты гражданских прав <*>. Комплексные недвижимые объекты гражданских прав <**> в данном контексте обозначены как иллюстрация более организованной системы по сравнению с суммативной совокупностью недвижимых вещей.
--------------------------------
<*> См., например: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 96; Лапач В.А. Указ. соч. С. 356. Кроме того, ГК РФ в части приобретения имущества по давности упоминает "недвижимое имущество", Закон о государственной регистрации прав говорит о недвижимом имуществе и т.д.
<**> И предприятие как имущественный комплекс, и кондоминиум более подробно будут исследованы в четвертой главе настоящей работы.

3. Высшим по структурным взаимосвязям и прочности юридической конструкции единением выступают синтетические системы объектов недвижимости. Входящие в состав данной системы однопорядковые элементы (недвижимые вещи) настолько тесно и глубоко взаимосвязаны, настолько единое целевое назначение превалирует над другими свойствами данной совокупности, что синтетическое построение недвижимых вещей юридически трансформируется в единый имущественный объект в форме сложной вещи.
Известно, что "сложная вещь представляет собой единство физически не связанных между собой вещей, из которых ни одна не играет роли главной вещи в отношении к другим и каждая сохраняет значение самостоятельной вещи (библиотека, картинная галерея, стадо животных и т.д.). Сложная вещь образуется путем соединения многих вещей, обладающих самостоятельной ценностью, в единство, созданное представлением о цели, которой служат все объединенные в одну совокупность вещи. Закон сообразуется с потребностями гражданского оборота и признает за этой совокупностью вещей известное единство в тех случаях, когда это соответствует содержанию заключаемых сделок по поводу указанных совокупностей. Таким образом, понятие сложной вещи носит характер относительности и условности, зависящий от воли сторон, вступающих в сделку. Одна и та же совокупность вещей может представлять собой единство или же быть набором разнородных предметов. Отсюда проистекает и возможность, предоставляемая сторонам, заключать сделки, распространяющиеся не только на всю сложную вещь в целом, но и на ее составные части" <*>.
--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство "Юрайт", 2004.

<*> Шебанова Н.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина.

Приведенная позиция Н.А. Шебановой, бесспорно, носит универсальный для вещей характер, однако для недвижимых объектов, составляющих сложную вещь, характерны особые черты (например, непосредственная или опосредованная фактическая и юридическая связь с земельным участком), предопределяющие специфику сложного недвижимого объекта и позволяющие, с одной стороны, отграничить сложную вещь от простой совокупности (конгломерата) недвижимых вещей, а с другой - от предприятия как имущественного комплекса, также относимого законодательством к недвижимости.
Весьма актуальным и показательным в рассматриваемой проблематике является Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 сентября 2003 г. N 7677/03, суть которого сводится к следующему. Сельскохозяйственный производственный кооператив "Пламя революции" в лице конкурсного управляющего (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Волжскому филиалу Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Волгоградское областное регистрационное управление" (далее - регистрационное управление) о признании недействительным отказа ответчика в государственной регистрации за истцом права собственности на животноводческий комплекс "Лиманный" и перехода права собственности на указанное имущество к покупателю - обществу с ограниченной ответственностью "Машинная технологическая станция "Пойма" (далее - технологическая станция), с которым истец 3 июня 2002 г. заключил договор купли-продажи этого имущества.
Решением от 6 ноября 2002 г. суд первой инстанции иск удовлетворил и обязал регистрационное управление произвести государственную регистрацию права собственности на животноводческий комплекс за кооперативом, а также зарегистрировать последующий переход от него этого права на указанный объект к технологической станции на том основании, что упомянутый имущественный комплекс отвечает требованиям предприятия и право собственности истца на этот комплекс подтверждено решением Арбитражного суда Волгоградской области от 5 июня 2001 г. по другому делу. Упомянутое имущество продано кооперативом технологической станции по совершенной между ними сделке купли-продажи от 3 июня 2002 г. Отказ регистрационного управления в государственной регистрации возникшего у кооператива права собственности на животноводческий комплекс и последующего перехода этого права к технологической станции признан судом неправомерным.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 4 января 2003 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения по тем же мотивам. Федеральный арбитражный суд Поволжского округа Постановлением от 17 апреля 2003 г. названные судебные акты отменил и в иске отказал исходя из того, что животноводческий комплекс не отвечает признакам предприятия и должен рассматриваться как совокупность разнородных зданий, право собственности на каждое из которых подлежало самостоятельной регистрации. Поскольку в регистрационное управление не были представлены документы для осуществления государственной регистрации права собственности на каждое здание, отказ в государственной регистрации заявленных прав произведен правомерно. Кроме того, суд кассационной инстанции сослался на то, что переход права собственности на эти здания к другому лицу не подлежал государственной регистрации, так как кооператив до совершения сделки купли-продажи не зарегистрировал за собой право собственности на каждое из зданий.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов конкурсный управляющий кооперативом привел доводы о том, что суды первой и апелляционной инстанций неправильно квалифицировали животноводческий комплекс в качестве предприятия, поскольку этот комплекс как совокупность зданий, используемых по единому назначению, является сложной вещью, он поставлен на учет в БТИ по одному адресу и ему присвоен один кадастровый номер. В связи с этим заявитель просит изменить основания удовлетворения иска, указанные в решении суда первой и Постановлении суда апелляционной инстанций, не отменяя самих судебных актов.
Заявитель также считает, что суд кассационной инстанции неправомерно отказал в удовлетворении иска со ссылкой на то, что животноводческий комплекс представляет собой разнородные здания, права на каждое из которых подлежали отдельной регистрации с представлением на них соответствующих документов в регистрационное управление. Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, и выслушав объяснения присутствовавшего в заседании представителя ответчика, Президиум считает, что решение суда первой, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций по настоящему делу подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Кооператив (продавец) и технологическая станция (покупатель) совместно обратились в регистрационное управление с заявлением о государственной регистрации за продавцом права собственности на животноводческий комплекс "Лиманный" и за покупателем - перехода к нему права собственности на этот комплекс по совершенной между ними сделке купли-продажи. Для осуществления государственной регистрации указанных прав заявители представили в регистрационное управление соответствующие документы, в том числе вступившие в законную силу решение суда от 5 июня 2001 г. и Определение от 21 февраля 2002 г. Арбитражного суда Волгоградской области о разъяснении этого решения, принятые по другому делу (N А12-6108/01-С24). Названными судебными актами установлен факт владения кооперативом с 1982 года на праве собственности упомянутым животноводческим комплексом; в них перечислены все здания, входящие в состав названного комплекса, и указано, что данный комплекс имеет один адрес, один кадастровый и один учетный номера. В регистрационное управление заявителями также был представлен договор купли-продажи этого комплекса от 3 июня 2002 г., заключенный между продавцом и покупателем.
В обоснование мотивов отказа по названным нормам закона в государственной регистрации прав регистрационное управление указало на непредставление заявителями по соответствующей форме и содержанию документов на каждое здание, вошедшее в животноводческий комплекс, и на то, что продавец не мог признаваться собственником указанного имущества. Разрешая возникший спор, суды первой и апелляционной инстанций сделали неправильный вывод о том, что животноводческий комплекс является предприятием. Такой вывод не соответствует ст. 132 ГК РФ, поскольку названный комплекс не подпадает под признаки предприятия, содержащиеся в данной законодательной норме. Судами этих инстанций не исследовался в соответствии со ст. 134 ГК РФ вопрос, является ли животноводческий комплекс в составе перечисленных зданий сложной вещью.
Выводы суда кассационной инстанции о включении в состав животноводческого комплекса разных самостоятельных зданий, право на каждое из которых требует отдельной государственной регистрации, не основаны на материалах дела. Не может быть признан обоснованным и вывод суда названной инстанции о необходимости регистрации права собственности на названный комплекс зданий за продавцом до совершения им сделки по отчуждению этого недвижимого имущества. Дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с необходимостью привлечения к участию в разрешении спора технологической станции, которая является одним из подателей заявления на регистрацию прав. Отменяя решения и постановления арбитражного суда, апелляционной и кассационной инстанций, Высший Арбитражный Суд постановил, что при новом рассмотрении дела суду необходимо дать правовую оценку совершенной сделке - договору купли-продажи спорного имущества от 3 июня 2002 г. и всесторонне исследовать вопрос о том, относится ли каждый объект этого имущества к животноводческому комплексу и составляют ли они в совокупности сложную вещь.
Развернутые извлечения из судебного акта представляются необходимыми для полного уяснения далеко не рядовых судебных аргументов и принципиальных для темы настоящей работы выводов. Высший Арбитражный Суд не согласился и с отнесением судом первой инстанции ряда объектов недвижимого имущества к предприятию, поскольку имущественный комплекс - более сложная, единая система с включением иных объектов гражданских прав, в том числе нематериальных, и с выводом нижестоящих судов о том, что животноводческий комплекс - ряд самостоятельных недвижимых вещей. Предметом спора, по мнению суда, стало синтетическое, максимально полное объединение объектов недвижимости в единое построение - сложную вещь. Такая же позиция нашла подтверждение и в практике судов иных уровней <*>. Сложная недвижимая вещь, таким образом, завершает развитие системы объектов недвижимого имущества, представляя, по существу, настолько синтезированный и качественно новый объект, что составляющие его элементы (также недвижимые вещи) растворяются в сложной вещи и прекращают свое юридическое бытие.
--------------------------------
<*> Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 августа 2002 г. N А33-3456/02-С2-Ф02-2422/02-С2. В государственной регистрации "единого" права на единый сложный объект недвижимого имущества (состоящей из нескольких недвижимых вещей 1-й очереди базы отдыха) арбитражным судом первой инстанции было отказано. В решении от 30 декабря 2001 г. указано, что в соответствии со ст. ст. 2, 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, государственной регистрации подлежат права на каждый объект недвижимого имущества, вне зависимости от того, используются они по общему назначению или нет. Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд пришел к выводу о неправомерности обращения истца за государственной регистрацией 1-й очереди базы отдыха, состоящей из нескольких объектов недвижимости, поскольку в силу ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, регистрации права собственности подлежит каждый объект недвижимости. Кассационная инстанция не согласилась с выводами арбитражного суда. Согласно ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Исходя из смысла названных статей Закона, государственной регистрации подлежит само право собственности на недвижимые объекты. В отношении самих объектов недвижимости осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в Единый государственный реестр, содержащий информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях (ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Таким образом, считает кассационная инстанция, при регистрации права собственности вышеуказанного недвижимого имущества Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" допускает выдачу правообладателю одного акта государственной регистрации с внесением в Единый государственный реестр данных на каждый объект недвижимого имущества.

§ 3. Сложная недвижимая вещь

1. Суммативная совокупность всех объектов недвижимости развивается в комплексные единения, а комплексные в свою очередь - в синтетические. Синтетическая степень системы объектов недвижимого имущества выражается в гражданско-правовой материи как сложная недвижимая вещь. Обозначенная в предыдущем параграфе как разновидность системы сложная недвижимая вещь является результатом наиболее яркого выражения объективного соединения (синтеза) вещей в качественно иной объект гражданских прав.
Известно, что, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь) (ст. 134 ГК РФ). Упомянутое утверждение Н.А. Шебановой о том, что "сложная вещь представляет собой единство физически не связанных между собой вещей, из которых ни одна не играет роли главной вещи в отношении к другим и каждая сохраняет значение самостоятельной вещи (библиотека, картинная галерея, стадо животных и т.д.)", представляется достаточно неопределенным, а в вкупе с примерами - по меньшей мере спорным. Легальное определение сложной вещи как объекта гражданских прав действительно исходит из общей базовой посылки - сложная вещь состоит из разнородных вещей. В цивилистике к сложным вещам относятся комплексы однородных или разнородных предметов, которые физически вполне самостоятельны, но связаны общим хозяйственным или иным назначением <*>. Законодательное определение "разнородные вещи" в данном контексте призвано отграничивать составные элементы сложной вещи от иных, в определенной мере сходных понятий - "индивидуально-определенные вещи" и "вещи, определяемые родовыми признаками", и, следовательно, разнородные вещи в сложном объекте - это, по существу, "разные" однородные и неоднородные вещи. В этом отношении выводы, сделанные Т.Л. Левшиной, о том, что "сложная вещь характеризуется следующими признаками: 1) она состоит из разнородных вещей, поэтому в качестве сложной не может рассматриваться совокупность (определенное количество) однородных вещей (стадо коров, библиотека и т.п.); 2) составляющие части, из которых состоит сложная вещь, физически не связаны между собой (телевизор, состоящий из разнородных деталей, с правовой точки зрения - не сложная вещь); 3) совокупность вещей образует единое целое, которое используется по общему назначению; 4) каждая из частей, составляющих сложную вещь, может использоваться самостоятельно по тому же назначению, что и вместе с ними, и при этом не выполняет применительно к ним роль принадлежности. Всеми этими признаками обладают такие вещи, как мебельный гарнитур, сервиз, предприятие - имущественный комплекс и т.п." <**>, - также нуждаются в дополнительной аргументации по крайней мере по трем пунктам.
--------------------------------
<*> Гражданское право: Учебник. Часть 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 1998. С. 212.

КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательский Дом Инфра-М, 1997.

<**> Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. С. 283.

Во-первых, уже отмеченная нецелесообразность ограничения состава недвижимой вещи только разнородными элементами. Ограничивать состав сложной вещи вещами какого-то одного вида - значит ограничивать возможность формирования объекта гражданских прав собственником или сторонами сделки. Во-вторых, отрицание возможности физической связи составляющих сложную вещь частей также представляется необоснованным, поскольку такая связь может (или должна) быть в связи с единым назначением сложного объекта (например, комплексы имуществ - нефтегазовых, транспортных и т.п.). В-третьих, предприятие как имущественный комплекс не относится к вещам вообще и к сложным вещам в частности. Участие в составе предприятия нематериальных объектов гражданских прав (права и долги, фирменное наименование и т.д.) не позволяет рассматривать предприятие в качестве вещи. Это более сложный объект гражданских прав, который, впрочем, может включать в свой состав и сложные недвижимые вещи.
На примере сложной вещи возможно провести анализ момента и способа становления этого совокупного объекта гражданских прав. В литературе отмечается, что "значение выделения сложной вещи в качестве самостоятельного вида состоит в том, что совокупность составляющих ее частей признается одной вещью. Поэтому по сделке, объектом которой она является, должны быть переданы все вещи, входящие в ее состав. Вместе с тем, так как сложная вещь является делимой, договором может быть предусмотрено, что передаче подлежат не все, а лишь некоторые вещи, составляющие ее" <*>. Или, иными словами, сложная вещь включается в объекты гражданских прав либо по воле собственника, либо по согласованию участников сделки <**>, которые и определяли не только само существование сложной вещи, но и ее состав.
--------------------------------
<*> Классификация вещи как сложной имеет значение для определения комплектности товара (ст. 478), исполнения обязательства по частям (оно будет считаться исполненным с момента передачи последней вещи, входящей в состав сложной), раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли (при недостижении собственниками соглашения по поводу раздела сложной вещи она должна рассматриваться как неделимая и не подлежащая разделу) (Левшина Т.Л. Указ. соч.).
<**> Правопригодность, или правообъектность, материальных объектов, т.е. способность вещей подчиняться режиму особого правового господства над ними, в прошлом активно исследовалась немецкими правоведами, в частности Регельсбергером (Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. С. 291). Безусловно, проблематика так называемой "юридической привязки" предметов, в том числе сложных вещей как объектов окружающей действительности, требует внимательного и глубокого исследования, но к теме настоящей работы относится опосредованно, в связи с чем в дальнейшем к ней следует обращаться лишь в ракурсе исследования недвижимости.

Кратко изложенная характеристика сложной вещи в большей степени относится к классической движимой сложной вещи. Недвижимая сложная вещь, соответствуя основным признакам движимого совокупного объекта, имеет, кроме того, принципиально иные, собственные свойства. В историческом законодательном развитии сложная недвижимая вещь ведет свое начало от выделения Сводом законов гражданских Российской империи понятий принадлежности и возможности объявить имущество нераздельным <*>. Легальных терминов "сложная" или "составная" вещь Свод законов не содержал, обходясь традиционными делениями имуществ на недвижимые (благоприобретенные или родовые) и движимые (нетленные и тленные), делимые и нераздельные, а также на главные вещи и принадлежности. Проект гражданского уложения Российской империи уже предусматривал составную недвижимую вещь: "к составу имений принадлежат земельные участки, застроенные и незастроенные или находящиеся под дорогами или водами, а также сокровенные в недрах земли ископаемые, стоящие на корню деревья и прочие произрастения, доколе они от земли не отделены". Вещи, к недвижимости не прикрепленные, но связанные с нею назначением, признаются ее принадлежностями <**>.
--------------------------------
<*> Кодификация российского гражданского права: Свод законов гражданских Российской империи. Проект гражданского уложения Российской империи. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. Гражданский кодекс 1964 г. С. 84. В соответствии со ст. 395 по желанию владельца и в уважение особенных обстоятельств имущество его может быть объявлено нераздельным в установленном порядке и в таком случае получает название заповедного наследственного или временно заповедного имения.
<**> Кодификация российского гражданского права: Свод законов гражданских Российской империи. Проект гражданского уложения Российской империи. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. Гражданский кодекс 1964 г. Проект гражданского уложения Российской империи. С. 336. Проект уложения, в частности, к составу домов, фабрик и заводов и других строений и сооружений относит все, что к земле или зданию прикреплено либо пристроено, как-то: лестницы, двери, рамы и стекла в окнах, трубы, печи, зеркала в стенах, обои, машины, водопроводы (ст. 36).

2. Действующий ГК РФ содержит лишь родовое понятие "сложная вещь", в равной мере относящееся и к недвижимым, и к движимым совокупным объектам. В действующем законодательстве и подзаконных актах наряду с указанным термином встречаются иные: комплекс сооружений (ст. 40 Воздушного кодекса РФ), объекты, образующие в своей взаимосвязи единый комплекс <*>, технологический комплекс, комплекс зданий и/или сооружений, объединенных общим назначением, организационно и технологически взаимосвязанных, выполняющих единую производственную функцию и расположенных на обособленном земельном участке <**>, и другие. Все упомянутые определения свидетельствуют о наличии двух и более относительно самостоятельных, но объединенных общим назначением объектов недвижимости. Является ли в таком случае сложной вещью любая совокупность недвижимых вещей, объединенных одним назначением? И как, с другой стороны, отграничить сложную недвижимую вещь (комплекс недвижимостей) от предприятия как имущественного комплекса, отнесение которого к вещам, даже сложным, не представляется возможным? Представляется, что сущность сложной недвижимой вещи раскрывается с позиций анализа этого объекта как системного образования наивысшего, синтетического типа.
--------------------------------
<*> Приказ МПС РФ и Госстроя РФ от 5 августа 2002 г. N 33/168 "О взаимодействии предприятий и учреждений МПС России с организациями федеральной системы государственного технического учета и технической инвентаризации в процессе формирования имущественного комплекса ОАО "РЖД".
<**> Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности" (СЗ РФ. 2000. N 50. Ст. 4901).

Иллюстрацией весьма взвешенного подхода законодателя к определению сложных юридических конструкций могут служить такие недвижимые объекты, как аэродром и аэропорт. В соответствии с Воздушным кодексом РФ аэродром - это участок земли или поверхности воды с расположенными на нем зданиями, сооружениями и оборудованием, предназначенный для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов, а аэропорт - это комплекс сооружений, включающий в себя аэродром, аэровокзал, другие сооружения, предназначенный для приема и отправки воздушных судов, обслуживания воздушных перевозок и имеющий для этих целей необходимые оборудование, авиационный персонал и других работников <*>. Из этого легального определения с определенной достоверностью следует, что аэродром - сложная недвижимая вещь, а аэропорт - более широкое понятие, близкое к предприятию как имущественному комплексу, поскольку включает в свой состав и нематериальные элементы (например, авиационный персонал).
--------------------------------
<*> Государственная регистрация прав собственности и иных вещных прав на аэродром или аэропорт, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а также установление порядка государственной регистрации и оснований для отказа в государственной регистрации прав на аэродром или аэропорт и сделок с ним осуществляются в соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданское законодательство и принятые в соответствии с ним подзаконные правовые акты, касающиеся в основном технического учета недвижимого имущества и последующей государственной регистрации прав на него, определяют основные подходы к весьма сложной проблематике учета составной недвижимости преимущественно с цивилистических позиций <*>. Так, к примеру, Методические рекомендации по технической инвентаризации и государственному техническому учету объектов недвижимости нефтегазовой промышленности и составлению технической документации для целей государственной регистрации прав на них (утв. Приказом Госстроя РФ от 24 мая 2002 г. N 90) <**> устанавливают следующие единые черты технической инвентаризации и государственного технического учета объектов недвижимости нефтегазовой промышленности и составления технической документации для государственной регистрации прав на них.
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта"; Приказ Госстроя РФ от 19 сентября 2003 г. N 356 "Об утверждении Особого порядка подготовки технической документации на объекты недвижимости железнодорожного транспорта, вносимые в уставный капитал ОАО "Российские железные дороги" признает сложной вещью сооружения - производственно-технологические комплексы заводов, строительных, проектно-конструкторско-технологических, других подразделений, в состав которых включаются объекты, расположенные на одном земельном участке и образующие единое целое, предназначенные для развития инфраструктуры железнодорожного транспорта, ремонта железнодорожного подвижного состава и изготовления запасных частей к нему.
<**> Методические рекомендации разработаны в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности".

Во-первых, избегая понятия недвижимого имущества, анализируемый правовой акт оперирует термином "объект государственного технического учета", то есть отдельно стоящее здание (строение) с пристройками или без них, сооружение, или определяемый правообладателем комплекс зданий и/или сооружений, объединенных общим назначением, организационно и технологически взаимосвязанных, выполняющих единую производственную функцию и расположенных на обособленном земельном участке <*>.
--------------------------------
<*> Давая легальное определение объектов государственного технического учета, Методические рекомендации одновременно обозначили противоположный критерий определения объектов, к недвижимому имуществу не относящихся и не входящих в единую сложную вещь в качестве самостоятельного (даже потенциально) объекта: не подлежат в порядке, установленном настоящими Методическими рекомендациями, государственному техническому учету временные или переносные строения и сооружения, расположенные на данном земельном участке и физически или функционально связанные с составными элементами (объектами) комплекса. Например, устьевые площадки, наземные или воздушные линии электропередачи до 10 кВ включительно, трубопроводы условным диаметром до 150 мм включительно, резервуары вместимостью до 1000 куб. м включительно и прочие устройства, устанавливаемые не на опорах (фундаментах), а на подставках (постаментах).

Во-вторых, Методические рекомендации определяют примерный перечень объектов недвижимого имущества <*> и их состав <**>.
--------------------------------
<*> Объекты сбора и транспортировки продукции нефти и газа, объекты подготовки нефти и газа, объекты поддержания пластового давления, объекты и сооружения энергообеспечения и электроснабжения, объекты внешней транспортировки нефти и газа, прочие объекты.
<**> В частности, магистральные нефтепроводы как объекты внешней транспортировки нефти и газа включают нефтепровод с узлами приема и запуска очистных устройств, систему телемеханики, электрохимзащиты, промежуточные нефтеперекачивающие станции, связь, вдольтрассовые дороги, вертолетные площадки, площадки для аварийного запаса труб, запорной арматуры и соединительных деталей.

В-третьих, все иные подзаконные правовые акты также исходят из связанности объектов единым назначением, однако, как и названные Методические рекомендации, не разделяют понятия "сложная вещь" и "главная вещь - принадлежность" <*>.
--------------------------------
<*> См., например: Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности"; Приказ МПС РФ и Госстроя РФ от 5 августа 2002 г. N 33/168 "О взаимодействии предприятий и учреждений МПС России с организациями федеральной системы государственного технического учета и технической инвентаризации в процессе формирования имущественного комплекса ОАО "РЖД".

Судебная практика также исходит из аналогичной трактовки понятия сложной недвижимой вещи. В предыдущем параграфе приводились материалы двух судебных дел, из которых вытекает однозначная позиция судов о признании в качестве единого объекта недвижимого имущества организационно и технологически связанных единым назначением двух и более недвижимостей. Показательно в этом отношении и решение арбитражного суда по иску акционерного общества. Истец требовал от Комитета по управлению государственным имуществом Тюменской области включить в состав передаваемого имущества не завершенные строительством цеха брикетирования отходов лесопиления и цеха ширпотреба. Указанные требования акционерное общество обосновывало тем, что имущество упомянутых производств технологически входило в состав имущественного комплекса, но в нарушение его не было включено в состав имущества приватизируемого предприятия. Решением арбитражного суда спорное имущество в силу его принадлежности по назначению иному имуществу было включено в состав предприятия и передано акционерному обществу <*>.
--------------------------------
<*> Гражданский кодекс Российской Федерации с постатейным приложением материалов судебной практики. М., 1999. С. 623.

3. В современной цивилистической литературе преобладает подобный взгляд на сущность сложного недвижимого объекта. "Специфика разработки месторождений нефти и газа такова, что в результате освоения месторождения на земельном участке в границах горного отвода строится комплекс недвижимого имущества, на котором устанавливается соответствующее оборудование. Элементами технологического комплекса обустройства месторождения являются скважины, установленное на них оборудование, кустовые насосные и дожимные насосные станции, внутренние трубопроводы, соответствующая аппаратура и тому подобное имущество, непосредственно обеспечивающее процесс добычи нефти и газа из пласта. Все составляющие элементы технологического комплекса технически и технологически связаны между собой и составляют одно целое" <*>, - считает Д. Шмелева.
--------------------------------
<*> Шмелева Д. Аренда нефтяных и газовых скважин // ЭЖ-Юрист. 2003. N 36. Если в поисковой скважине обнаружены нефть или газ, то тогда она переходит в категорию эксплуатационных, на ней устанавливается соответствующее оборудование, строится комплекс дополнительных наземных и подземных сооружений, которые все вместе используются для извлечения нефти и газа из пласта. Этот комплекс имущества уже отвечает требованиям технологического комплекса обустройства месторождения, и добывающие скважины в его составе не должны рассматриваться как самостоятельные объекты права. Поэтому передача таких скважин в аренду невозможна без одновременной передачи во владение и пользование (или в пользование) остальных элементов технологического комплекса.

Многообразие сложных вещей, преобладание в их числе различного рода производственных, технологических, промышленных и подобных им комплексов в немалой степени "размывает" цивилистическую определенность юридической конструкции "сложная вещь". Особенности структурно-элементных отношений в подобного рода комплексах и послужили очевидной причиной предложения авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах включить в легальный перечень недвижимых объектов технологический имущественный комплекс. "В качестве необходимых признаков указанного особого объекта гражданских прав можно было бы признать следующие особенности: 1) объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества их единым хозяйственным назначением; 2) наличие в составе технологического имущественного комплекса земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, входящий в имущественный комплекс" <*>, - обосновывается далее в Концепции. Предложение, безусловно, заслуживает дальнейшего внимательного осмысления с учетом некоторых следующих, представляющихся весьма важными моментов.
--------------------------------
<*> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах. С. 26.

Сложные недвижимые вещи, к которым относятся имущественные комплексы, могут быть образованы принципиально недвижимыми же вещами. С движимостью общее назначение недвижимой вещи строится несколько иначе - как "главная вещь - принадлежность". Гражданское право обходилось и обходится традиционными конструкциями, к которым относится и сложная вещь. Актуальность такой конструкции в предлагаемом авторами Концепции варианте в настоящее время связана в том числе и с продолжающимися процессами приватизации и первоначальной регистрации прав на недвижимое (бывшее единое государственное) имущество. Цивилистике более свойственны классические, проверенные тысячелетиями определения, которые могут быть недвусмысленно применены на любом уровне практической деятельности и на которые правоприменители должны ориентироваться. Термин "имущественный комплекс" уже использован законодателем в части указания на предприятие как объект прав, последствия повторного его включения в гражданское законодательство очевидны и негативны. В связи с этим следует отчасти согласиться с мнением И.Д. Кузьминой, считающей, что ввиду "сложившегося стереотипа использования терминов оптимальным является обозначение "сложная вещь (комплекс вещей)" <*>. Отчасти потому, что изменение ГК РФ даже включением "комплекса вещей" по вышеизложенным соображениям не представляется необходимым.
--------------------------------
<*> Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. С. 90.

Представленные положения позволяют сделать определенные выводы о следующих особенностях сложной недвижимой вещи как самостоятельного объекта гражданских прав.
Во-первых, сложная вещь всегда рукотворный объект гражданских прав.
Во-вторых, сложную недвижимую вещь создают два и более объекта недвижимости.
В-третьих, входящие в сложную недвижимую вещь объекты недвижимого имущества "свою собственную" юридическую судьбу прекращают, однако подлежат индивидуальному техническому учету и инвентаризации <*>.
--------------------------------
<*> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 сентября 2003 г. N 7677/03 указывает, что животноводческий комплекс как совокупность зданий, используемых по единому назначению, является сложной вещью, он поставлен на учет в БТИ по одному адресу и ему присвоен один кадастровый номер.

В-четвертых, входящие в состав сложной недвижимой вещи объекты взаимосвязаны:
а) общим назначением;
б) организационно и технологически (выполнением хозяйственной функции);
в) расположением на едином обособленном земельном участке.
В-пятых, сложная недвижимая вещь включает в себя исключительно вещи как предметы материального мира. Включение в состав недвижимой вещи нематериальных объектов (элементов), таких как права, долги, фирменное наименование и т.д., трансформирует сложную вещь в иной объект гражданских прав - предприятие как имущественный комплекс, иной имущественный комплекс <*>.
--------------------------------
<*> Имущественные комплексы, признаваемые объектами недвижимого имущества, будут являться предметом дальнейшего рассмотрения.

В-шестых, государственная регистрация прав осуществляется на единую недвижимую сложную вещь без регистрации прав на отдельные объекты, составляющие совокупный объект <*>. Государственная регистрация вещного права на недвижимость, входящую в сложный объект, ведет к прекращению или, как минимум, к изменению последнего.
--------------------------------
<*> Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 августа 2002 г. N А33-3456/02-С2-Ф02-2422/02-С2 установлено, что при регистрации права собственности на комплекс недвижимого имущества Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" допускает выдачу правообладателю одного акта государственной регистрации, с внесением в Единый государственный реестр данных на каждый входящий в состав комплекса объект недвижимого имущества.

Таким образом, сложная недвижимая вещь - это комплекс двух и более объектов недвижимого имущества, объединенных общим назначением, организационно и технологически взаимосвязанных, выполняющих единую хозяйственную функцию и расположенных на едином обособленном земельном участке.
Иллюстрацией признания судом совокупности объектов сложной вещью может служить Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа <*>.
--------------------------------
<*> Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 9 июля 2002 г. N Ф04/2391-702/А27-2002.

Кассационная инстанция не согласилась с выводом суда апелляционной инстанции о том, что спорная установка (линия) по производству песчано-цементной черепицы на день заключения договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи относилась к движимому имуществу, поскольку данный вывод не основан ни на материалах дела, ни на нормах права. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения.
Как видно из акта передачи основных средств от 9 июля 1998 г., установка по производству черепицы передана покупателю открытым акционерным обществом (продавцом) в числе основных средств как составная часть цеха черепицы, находящегося в здании. Из экспертного заключения по результатам ценовой экспертизы следует, что технологическая линия (установка) по производству песчано-цементной черепицы расположена как вне, так и внутри панельного промышленного здания и образует с этим зданием единый технологический взаимосвязанный комплекс, использование которого в отдельности невозможно. В совокупности эти документы свидетельствуют о том, что установка по производству черепицы относится к недвижимому имуществу.

КонсультантПлюс: примечание.
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 05.05.1995 N 70-ФЗ утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 24.07.2002 N 96-ФЗ "О введении в действие арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".

Кроме того, истец, обязанный в силу ст. 53 Арбитражного процессуального кодекса РФ доказывать свои требования и возражения, не опроверг утверждение продавца, подтвержденное материалами дела, о том, что спорная установка относится к объектам недвижимости. Действительно, на основании ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, но при условии, если иное не предусмотрено законом. Однако п. 1 ст. 551 ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, что является частным проявлением общих правил ст. 131 ГК РФ, согласно которой государственной регистрации подлежат как права собственности, так и иные вещные права на недвижимость. Из п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 также вытекает, что право собственности на недвижимое имущество по исполненному договору купли-продажи до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Иными словами, суд не только признал установку по выпуску черепицы недвижимым имуществом, но, подчеркнув признаки совокупного объекта (технологически взаимосвязанный комплекс), квалифицировал здание цеха и технологическую линию как сложную недвижимую вещь <*>.
--------------------------------
<*> В судебной практике встречается также понятие составной вещи, которое, на наш взгляд, является идентичным. В то же время совсем иное значение приобретает определение "объект в составе другого объекта". Об этих структурных связях речь пойдет далее.

Сложная недвижимая вещь либо создается таковой (аэродром, технологический комплекс), либо формируется правообладателем (кондоминиум, комплекс недвижимого имущества) и включается в имущественный оборот посредством регистрации единого права (в том числе для его последующего перехода) на единый совокупный объект недвижимого имущества. Правообладатель, безусловно, вправе юридически "разделить" сложную вещь на отдельные недвижимые составляющие вещи, что приводит к появлению новых недвижимых объектов и к изменению или прекращению исходного совокупного объекта. Отмеченная особенность - необходимость участия в сложной недвижимой вещи двух и более объектов недвижимого имущества - отграничивает рассматриваемую конструкцию от известного построения "главная вещь и принадлежность", в котором принадлежность по своему юридическому характеру - всегда движимые вещи.
Юридическая невозможность "отделения" из состава сложной недвижимой вещи какого-либо образующего ее элемента свидетельствует о достижении такого системного единения недвижимых объектов, которое приводит к превращению внутрисистемных связей в структуру единого целого, то есть к достижению крайней точки центростремительного движения изначально комплексной системы.

§ 4. Организационный центр системы объектов
недвижимого имущества

1. Рассмотренные основные черты и уровни системы объектов недвижимого имущества позволяют выделить в различных (в зависимости от системного уровня) совокупных построениях недвижимых вещей постоянно и неизменно присутствующее звено, обеспечивающее системную конструкцию недвижимости. Таким постоянным звеном, организационным (и организующим) центром системы недвижимых вещей любого уровня является земельный участок.
Суммативная система недвижимых объектов гражданских прав (участки недр, земельные участки, обособленные водные объекты, объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятия как имущественные комплексы, иные имущественные комплексы, кондоминиумы, нежилые и жилые помещения) в определенной мере уже проявляет организующие функции земельного участка, хотя в отношении ряда особых объектов (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты), рассматриваемых вне системы, казалось бы, такое проявление отсутствует. Такой вывод представляется излишне категоричным, поскольку "нетипичные" недвижимые вещи включены <*> законодателем в существующую систему недвижимых вещей, уже основанную на организующей и центральной роли земельного участка <**>.
--------------------------------
<*> Речь идет не о включении как таковом, а о распространении на эти объекты правил, выработанных для "истинных" недвижимых вещей.
<**> Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты являются известным исключением, подтверждающим правило: все иные объекты недвижимого имущества прямо или производно связаны с земельным участком.

Конструкция недвижимой вещи зиждется либо собственно на земельном участке, либо на связи с земельным участком. Эта конструкция столь филигранна и в столь полной мере удовлетворяет и потребности реализации вещных прав на недвижимость, и ее (недвижимости) участие в имущественном обороте, что законодатель совершенно обоснованно не прибегнул к созданию новых способов и форм "публичного сопровождения" ценных объектов, а распространил на эти объекты действующие нормы, устанавливающие особый порядок пользования, владения и распоряжения недвижимыми вещами. Иными словами, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, будучи таким образом включенными в систему объектов недвижимого имущества, восприняли (вынуждены воспринять) системные свойства, характерные для всех иных, "истинных" недвижимых вещей.
Вместе с тем Федеральный закон о государственной регистрации прав относит к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с названным Законом, не все объекты, а только следующие: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты в состав перечисленных этим Законом недвижимых вещей не включены. В литературе отмечается, что указанные в рассматриваемом Законе объекты регистрации соответствуют п. 1 ст. 130 ГК РФ, относящему "к недвижимости две группы объектов: а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и иные объекты, прочная связь которых с землей исключает возможность перемещения этих объектов без причинения им несоразмерного (в целях невозможности использования по назначению) ущерба; б) другие, не обладающие свойством прочной связи с землей объекты, если они будут определены в законе как недвижимое имущество (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, морские объекты)" <*>. Однако не все из перечисленных объектов в действительности обладают свойством прочной связи с землей. Жилые и нежилые помещения связаны с землей опосредованно, через здание или сооружение, частью которых они являются, кондоминиум - это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилое здание, иные объекты недвижимости <**>.
--------------------------------
<*> Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: БЕК, 1999.
<**> Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Кроме того, автор отмечает, что предприятие как имущественный комплекс может и не быть тесно связано с землей. Согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности; в этой же норме устанавливается, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Отсюда следует, что переход прав на часть такого комплекса не подлежит государственной регистрации, если только эта часть не представляет собой самостоятельный объект (например, здание или сооружение), права на который подлежат государственной регистрации в силу комментируемого Закона. Таким образом, предприятие действительно является недвижимостью, но не в силу его связи с землей, как следует из конструкции ст. 1 настоящего Закона, а на основании определения его законом в качестве недвижимого имущества.

Действительно, связь объекта с землей (земельным участком) может быть непосредственной (здания, сооружения) или опосредованной (жилое и нежилое помещение). Вместе с тем в основании этого утверждения лежит фактор физической связи объектов, однако при рассмотрении организующей роли земельного участка в системе объектов недвижимости юридическая связь недвижимой вещи с землей приобретает не меньшее значение и не может быть не учтена при исследовании системных свойств совокупности недвижимых объектов.
Из приведенных рассуждений можно сделать следующие основные выводы.
Во-первых, все без исключения объекты недвижимого имущества объединены законом и объективным существованием в совокупность, отвечающую признакам системного образования.
Во-вторых, система недвижимостей принципиально строится на прямой или косвенной связи с земельным участком как непременной и организующей основе единения.
В-третьих, привнесенные законодателем в состав недвижимых имуществ объекты, физически с землей непосредственно не связанные, тем не менее подчеркивают единообразные свойства и более прочные системные связи иных недвижимых объектов.
И, наконец, в-четвертых, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, то есть все вещи, на которые распространен режим недвижимого имущества, не отражены в Законе о государственной регистрации прав как объекты, права на которые требуют единообразной государственной регистрации; таким образом, в общей, суммативной системе объектов недвижимого имущества можно выделить два подуровня - первичный общий, включающий все указанные законом недвижимые вещи, и первичный организованный, состоящий из объектов, непосредственно или опосредованно с землей связанных <*>.
--------------------------------
<*> В порядке научного предположения можно отметить некоторые обстоятельства, подтверждающие, что воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты имеют пусть менее выраженные, но неизменные свойства, характерные для "классических" недвижимых вещей, прочно с землей связанных. В частности, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты как недвижимость в безусловном порядке функционально и организационно связаны соответственно с морским, речным портом, аэропортом и аэродромом, космической инфраструктурой. В свою очередь, эти своего рода "базы" рассматриваемых недвижимостей выступают как сложные недвижимые вещи. Морской или речной порт - это комплекс сооружений, расположенных на специально отведенных территории и акватории и предназначенных для обслуживания судов; космическая инфраструктура - это космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки, командно-измерительные комплексы, центры и пункты управления полетами космических объектов, пункты приема, хранения и обработки информации, базы хранения космической техники, районы падения отделяющихся частей космических объектов, полигоны посадки космических объектов и взлетно-посадочные полосы, объекты экспериментальной базы для отработки космической техники и т.д. В этой связи можно, пусть с весьма невысокой степенью вероятности, говорить о присутствии в конструкции юридических связей между воздушными и морскими судами, судами внутреннего плавания, космическими объектами, с одной стороны, и, с другой стороны, недвижимыми комплексами, обеспечивающими их функциональную деятельность, признаков системной связи цивилистического характера "главная вещь - принадлежность", бесспорно, весьма абстрактного уровня.

2. Понятие и особенности собственно прочной связи с землей как признака недвижимой вещи были рассмотрены в первой главе настоящей работы. Земельный участок как организационный центр системы объектов недвижимого имущества, безусловно, имеет иной ракурс исследования.
В сложной недвижимой вещи, как в системе недвижимостей в самом "концентрированном" выражении, единый обособленный земельный участок предстает как материальная (и юридическая) основа совокупного объекта в целом. Технологические и имущественные комплексы унитарных предприятий и иных коммерческих организаций и т.д. также физически и юридически базируются на земельном участке либо, что более характерно для данного вида единения недвижимостей, на нескольких земельных участках. В суммативной системной совокупности все недвижимые вещи (за исключением рассмотренных воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов) также непосредственно или опосредованно связаны с землей <*>.
--------------------------------
<*> Собственно земельный участок, участок недр, обособленные водные объекты отнесены к недвижимости в силу природных свойств, но не в силу прочной связи с землей, поскольку являются соответствующими участками земной поверхности.

Непосредственно связаны с земельным участком (землей):
- леса;
- многолетние насаждения;
- здания;
- сооружения;
- иные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно;
- кондоминиумы.
Связаны с земельным участком (землей) опосредованно:
- предприятия как имущественные комплексы <*>;
--------------------------------
<*> В литературе вопрос о связи предприятия как имущественного комплекса с землей вызывает полемику. А.М. Эрделевский, к примеру, причисляет предприятие к недвижимому имуществу не в силу его природных свойств, а в силу указания закона (Эрделевский А.М. Указ. соч.).

- иные имущественные комплексы;
- нежилые и жилые помещения.
Системные признаки земельного участка как объекта недвижимого имущества, связанность и взаимообусловленность его с иными недвижимостями уже рассматривались в настоящей работе. Свойства же земельного участка как организационного центра всей системы (во всех ее видах и уровнях) объектов недвижимого имущества разнятся с отмеченными ранее признаками, присущи исключительно земле (земельному участку) и проявляются в следующем.
Во-первых, земля, земельный участок - это единственный из объектов недвижимости, будучи на заре становления юриспруденции включенным в предмет правового регулирования, остается таковым в течение всего дальнейшего развития права. Изменяется лишь правовой режим земли как объекта, что в большей или меньшей степени влечет изменение и режима иных недвижимых вещей. К примеру, объявление в 1917 году о национализации земли в России повлекло в итоге не только существенное изменение всей системы недвижимостей, но и исчезновение из законодательства понятия недвижимой вещи в целом. Земельное законодательство в качестве основного принципа регулирования отношений, связанных с землей, провозглашает верховное значение земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и лишь вторично определяет значение земельного участка как недвижимого имущества, объекта права собственности и иных прав на землю (ст. 1 Земельного кодекса РФ) <*>. В литературе также подчеркивается приоритет охраны земли. "Земельные отношения, как и любые другие отношения по поводу природных ресурсов, делятся на две основные группы: отношения по использованию и отношения по охране. Приоритет охраны природных ресурсов основывается на их ограниченности в пространстве, невосполнимости, часто невозможности их восстановления при нерациональном использовании. Поэтому государство в безусловном порядке проводит протекционистскую политику в отношении земель, направленную на обеспечение такого положения, когда хозяйственное использование земли в наименьшей степени подвергает изменениям ее природные свойства (п. 1 ст. 12 Земельного кодекса РФ), а также на выделение ценных и особо охраняемых земель и их исключение из хозяйственного оборота (см., например, ст. 94 Земельного кодекса РФ). Как следствие, использование земель всегда должно быть вторичным и осуществляться после выполнения мероприятий по охране земель (или по крайней мере одновременно с ними). Такая превентивная мера позволит если не избежать, то хотя бы существенно снизить случаи деградации и иного ухудшения состояния земель" <**>, - считает М.В. Бархатов.
--------------------------------
<*> Гражданский кодекс РФ также признает приоритет в регулировании земельных отношений соответствующего законодательства. Так, ст. 260 ГК РФ предусматривает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
<**> Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации. М.: Юрайт-Издат, 2002. С. 34.

Во-вторых, естественная ограниченность поверхности земли, тем более ограниченность земли как предмета частноправового имущественного оборота неизбежно влечет предопределенность выбора юридических средств правового господства над этим объектом. Юридические средства регулирования отношений, связанных с землей, в безусловном порядке репродуцируются в началах и формах правового воздействия на иные объекты прав, в том числе и гражданских (влияя и на сам перечень объектов, относимых к недвижимым). Возможность граждан или юридических лиц владеть, пользоваться и распоряжаться землей на принципах автономии, своей волей и в своем интересе не только влечет включение иных, качественно новых экономических основ развития имущественного оборота, но и взаимно, встречно влияет на всю систему недвижимостей в целом.
В-третьих, все объекты недвижимого имущества "зарождаются" в недрах публичного права. Первоначальное включение недвижимых вещей в имущественный оборот неизменно осуществляется государственной (муниципальной) властью. Дальнейшее участие недвижимости в экономических отношениях сопровождается этой публичной властью посредством разного рода разрешений и регистраций, по замыслу исключающих бесконтрольный, в ущерб общественным интересам, оборот наиболее ценного для государственности объекта, которым является земельный участок. Через установление особого режима землепользования, включение в условия предоставления участка особых положений о целевом назначении земли обеспечивается особый режим прочно связанных с земельным участком иных недвижимостей. Постоянным, связующим и, что более важно, равнохарактерным и неизменным присутствием "публичной составляющей" в частноправовой конструкции земельного участка достигается общность и единообразие юридических свойств иных объектов недвижимого имущества. Наиболее существенным проявлением рассматриваемого системного свойства земельного участка является положение о том, что земельный участок (и, следовательно, все, что с ним связано) может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Решение об изъятии принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника (ст. 279 ГК РФ).
В-четвертых, невозможность физического прекращения земельного участка <*> системно предопределяет временность иных объектов (вероятно, за исключением участков недр как пространственного ресурса) и, следовательно, постоянное системное господство правового режима земли над иными недвижимостями.
--------------------------------
<*> Исключения в данном правиле, безусловно, имеются. Земельные участки поглощаются прибрежными водами, теряют определенные физические свойства. Однако как пространственный ресурс территория (земля) всегда остается неизменной, неисчерпаемой и ограниченной.

В-пятых, значительная системная группа рукотворных объектов недвижимого имущества - здания и сооружения создавались или признавались таковыми в том числе, если это позволяло правовое положение земельного участка, уже отведенного для этой цели или при условии его предоставления в будущем. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, состоящее в том, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, - это тоже определенный земельным законодательством (ст. 1 Земельного кодекса РФ) основной принцип землепользования. В какой-то мере земельное законодательство пытается вернуть историческую связку "строение - земельный участок" в традиционное, классическое для цивилистики состояние: земля - главная вещь, строение на ней - принадлежность <*>. Гражданское законодательство, в ведение которого, собственно, и входит регулирование данной группы отношений, в том числе о соотношении земельного участка и строения как объектов недвижимого имущества, не объединяет правовой режим земельного участка и здания (сооружения) на нем, отчетливо и неизменно определяя эти недвижимые вещи как самостоятельные объекты.
--------------------------------
<*> М.В. Бархатов считает, что Земельный кодекс фактически объединил земельный участок и все, что прочно с ним связано, в одну сложную вещь с жесткой связью входящих в нее частей, установив, что в таком качестве они и должны впредь вовлекаться в оборот. При этом в ст. 35 Земельного кодекса применение комментируемого принципа несколько сужается. Так, п. 4 названной статьи устанавливает, что "правило следования", изложенное в рассматриваемом принципе, применяется только в случаях, когда и земельный участок, и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу или нескольким лицам (Бархатов М.В. Указ. соч. С. 36).

Следует отметить, что ГК РФ достаточно последователен в определении юридических приоритетов. При отчуждении строения покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования <1>. Передаваемые на землю под строением права могут быть не только вещными, но и обязательственными, срочными, например арендные. Эта конструкция свидетельствует о приоритете строения над земельным участком - земля следует судьбе строения. В соответствии со ст. 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. Это правило не отдает предпочтение ни собственнику земельного участка, ни собственнику недвижимого строения. При отсутствии или недостижении соглашения между собственниками судьба связки "земельный участок - строение" решается судом <2>. Любое решение суда сохраняет земельный участок как объект недвижимого имущества (либо у собственника земли, либо - на определенных условиях - у владельца строения). Здания (сооружения) могут быть снесены, а земельный участок приведен в первоначальное состояние. Таким образом, гражданское законодательство не столько однозначно определяет верховенство строения над земельным участком, сколько отделяет эти объекты друг от друга и отдает предпочтение динамике собственности на здания и сооружения <3>. "Разрыв в правах на недвижимость и на земельный участок, на котором находится данная недвижимость, чреват для ее собственника негативными последствиями, приводящими в конечном счете к возможной утрате объекта собственности. Заключая договор на срочное пользование земельным участком, собственник недвижимости должен эти последствия предвидеть. В связи с этим при заключении договора о праве на земельный участок - договора аренды либо договора о срочном безвозмездном пользовании - следует решить вопрос о правах и обязанностях собственника недвижимости при прекращении прав на землю. В частности, в договоре может быть закреплено право собственника недвижимости на получение ее стоимости по цене, существующей на момент прекращения права на земельный участок, от собственника земельного участка при переходе к последнему права собственности на недвижимость" <4>, - отмечает и И.А. Иконицкая.
--------------------------------
<1> В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 552 ГК РФ).
<2> В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок (ст. 272 ГК РФ).
<3> Истории права известны и иные юридические конструкции, обеспечивающие сочетание интересов собственника земли и собственника строения на нем. В частности, суперфиций (вещное, отчуждаемое и наследуемое право возмездного пользования строением на чужой земле), право застройки (вещное право срочного, отчуждаемого и наследуемого возмездного владения чужой землей для ведения строительства). Более подробно см.: Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве; Новицкая Т.Е. Вещное право в Гражданском кодексе 1922 г. // Собственность: право и свобода. Сб. ст. М., 1992.
<4> Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2002. С. 464.

Изложенное позволяет сделать вывод об организационной (и организующей) роли земельного участка в формировании и функционировании всей системы объектов недвижимого имущества, о центральном месте и юридическом преобладании участка земли над иными недвижимыми вещами, о значительном, принципиальном влиянии земли на структуру системы недвижимостей и характер структурных связей ее элементов.
3. От организационного центра системы объектов недвижимого имущества, в качестве которого выступает земельный участок, следует отграничивать активное звено этой системы. Известно, что в "целом <*> выделяется некоторая группа структур, взаимосвязи между которыми наиболее интенсивны и которые в силу этого накладывают своеобразный отпечаток на все целостное образование. Изменение условий существования целого (например, изменение внешней среды) приводит к тому, что решающую роль начинают играть другие группы структур (т.е. усиливается интенсивность взаимосвязей между ними), ибо выраженные через их механизмы новые стороны и свойства частей целого оказываются в большем согласии с изменившимися условиями среды" <**>. В исследуемой суммативной системе объектов недвижимого имущества прослеживается идентичная ситуация, выражающаяся в том, что под влиянием определенных юридических реалий какая-либо разновидность недвижимых вещей оказывается в центре наиболее широко распространенных правоотношений, на "острие" законотворческой и правоприменительной деятельности. Два прошедших десятилетия продемонстрировали смену ряда недвижимостей, последовательно оказывающихся в наиболее активном состоянии. Имущество (в том числе недвижимое) приватизируемых государственных и муниципальных предприятий, квартиры, здания и сооружения, нежилые помещения, земельные участки то поочередно, то одновременно с несколькими объектами оказывались в максимально активном положении по сравнению с иными элементами системной совокупности. Такие объекты недвижимого имущества можно определить как "активное звено" системы недвижимостей.
--------------------------------
<*> Понятие "целое" в данном случае используется как совокупность, система.
<**> Свидерский В.И., Зобов Р.А. Новые философские аспекты элементно-структурных отношений. С. 80. Понятно, рассуждают далее авторы, что все эти процессы должны сопровождаться непрерывной перестройкой всевозможных структур (материальных, систем отношений и т.п.), но такие перестройки пока еще не выходят за рамки изоморфных преобразований. Значит, в известном смысле изоморфные преобразования являются орудием приспособления целого к меняющимся во времени условиям существования.

Активное звено системы объектов недвижимого имущества - это одна или несколько недвижимых вещей, занимающих в определенный период времени центральное место в имущественных (в значительной степени - предпринимательских) правоотношениях, причем как вещных, так и обязательственных, концентрирующих на себе правоприменительную судебную практику и цивилистические исследования. По общему правилу то или иное недвижимое имущество выдвигается как активное звено в силу этапов и путей развития общественных отношений <*>, требующих определенного юридического оформления. Между тем и законодательство, в том числе гражданское, предопределяет тот или иной вид недвижимого имущества в качестве активного звена. Примером может служить введение в действие гл. 17 ГК РФ и Земельного кодекса РФ <**>, обусловившее активное включение в имущественный оборот земельных участков. Признание ГК РФ в качестве самостоятельного объекта гражданских прав жилого помещения повлекло активность нежилых помещений и т.д.
--------------------------------
<*> В том числе в силу экономических, политических и социальных мотивов.
<**> С учетом положений Вводного закона.

Активное звено системы объектов недвижимого имущества, пребывая в том или ином, коротком или значительным временном промежутке точкой сосредоточения законодательства, практики и доктрины, оказывает влияние на всю систему в целом, в определенной степени обособляясь от нее в течение этого периода <*>.
--------------------------------
<*> Указанные свойства подмечены и в философской литературе: "Активный центр, являясь выражением наиболее интенсивного взаимодействия между компонентами иерархии структур, определяет наиболее вероятное в конкретных условиях направление реализации новых свойств и сторон частей целого" (Свидерский В.И., Зобов Р.А. Новые философские аспекты элементно-структурных отношений. С. 83).

§ 5. Элементно-структурные отношения в системе
объектов недвижимого имущества

1. В работах современных философов структура понимается прежде всего как относительно устойчивое единство элементов, способ связи элементов целого, показывающих их включенность в это целое <1>. Теория права развивает это основное положение применительно к специфике собственного предмета исследований <2>. Так, Н.В. Витрук отмечает, что структура - внутреннее строение системы, специфические способы взаимосвязи и взаимодействия ее элементов. Понятие структуры отражает форму (схему) расположения элементов системы и характер взаимодействия их сторон и свойств. Структура показывает, почему качество системы в целом отличается от суммы свойств ее элементов <3>. Описание системного построения юридических явлений, в том числе гражданско-правовой материи, невозможно без исследования и уяснения структуры этой системы. Правоведы рассматривают элементно-структурные отношения уже на "высшем" уровне, подвергая системно-структурному анализу право в целом. Так, В.М. Сырых отмечает, что право представляет собой сложное полиструктурное образование иерархически взаимосвязанных компонентов: отраслей, институтов, норм права <4>. Структура выявляется и на первичном правовом уровне, в частности, по мнению В.К. Бабаева, понятие структуры должно употребляться прежде всего в соотнесении с понятием системы и анализ структуры должен являться начальным моментом исследования правовых систем. Структура, например, правовой нормы - единство всех составляющих ее элементов, фиксация определенного способа связи между ними <5>. Всякая функция осуществляется вполне определенными структурами (понимаемыми как строение) с более или менее фиксированной внешней формой <6>. Равно и структура объектов недвижимого имущества (даже неразвитого, суммативного уровня) не ограничивается легальным перечислением составляющих ее элементов. Принятое в цивилистике деление объектов недвижимого имущества на группы "по природе" и по "закону" - это уже проявление структурных связей элементов системы недвижимых объектов.
--------------------------------
<1> Свидерский В.И. О диалектике элементов и структуры в объективном мире и познании. М., 1962. С. 18; Свидерский В.И., Зобов Р.А. Новые философские аспекты элементно-структурных отношений. С. 23.
<2> Структурный подход ценен именно тем, что он позволяет вскрыть механизменный характер того или иного процесса, явления и т.п., чего не удается сделать никаким иным способом. Можно показать, что категория структуры обладает общностью, сравнимой со степенью общности таких категорий, как движение, пространство и время, и одновременно хорошо отражает конкретные области материальной действительности, что видно уже из плодотворного применения этого понятия всеми без исключения конкретными науками на сегодняшнем уровне их развития (Свидерский В.И., Зобов Р.А. Новые философские аспекты элементно-структурных отношений. С. 4).
<3> Основы применения кибернетики в правоведении / Под ред. Н.С. Полевого, Н.В. Витрука. М., 1977. С. 14.
<4> Сырых В.М. Метод правовой науки (основные элементы, структура). М., 1980. С. 131 - 132.
<5> Бабаев В.К. Теоретические вопросы структуры юридической нормы и определение права // Проблема защиты субъективных прав и советское гражданское судопроизводство. Ярославль, 1976. Вып. 1. С. 12 - 13.
<6> Свидерский В.И., Зобов Р.А. Новые философские аспекты элементно-структурных отношений. С. 42. Там же авторы отмечают, что вопрос о соотношении структуры и внешней формы тесно связан с вопросом о соотношении структуры и функции.

Целью настоящего исследования не является изучение структуры как таковой, в том числе общих принципов построения структуры в юридических реалиях. Следует определить, что под структурой при изучении правовых явлений следует понимать характеристику элементов той или иной системы, способов их взаимосвязи и взаимодействия <*>, и, кратко охарактеризовав специфические черты структурно-функционального подхода к рассмотрению системы недвижимостей, непосредственно перейти к анализу наиболее значимых групп структурно-системных отношений объектов недвижимого имущества <**>.
--------------------------------
<*> Реутов В.П. Функциональная природа системы права. С. 45.
<**> Следует иметь в виду опасность подмены понятий "структура" и "система" - категорий, в значительной степени взаимосвязанных. См., например: Керимов Д.А. Философские проблемы права. М., 1972. С. 313.

В литературе структурно-функциональный метод исследования правовой материи занимает видное место, являясь одним из основных элементов системного подхода <1>. Более того, правоведы рассматривают совокупность функций в праве как определенно тождественное явление системного порядка <2>. Принимая за доказанное, что в общественных науках функциональный подход означает прежде всего расчленение известного целого на элементы по выполняемым ими функциям <3>, следует рассмотреть, каким образом функции системы объектов недвижимого имущества влияют на совокупность недвижимых вещей, на их взаимодействие и образование в суммативной системе комплексных и синтетических построений <4>. Представляется, что одно из доминирующих начал построения общей структуры недвижимостей предопределено функцией, возлагаемой на правовые нормы, регулирующие отношения, связанные с недвижимостью, - функцией, которая обеспечивала бы в господствующем частноправовом воздействии на статику и динамику вещных и обязательственных прав на недвижимые вещи присутствие публичного, в том числе фискального, интереса <5>. Природа этой функции задала не только критерии отнесения к недвижимости тех или иных объектов, но и по существу минимизировала значение структурного разделения на недвижимости по природе и недвижимости по закону.
--------------------------------
<1> См., например: Лубенченко К.Д., Матюхин А.А. О функциональном подходе к исследованию социалистического права // Методологические и теоретические проблемы юридической науки / Под ред. М.Н. Марченко. М., 1986. С. 5 - 6.
<2> Система функций правовой системы в целом - система иного (в сравнении с системой права) порядка. Речь в данном аспекте можно вести о простой (суммативной) системе, которая развивается, но еще не достигла уровня целостной системы. Между функциями есть закономерные связи, но в целом взаимосвязь не вытягивает на то, чтобы признать ее структурообразующей, превращающей систему функций в целостную структуру (Реутов В.П. Функциональная природа системы права. С. 46).
<3> Реутов В.П. Указ. соч. С. 63.
<4> В литературе отмечается, что на структуру права влияет немало факторов, таких как закономерности исторического плана, традиции, генетические связи между отраслями, структура государства и его органов, необходимость скорейшего решения определенных практических проблем, субъективные факторы, в частности, даже взгляды тех, кто готовит проекты нормативных актов, и тех, в ком персонифицируется законодатель, и др. См., например: Реутов В.П. Указ. соч. С. 68 - 69.
<5> Необходимость публичного контроля в отношении недвижимого имущества, обеспечивающего в том числе и интересы покупателей, залогодержателей, нанимателей и т.д., признается всеми современными правовыми системами. См., например: Гражданское и торговое право капиталистических государств. М.: Международные отношения, 1993. С. 202.

В упрощенном виде основная функция системы объектов недвижимого имущества заключается в отграничении особой группы вещей (недвижимости) от общего массива иных объектов гражданских прав. Гражданское законодательство, предоставляя участникам имущественных отношений возможность самостоятельно избирать формы и способы участия в экономической деятельности, выделяет в составе объектов гражданских прав особенно значимые как для публичного интереса, так и для интересов других участников правоотношения.
2. Вторая, не меньшей значимости функция системы недвижимых объектов гражданских прав состоит в четком и однозначном гражданско-правовом "срезе" правового режима недвижимых вещей, отношения по поводу которых одновременно являются предметом регулирования публичных отраслей права <*>. Так, Земельный кодекс РФ (ст. 3) определяет, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Аналогичные положения содержат Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Закон РФ "О недрах", Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" и т.д. Земельный участок, участок поверхности земли, покрытый лесом, другие недвижимости неизбежно пребывают в сфере интересов двух и более, порой весьма отдаленных друг от друга, отраслей законодательства. Сущностная многогранность материальных прообразов недвижимых вещей предполагает и определенное "столкновение" юридических норм различных правовых отраслей и институтов. Гражданское законодательство - единственное из отраслей, создавшее собственную юридическую конструкцию недвижимых вещей, которые в совокупности образовались в систему. Указанная система недвижимостей обеспечивает участие исследуемых благ в экономическом обороте как объектов исключительно гражданского права. Системные признаки принадлежности вещей к гражданско-правовой совокупности "ограждают" объекты недвижимости от воздействия иных юридических норм, обеспечивают известное единообразие частноправовых особенностей этих объектов и их цивилистическую автономность, более того - обособленность, которая минимизирует нежелательное для свободных экономических отношений проникновение в них публичных начал <**>.
--------------------------------
<*> Земельное право, все природоохранные отрасли, градостроительное, административное право в той или иной степени в предмет своего регулирования включают объекты недвижимого имущества.
<**> Юридическая конструкция недвижимой вещи, бесспорно, применяется иными отраслями законодательства, однако только (и, пожалуй, исключительно) системные свойства объектов недвижимого имущества позволяют преодолеть неизменную публичную составляющую в недвижимостях и полноценно включить недвижимые вещи в оборот, придав им максимально возможную степень оборотоспособности.

Если приведенные выше функции в значительной степени связаны с публично-правовыми моментами, то частноправовая природа объектов недвижимого имущества формирует особую дополнительную функцию, обеспечивающую неприкосновенность собственности, свободное развитие личности, самостоятельное определение субъектом способа и порядка удовлетворения своих потребностей.
Не следует оставлять без внимания и социальную функцию системы объектов недвижимого имущества, отражающую определенную форму сочетания публичных и частноправовых начал в юридическом регулировании отношений, связанных с недвижимым имуществом (участки земли, индивидуальные дома, квартиры и т.д.) <*>.
--------------------------------
<*> Это не влияет на общую позицию о делении права на частное и публичное. Социальные функции права вообще и норм о недвижимом имуществе в частности не ведут к "слиянию" этих начал, исчезновению известного дуализма. В связи с этим представляется недостаточно аргументированной позиция Ю.А. Тихомирова, считающего, что "на рубеже тысячелетий осевая линия "частное право - публичное право" должна быть продолжена в направлении признания третьего начала - социального или гуманитарного права, где сочетаются начала публичного и частного (Тихомиров Ю.А. Публичное право: концепция и нормативные формы // Публичное и частное право: проблемы развития и взаимодействия, законодательного выражения и юридической практики: Матер. Всерос. науч.-практ. конференции (23 - 24 апреля 1998 г.). Екатеринбург, 1999. С. 9).

Таким образом, структура элементов системы объектов недвижимого имущества обусловлена не только системными, связующими свойствами элементов (отдельных недвижимых вещей или их групп), но и функциональной направленностью системы в целом. К примеру, рассмотренные выше концептуально различные подходы гражданского и земельного законодательства к структурному построению недвижимых вещей (земельного участка и строения на нем) предопределены различными функциями, возлагаемыми на систему недвижимостей публичным и частным правом. Публично-правовая функция (земельное законодательство) проецирует структурное построение "единого объекта" с преобладанием земельного участка.
Частноправовая функция, призванная обеспечить максимальную свободу субъектов, динамичность и несвязанность имущественного оборота, а также большую прочность вещных прав на недвижимость, напротив, при невозможности (до принятия гл. 17 ГК РФ и Земельного кодекса РФ) включить земельные участки в число оборотоспособных объектов недвижимого имущества стремилась разрушить противодействующую структурную связку "земельный участок - здание", позволив строению относительно свободно и независимо от земельного участка выступать самостоятельным объектом гражданских прав. Структурное построение элементов системы недвижимостей в этом случае выглядит иначе; жесткие структурные звенья смещаются к сложным недвижимым вещам и имущественным комплексам <*>.
--------------------------------
<*> Структура недвижимого имущества в жилищных правоотношениях также зависима от функциональной направленности соответствующего законодательства. Квартира, отдельное жилое помещение, многоквартирный дом, кондоминиумы - не просто недвижимые вещи и их взаимосвязи, а структурные построения, обусловленные в том числе и данной, возлагаемой на них функцией.

§ 6. Составная недвижимая вещь

1. В настоящей работе уже рассматривались особенности структурно-элементных отношений в конструкции сложной недвижимой вещи, отмечались структурные построения в исследовании неделимости объектов недвижимого имущества при анализе их системных признаков. Не меньшую теоретическую и практическую значимость в уяснении сущности системных свойств совокупности недвижимых объектов имеет специфика структурно-элементной конструкции так называемой "составной недвижимой вещи" <*>.
--------------------------------
<*> Равно как и имущественного комплекса с участием объектов недвижимого имущества. Особенности имущественного комплекса как особого построения системы недвижимых вещей будут рассмотрены далее.

Понятие составного объекта недвижимого имущества (в отличие, например, от понятия сложной вещи) не определено ГК РФ, равно как и не вырабатывалось цивилистической научной мыслью. Термин "составная недвижимая вещь" получил распространение в последнее десятилетие в связи с включением в имущественный оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав отдельных помещений (нежилых и жилых, в том числе квартир) <*>. Отдельные аспекты, связанные с проблематикой делимости или неделимости недвижимой вещи, рассматривались в первой главе настоящей работы, ракурс же исследования структурно-элементных отношений в системе недвижимых вещей обусловливает и необходимость взгляда на данный вопрос в несколько иной плоскости, и возможность ограничить предмет анализа зданием (жилым или нежилым), наиболее четко иллюстрирующим специфику "составного недвижимого объекта" <**>.
--------------------------------
<*> См., например: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 2002 г. N 3673/02 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. N 12. С. 13 - 14. В данном судебном акте, как, впрочем, и в ряде иных, недвижимое имущество в виде помещения должно быть определено в составе иного недвижимого имущества. Кроме того, см.: Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск: Изд-во Томск. ун-та, 2002. С. 145; Зинченко С., Корх С. Вопросы собственности: законодательство и практика // Хозяйство и право. 2000. N 6. С. 56; и др.
<**> Значительная часть отмеченных выше публикаций посвящалась проблемам вещных прав на отдельные помещения и на общее имущество многоквартирного дома или иного здания. Задача настоящего исследования состоит (бесспорно, с учетом несомненной, даже приоритетной значимости вещных прав) в анализе материального объекта данных прав - здания и его составных элементов.

В литературе оживленно дискутируются вопросы о проблемах права на жилое и нежилое помещение в составе здания <*>, суть которых, по существу, сводится к поискам наиболее эффективной конструкции вещных прав на помещение и на иное общее имущество в здании (крыша, чердак, лестничные марши, служебные площади и т.д.). Иными словами, здание выступает для субъектов не единым объектом гражданских прав, а по меньшей мере двумя - собственно жилым или нежилым помещением и не включенным в состав последнего общим имуществом здания (отдельные служебные помещения, технико-строительные конструкции и элементы). Соответственно и вещные права обусловливаются этим как "единоличные" и общие долевые (в жилом здании) <**>.
--------------------------------
<*> Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат. 2003. N 9; Скловский К. Некоторые проблемы права на нежилое помещение; Суханов Е.А. Актуальные проблемы гражданского права // ЭЖ-Юрист. 1999. N 40; Он же. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник МГУ. 2002. N 4. С. 14; и др.
<**> Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).

Известный приоритет "единоличного" вещного права над общим долевым выдвигает на первый (с точки зрения законодателя и правоприменителя) план жилое помещение, которое в силу различных экономических, социальных и даже политических оснований более нуждалось в прочном, безусловном праве собственности. Приватизация отдельных квартир и иных жилых помещений поставила перед законодательством и наукой ряд весьма неоднозначно решаемых задач. Производная, в определенной мере "нагрузочная", доля в общем имуществе многоквартирного дома представляется искусственно привнесенной в ГК РФ (ст. 290) для придания хотя бы минимальной ясности юридической конструкции многоквартирного дома как недвижимого объекта гражданских прав <*>. Обозначенные спорные положения требуют законодательного решения - решения, основанного на тщательном доктринальном исследовании, которое, впрочем, уже достаточно интенсивно проводится. В частности, В.В. Чубаров предлагает устранить возможность одновременной государственной регистрации права собственности и на здание, и на расположенные в нем нежилые помещения. Единоличный собственник здания, если он решает отчуждать здание посредством отчуждения отдельных нежилых помещений, обязан пройти процедуру государственной регистрации своего права собственности на нежилые помещения. Однако допустимо установление презумпции, согласно которой право собственности на здание будет означать признание права собственности одного лица на все помещения в здании без внесения соответствующих записей в ЕГРП. Такая презумпция может иметь ограниченное значение для случаев, не связанных с отчуждением помещений в здании (например, для сдачи их в аренду без права выкупа) <**>.
--------------------------------
<*> Доля в праве на недвижимое имущество не является собственно недвижимым имуществом, но, с другой стороны, не может не подлежать государственной регистрации со всеми вытекающими последствиями - индивидуальной определенностью и точными характеристиками недвижимой вещи, доля в праве на которую подлежит регистрации.
<**> Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. N 3.

Научные взгляды современных правоведов на данную проблему порой занимают полярные позиции: от отрицания квартир в качестве недвижимых объектов гражданских прав до признания бесспорного права собственника недвижимой вещи (многоквартирного дома, иного здания и т.д.) "расчленять" вещь и свободно распоряжаться ее "частями". Следует заметить, что и ранее предпринимались исследования данной ситуации. Еще К.П. Победоносцев подчеркивал, что "если допустить распределение дома между несколькими владельцами по комнатам, то право собственности каждого будет неполное, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих разделу" <*>. Касались этого вопроса и Г.Ф. Шершеневич, и В.И. Синайский <**>.
--------------------------------
<*> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002. С. 135.
<**> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 104; Синайский В.И. Русское гражданское право. С. 35.

Вытекающее из предложенного действующим в настоящее время законодательством правового режима многоквартирного дома положение представляет собой несколько идеальное построение: граждане, приобретая в собственность жилые помещения, становятся сособственниками (на общем долевом праве) иного, общего имущества дома. Управляют этим общим имуществом собственники самостоятельно, либо поручают это специализированной организации, либо создают собственное товарищество <*>. Названный юридический механизм мог быть незатруднительно и повсеместно реализован, но только в том случае, если бы он служил завершающим этапом логичного и последовательного (возможно, длительного) развития в этом направлении гражданского (и жилищного) законодательства <**>.
--------------------------------
<*> См.: Федеральный закон "О товариществах собственников жилья".
<**> Наиболее затруднительным в этом отношении представляется правовое положение многоквартирных домов, часть жилых помещений в которых находится в собственности граждан, а остальные в собственности государства или муниципальных образований, передавших их гражданам для проживания на условиях договора социального найма. Не меньшую проблему представляют и нежилые помещения, на которые правила о долевой собственности на общее имущество дома не распространяются.

2. Цели настоящей работы предопределяют несколько иную плоскость исследования: при неоспоримой важности и необходимости уяснения специфики и содержания вещных прав на жилое (нежилое) помещение и иное имущество в многоквартирном (ином) доме представляется, что в первоочередном порядке следует подвергнуть всестороннему анализу, в том числе системному, объекты этих прав и их совокупности. Безусловно, важнейшая проблема, изначально требующая принципиального решения, заключается в определении сущности недвижимости, в "составе" которой выделяется самостоятельный недвижимый объект - помещение <*>. Эта ситуация весьма распространена в практике имущественного оборота, например, когда собственник здания отчуждает одно или несколько помещений другому лицу (положение, лишь принципиально схожее с продажей квартиры в многоквартирном доме). "Признание помещений в здании самостоятельными объектами недвижимости означает одновременное отрицание здания в качестве объекта недвижимости. Последнее в этом случае существует технически, но не юридически" <**>, - считает В.В. Чубаров. Такой же позиции придерживаются авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе <***>.
--------------------------------
<*> Межобъектные связи помещений в составе здания (сооружения) в элементно-структурном отношении менее показательны, поскольку с известной условностью здесь может быть применена традиционная юридическая конструкция "общей стены" (в том числе разделяющей объекты по вертикали). Иллюстрацией такого рода структурно-элементного построения объектов недвижимого имущества может служить Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 октября 2000 г. N 3383/00. Собственник здания обратился в суд с иском о признании перехода права собственности на имущество летнего кафе, расположенного на крыше здания, а также об обязании общества снести с крыши здания института кафе "Космодром" и привести крышу в состояние, пригодное для ее эксплуатации. Вывод кассационной инстанции о невозможности включения летней площадки в состав приватизированного имущества кафе, так как она является крышей здания института, сделан без учета того, что для кафе летняя площадка не является крышей, поскольку используется по иному назначению. Такой вывод не основан на полном и всестороннем исследовании судом первой инстанции указанных обстоятельств возникшего спора (Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. N 1. Кроме того, см.: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"; Скловский К. Некоторые проблемы права на нежилое помещение).
<**> Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости.
<***> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества: Материалы конференции / Отв. ред. В.В. Витрянский. М., 2003.

Действительно, перед законодателем, правоприменителем и гражданско-правовой наукой в данном случае стоит непростая задача: каким образом соотнести одно из концептуальных положений цивилистики о неделимости и индивидуальной определенности недвижимой вещи, которой является здание, с возможностью (и даже необходимостью) относительно свободного, не зависимого от юридической судьбы здания, участия в обороте его "технической" части - помещения как самостоятельного недвижимого объекта гражданских прав? Если следовать неумолимой логике догматических правил сделок с недвижимостью, то продавец, он же собственник здания, обязан предварительно "расчленить" здание на два новых объекта: отчуждаемое помещение и "остающееся" недвижимое имущество, соответствующим образом зарегистрировав права на них. Приобретатель (новый собственник) нежилого помещения приобретает вещное право исключительно на недвижимую вещь с определенно установленными характеристиками, в том числе размерами. Права собственности на долю в общем имуществе всего здания покупатель нежилого помещения "автоматически" не приобретает. Попытка некоторых судов распространить нормы ст. 290 ГК РФ, предназначенные для собственников жилых помещений, на владельцев помещений нежилых встретила жесткую и однозначную позицию высших судебных инстанций, не признавших возможность подобной аналогии закона <*>. Таким образом, если покупатель приобретает право собственности исключительно на помещение (ряд помещений), то какое недвижимое имущество остается у продавца - владельца здания? По мнению В.В. Чубарова, здание как объект недвижимого имущества в данной ситуации юридически прекращает свое существование, уступив двум новым недвижимостям - помещению и зданию без этого помещения. Технически здание существует, а юридически - нет, поскольку гражданское законодательство не признает возможность регистрации права на иной объект, отличный от указанных в законе (а это - здание или помещение). В рассматриваемом же примере продавец остается собственником оставшихся помещений и того имущества, которое в многоквартирных жилых домах относится к общему: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры и т.д. Все это имущество должно быть соответствующим образом зафиксировано в документе, удостоверяющем зарегистрированное право, в виде индивидуально-определенной недвижимой вещи.
--------------------------------
<*> В аналогичной ситуации суд кассационной инстанции указал, что право долевой собственности на спорное имущество (нежилое помещение) возникло у истца на основании ст. 290 ГК РФ, которая была применена по аналогии закона. Президиум Высшего Арбитражного Суда посчитал, что применение закона по аналогии в данном случае нельзя признать обоснованным. В соответствии со ст. 244 ГК РФ общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения. Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что договором предусмотрена продажа только одного помещения, о продаже мест общего пользования и инженерных коммуникаций в договоре не упомянуто (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 2002 г. N 3673/02 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. N 12).
Данный подход к юридической конструкции недвижимой вещи и, что более важно, к взаимоотношениям недвижимостей не мог не привести к подобной, практически не разрешаемой традиционными способами ситуации. Линейное построение системной совокупности недвижимых вещей не воспринимает иного, кроме линейного построения ее элементов, которое в анализируемой проблематике ограничивается зданием (сооружением) и помещением (жилым и нежилым), более того - или зданием, или помещением. Суммативный уровень системы объектов недвижимости, в котором изначально пребывают здание и помещение в нем, обусловливает простейший уровень системно-структурных отношений элементов этой системы. Этот простейший уровень исключает возможность рассматривать конструкцию "недвижимые вещи в других недвижимых вещах" и закономерно ведет к отрицанию здания как объекта недвижимого имущества после выделения в качестве самостоятельной недвижимой вещи одного или нескольких помещений.
Иным образом перед исследователем предстает та же конструкция, но рассматриваемая уже как более сложное системное построение уровня комплексной совокупности. Действующее законодательство и судебная практика в определенной мере уже оперируют этим уровнем системных построений. Так, уже упомянутое Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 2002 г. N 3673/02 основывалось на положениях ст. 554 ГК РФ о том, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Ключевым в данном тексте является выражение "в составе другого недвижимого имущества", которое, казалось бы, не оставляет каких-либо сомнений: "внутри" одной недвижимой вещи может располагаться другая <*>. Такое системно-структурное построение, чуждое суммативной совокупности, из принципов построения которой исходят В.В. Чубаров и разработчики Концепции, является вполне естественной для комплексной системы недвижимых вещей. Комплексная система как более высокоорганизованный уровень системного построения совокупности недвижимых вещей не ограничивается линейными отношениями, не отвечающими потребностям современного предпринимательского оборота, а самостоятельно находит новые, более сложные и многоуровневые. Именно такими являются системно-комплексные отношения двух недвижимых вещей: здания и помещения в нем, которые вместо суммативного построения "или здание, или помещение" предлагают востребованную современным экономическим состоянием абсолютно иную конструкцию, в упрощенной форме выглядящую как "и здание, и помещение в нем" <**>.
--------------------------------
<*> Своего рода юридическая, объектно-правовая "матрешка".
<**> Это утверждение позволяет применять далее термин "составная" вещь без кавычек.

3. Комплексная конструкция составной недвижимой вещи в отличие и от суммативной совокупности, и от сложной вещи характеризуется в обороте следующими специфичными чертами:
1) составная недвижимая вещь - объект недвижимого имущества, содержащий в своих пространственных границах иные недвижимости;
2) составная недвижимая вещь и недвижимость в ее составе - относительно самостоятельные объекты гражданских прав. Каждая из них свободно и безотносительно другой участвует в обороте;
3) структурно-элементные отношения составной недвижимой вещи и объекта в составе этой вещи проявляются в двух уровнях: "ослабленном", пассивном виде при самостоятельном участии каждой недвижимой вещи в отдельных, не связанных между собой гражданско-правовых сделках (горизонтально-суммативный уровень) и достаточно жестком, взаимозависящем и взаимовлияющем виде в правоотношениях между владельцами этих объектов либо в правоотношениях этих владельцев с третьими лицами (вертикально-комплексный уровень). Вертикально-комплексный уровень предполагает усиление межэлементных связей и предопределяет юридическое господство составной вещи над объектом в ее составе.
Иные особенности составной недвижимой вещи (следование объекта в составе недвижимой вещи судьбе составной вещи, возможность прекращения объекта в составе недвижимой вещи без прекращения составной части и т.д.), безусловно, представляют научный интерес, но с позиции изучения системы недвижимых вещей принципиальными не являются. Таким образом, в составе недвижимого объекта может быть сформирована иная недвижимая вещь, однако (и это весьма и весьма принципиально) право на такую вещь должно быть соответствующим образом предварительно зарегистрировано, как, впрочем, и изменение составной недвижимости, и отнести подобного рода появление нового объекта недвижимого имущества к традиционному делению (свойственному для суммативной системы) невозможно <*>. Это иной, чем просто деление недвижимой вещи, способ создания объекта гражданских прав, возможный при законодательной поддержке и только существом комплексной системой недвижимости.
--------------------------------
<*> Хотя бы по той простой причине, что всякая недвижимая вещь принципиально неделима. См. главу первую настоящей работы.

Собственник здания после продажи помещения (ряда помещений) остается собственником здания, между тем как покупатель помещения владеет, пользуется и распоряжается исключительно приобретенным имуществом, "увязывая" свои правомочия с правомочиями собственника здания. Анализируя приведенное выше судебное дело о летнем кафе, расположенном на крыше института, К. Скловский отмечает, что "любое совместное пользование объектом предполагает, что, поскольку один из совладельцев извлекает пользу из владения объектом, другой, как правило, должен претерпевать такое использование, чем-то поступиться. Эти отношения, описывающие обычный сервитут, разумно перевести в форму возмездного договора и, вознаградив терпящую сторону, создать у нее мотив к соблюдению сервитута" <*>.
--------------------------------
<*> Скловский К. Некоторые проблемы права на нежилое помещение.

Относительная обособленность и самостоятельность здания и помещения в нем как объектов недвижимого имущества таят в себе серьезную опасность отрицания каких-либо структурных взаимосвязей вообще. Ограничение исследования недвижимостей линейным построением суммативной совокупности "здание, сооружение, нежилое помещение, жилое помещение" не позволяет обнаружить сущностные, глубинные взаимосвязи другого (комплексного) уровня системы - "составная недвижимая вещь - недвижимая вещь в составе вещи". Игнорирование структурно-элементных отношений более высокого, комплексного (приближающегося к синтетическому) системного уровня взаимосвязей может привести правоприменителя и законодателя к юридически сложным ситуациям. Иллюстрацией упрощенного, основанного на линейном перечислении объектов недвижимости системного подхода может служить весьма неординарное дело, в силу значимости которого для целей настоящего исследования приводимое в развернутом объеме <*>.
--------------------------------
<*> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2003 г. N 12024/02 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 6.

Прокурор Ярославской области в защиту государственных и общественных интересов обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица Зайко Н.Ю. (далее - предприниматель Зайко Н.Ю.), Фонду имущества Ярославской области (далее - фонд имущества) и государственному унитарному предприятию технической инвентаризации, учета недвижимости, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Ярославской области о признании недействительными договора от 26 февраля 1999 г. купли-продажи недвижимости в виде нежилых помещений, составивших 2/38 доли в здании, расположенном по адресу: г. Ростов, ул. 50-летия Октября, д. 9/6, - свидетельства от 29 января 1999 г. серии 76 N 19001078 о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и применении последствий недействительности названной сделки.
Исковые требования мотивированы тем, что предприниматель Зайко Н.Ю. приобрела в собственность нежилые помещения в здании, являющемся памятником истории и культуры местного значения, способом, не предусмотренным законодательством о приватизации, и при отсутствии права на выкуп арендуемых помещений.
Решением от 21 ноября 2001 г. в удовлетворении исковых требований отказано, поскольку сделка по отчуждению государственного недвижимого имущества в частную собственность предпринимателя Зайко Н.Ю. совершена в соответствии с действующим законодательством. Постановлением апелляционной инстанции суда от 31 января 2002 г. решение оставлено без изменения по тем же основаниям. Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа Постановлением от 2 апреля 2002 г. решение и постановление апелляционной инстанции оставил в силе.
В протесте первого заместителя Генерального прокурора Российской Федерации предлагается указанные судебные акты отменить и удовлетворить исковые требования в части признания недействительными договора купли-продажи от 26 февраля 1999 г. и связанного с ним свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество; в части применения последствий недействительности совершенной сделки дело передать на новое рассмотрение.
Рассмотрев протест, Президиум не находит оснований для его удовлетворения. Как следует из материалов дела, с 1992 г. до 1 апреля 1997 г. часть спорных помещений площадью 40 кв. метров в здании, расположенном по упомянутому адресу, была предоставлена в аренду частному предприятию "Виктория", возглавляемому Зайко Н.Ю., для использования под магазин. Поскольку здание, являющееся памятником истории и культуры, находилось в разрушенном состоянии и переданные в аренду помещения подлежали восстановлению, арендатор был освобожден от уплаты арендной платы с условием их восстановления за счет собственных средств.
В последующем между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Ростовского муниципального округа (арендодатель) и предпринимателем Зайко Н.Ю. (арендатор) был заключен договор от 1 апреля 1997 г. аренды спорных нежилых помещений площадью 62,5 кв. метра с правом их выкупа арендатором. После включения 31 декабря 1998 г. здания, в котором находились подлежащие восстановлению помещения, в реестр федеральной собственности между департаментом по управлению имуществом и предпринимателем Зайко Н.Ю. был заключен договор от 21 января 1999 г. N 23Ф на аренду нежилых помещений. Дополнительным соглашением к этому договору арендатору было предоставлено право на выкуп арендуемых помещений.
При рассмотрении дела в апелляционной инстанции суда установлено, что переданные в аренду спорные нежилые помещения были полностью восстановлены арендатором за счет его собственных средств. Указанные обстоятельства подтверждаются актами проведенных обследований спорного объекта до его восстановления, составленными сметами на проведение восстановительных работ по реставрации помещений, актами приемки выполненных работ и заключениями об инвестициях, внесенных Зайко Н.Ю. в восстановление спорного объекта недвижимости, выданными Департаментом культуры и туризма администрации Ярославской области и экспертной организацией - закрытым акционерным обществом "Ярославский центр недвижимости".
Передача в собственность предпринимателю Зайко Н.Ю. по договору от 26 февраля 1999 г. восстановленных ею помещений в здании - памятнике истории и культуры местного значения - произведена с согласия государственных органов в лице губернатора Ярославской области, Департамента по управлению государственным имуществом и Министерства культуры Российской Федерации. При рассмотрении настоящего дела ответчик - фонд имущества и третье лицо - Департамент по управлению имуществом в возражениях на иск заявили о том, что государственные интересы в результате приобретения предпринимателем Зайко Н.Ю. права собственности на восстановленные ею помещения не нарушены.
Поскольку объект недвижимого имущества, на который зарегистрировано право собственности за предпринимателем Зайко Н.Ю., является новым объектом, возникшим в результате проведения ею восстановительных работ, Зайко Н.Ю. является собственником вновь созданного на свои средства имущества и это имущество не подлежит возврату в государственную собственность.
Изъятие указанного имущества у предпринимателя Зайко Н.Ю. означало бы прекращение у нее права собственности на новый объект, созданный ею в результате разрешительных действий государственных органов, направленных на восстановление пришедшего в негодность государственного имущества, и ликвидировало бы имущественную базу индивидуального предпринимателя, используемую в хозяйственной деятельности.
Данное решение одной из высших судебных инстанций свидетельствует о том, что суд не всесторонне оценил все уровни элементно-структурных отношений двух недвижимых вещей - здания и помещения в нем, ограничившись лишь исследованием суммативной совокупности объектов. Линейная связь недвижимостей, представленная простым системным построением, которое характеризует свои элементы равными, предусмотренными законодательством объектами, позволило суду юридически полностью "отделить" помещение от здания, в котором оно находится. Именно это обстоятельство позволило судебной инстанции сделать необоснованный вывод о возможности первоначального создания новой недвижимой вещи в пространстве имеющегося здания. При рассмотрении соотношения этих объектов как элементов более сложной, многогранной комплексной системы (составной недвижимой вещи) вывод о полном "отделении" помещения от здания был бы просто невозможен. Создание новой недвижимой вещи непременно требует нового пространственного ресурса, здание же как цельный объект гражданских прав не имеет свободных юридических "пустот", а реконструкция имеющегося помещения является изменением имеющегося, но не созданием нового объекта.

Глава 4. ИМУЩЕСТВЕННЫЕ КОМПЛЕКСЫ В СИСТЕМЕ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

§ 1. Имущественные комплексы в гражданском праве:
понятие и сущность

1. Исследование системы объектов недвижимого имущества неизбежно касается в круге теоретических проблем, связанных с анализом уровней совокупностей недвижимостей и их элементно-структурных построений, такого системного образования, каким является имущественный комплекс, отнесенный законодателем в качестве предприятия к недвижимому имуществу <*>. Имущественный комплекс - это не столько предприятие (ст. 132 ГК РФ), сколько более широкое и неоднозначное явление гражданско-правовой теории и практики, имеющее в ракурсе анализа недвижимостей как минимум два значения. Первое - это имущественный комплекс - недвижимая сложная вещь <**>, второе - имущественный комплекс, включающий в свой состав и материальные, и нематериальные элементы (предприятие, имущественный комплекс некоммерческой организации и т.д.). Если имущественный комплекс как комплекс недвижимых вещей, технологический комплекс относительно подробно рассматривался в предыдущих главах настоящего исследования, то отнесенный законодательством к недвижимому имуществу имущественный комплекс, включающий в свой состав нематериальные элементы (права и долги, фирменное наименование и т.д.), нуждается в дополнительном специальном рассмотрении <***>. Основной ракурс такого анализа заключается, во-первых, в признании за имущественным комплексом определенного места в системе иных недвижимостей и, во-вторых, в признании самого имущественного комплекса (в том числе недвижимых вещей - его элементов) особого рода системной совокупностью с собственными элементно-структурными связями элементов.
--------------------------------
<*> Более подробно о предприятии как имущественном комплексе см.: Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. М.: НОРМА, 2002.
<**> В литературе и законодательстве встречается термин "имущественный комплекс унитарного предприятия", отличающийся от предприятия как имущественного комплекса и обозначающий материальные составляющие имущества унитарного предприятия - юридического лица.
<***> В дальнейшем во избежание двусмысленности и неопределенности в терминологии понятие "имущественный комплекс" будет распространяться только на предприятие как имущественный комплекс и на подобные ему объекты, содержащие в своем составе и нематериальные элементы.

Современной цивилистической мыслью и еще в меньшей степени дальнейшим законодательным и правоприменительным воплощением надлежащим образом пока не воспринята восстановленная ГК РФ конструкция имущественного комплекса как особого, в наибольшей степени отвечающего потребностям стремительно обезличивающегося предпринимательского оборота объекта. Исследования имущественного комплекса, как правило, ограничиваются так называемым имущественным комплексом унитарного предприятия, "всплывающим" в момент приватизации и в дальнейшем "растворяющимся" в имуществе приобретателя <*>. Распространение на имущественный комплекс режима недвижимости (ст. 132 ГК РФ), во-первых, касается в основном имущества бывших государственных предприятий и, следовательно, не охватывает все многообразие ряда объектов, обусловленных необходимостью "сплетения" вещных и обязательственных отношений, и, во-вторых, не относится к иным сходным объектам, отнесенным законом или договором к имущественным комплексам.
--------------------------------
<*> См., например: Гампер Л.Т. Предприятие как предмет гражданско-правовых сделок: Дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2002; Куликов А. Ипотека предприятия как имущественного комплекса: Учебно-практическое пособие. М., 2000; Лапач В.А. Имущественные комплексы предприятий как объекты прав: понятие и проблемы // Юридический вестник Ростовской государственной экономической академии. 1999. N 3; Табашников В.Н. Предприятие как объект гражданских прав // Законодательство. 1998. N 9; и др.

Не кроется ли в известной несочетаемости двух "начал" (вещного и обязательственного) гражданского права заведомая обреченность предусмотренных действующим законодательством имущественных комплексов, суть которых и состоит в таком единении, на невозможность полноценного существования в обороте в качестве объекта имущественного интереса? Не является ли приведенная в ст. 132 ГК РФ конструкция предприятия лишь юридическим закреплением развернувшегося и необратимого процесса приватизации с использованием несколько поспешно сконструированной подзаконными актами схемой разгосударствления? Представляется, что да, поскольку при внимательном рассмотрении предложенного ГК РФ юридического построения имущественного комплекса как объекта прав и традиционно сложившегося научного видения этого сложного, комплексного института выявляется упущенная ГК РФ возможность создания иной юридической конструкции имущественного комплекса, потребность в котором настойчиво проявляет современный экономический оборот, юридической конструкции, рассчитанной на универсальное применение и не носящей выраженный временной и отчасти публичный (в силу особенностей первоначального собственника - государства) характер.
Если вещные права предшествуют правам обязательственным, то не являются ли в определенных случаях особым образом сконструированные обязательственные права (например, права требования) своего рода фикцией вещи, позволяющей с использованием модели бестелесной вещи строить правовую схему "право на право", устраняя тем самым несовместимость вещных и обязательственных начал в гражданском праве? Это отмечалось и Р. Саватье: "По мере того как в юридической технике начали появляться абстрактные имущества, первоначальный смысл "право собственности" был в действительности расширен. Этим словом хотят продолжать обозначать совокупность наиболее полную и наиболее абсолютную всех прав, которые можно иметь в отношении вновь возникших бестелесных имуществ... Мы вынуждены говорить о праве собственности для того, чтобы указать на полноту прав" <*>. Нельзя не признать, следовательно, логическое завершение рассмотренной цепи: "Когда права требования рассматриваются как объекты права (res incorporales), становится возможным применение к этим правам, считая их за вещи, режима вещного права" <**>.
--------------------------------
<*> Саватье Р. Теория обязательств: Юридический и экономический очерк. М.: Прогресс, 1972. С. 91.
<**> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1999. С. 59.

Известное из римского права правило "следование права за вещью" в современном российском законодательстве проявилось, по мнению М.И. Брагинского, в имущественном комплексе и в частном случае его проявления - предприятии: "Подтверждение того, что объектом права собственности или иного вещного права в ряде случаев может служить обязательственное по своей природе право и тем самым создается конструкция "право на право", можно найти в ряде статей нового Гражданского кодекса. В частности, такой общепризнанный объект права собственности (вещного права) представляет собой имущественный комплекс-предприятие, который включает наряду с земельными участками, зданиями, сооружениями, оборудованием, инвентарем, сырьем, продукцией те же "права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги... и другие исключительные права" <*>.
--------------------------------
<*> Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 125.

Право собственности как центральный институт гражданского права распространяется прежде всего на вещи. Вещи и даже их совокупность не могут исчерпать многократно применяемое законодательством понятие "имущество". Имущество просто и имущество, подобранное собственником для определенной цели и объединенное в комплекс, всегда есть сочетание имущественных (в том числе вещных) прав и обязанностей. В качестве отдельного объекта права имущественный комплекс (не только предприятие) возникает из разнообразных предусмотренных законом оснований - договора, законодательного акта и т.д., а также из существа самого объекта, природа которого не мыслится без сочетания вещного и обязательственного прав (например, комплексы в виде имущества фермерского хозяйства, наследственной массы и др.).
2. Имущественный комплекс как объект права уникален не только смешением вещных и обязательственных элементов, его составляющих, глубинными противоречиями все более и более обозначающейся и усиливающейся тенденции перехода от государственной собственности и государственного регулирования экономического оборота к частному капиталу и свободным, цивилизованным рыночным отношениям, но и сосредоточением в своей сущности всех основных проблемных институтов современной цивилистики.
"Переходные", еще не до конца отточенные сущность и характеристика имущественного комплекса, приведенные Кодексом, именно своей незавершенностью и несовершенством выражения юридической конструкции в определенной мере отодвинули этот объект от активного участия в обороте, ограничили его применение лишь приватизационными сделками, а в дальнейшем и вовсе свели к более простой, материально выгодной форме государственной регистрацией прав на недвижимое имущество. Вместе с тем в имущественном комплексе, в особенностях его правового построения выразились некоторые весьма значимые, концептуальные "болевые точки" современной цивилистической науки и правоприменительной практики. Вот только некоторые из них:
а) максимально тесное, взаимопроникающее сочетание вещных и обязательственных начал в конструкции имущественного комплекса (некое "сплетение", "симбиоз", ведущий, возможно, к вычленению особых, не относящихся традиционно к вещным или обязательственным, отношений), причем такое сочетание - основной признак, главная черта имущественного комплекса, поскольку единение только вещей или только имущественных прав не относится к исследуемому объекту;
б) возможное "распространение" конструкции имущественного комплекса за рамки гражданско-правовых отношений (как правило, в трудовые отношения, а в некоторых случаях - в административное, налоговое и т.д. право) <*>;
--------------------------------
<*> "Людской субстрат", "человеческий фактор" в данном случае не абстрактные научные понятия, а непременные, обязательные элементы состава предприятия как имущественного комплекса.

в) совершаемые собственником сделки с имущественным комплексом в силу изначальной значимости и реального его участия в предпринимательском обороте зачастую в большей или меньшей степени затрагивают интересы неопределенного круга третьих лиц, что, следовательно, ведет к некой публичной "окраске" правовой регламентации общественных отношений, связанных с этим объектом прав. "Социальное бремя", например, предприятия, на которое в течение длительного времени (в качестве субъекта советского гражданского и административного права) помимо участия в предпринимательской сфере возлагались социальные функции - обеспечение жильем, медицинское и культурное обслуживание и пр. Имеющиеся традиционные правовые способы регулирования экономического производства не охватывают социальный фактор, безусловно входящий в сущность этого имущественного комплекса. Для сохранения общественной, публичной ценности включаемого в оборот объекта необходимы особые, индивидуальные, выверенные законодательные и судебные механизмы.
Глубокое и всестороннее исследование учений европейских философов, экономистов и цивилистов XIX - XX веков о сущности и составе торговых предприятий как имущественных комплексов - объектов гражданского права - не относится прямо к рассматриваемой в настоящей работе проблематике. Вместе с тем нельзя не процитировать лишь одно высказывание французских юристов Шампо и Пэллюссо, относящееся к 1970 году: "Чем было предприятие для торгового права в 1807 году? Ничем. Чем оно становится? Всем" <*>. Яркая цитата, тем не менее ее можно распространить не только на предприятия, но и на все иные имущественные комплексы. Значительный вклад в развитие цивилистических представлений о имущественных комплексах "вообще", безотносительно предприятия, внесен М.И. Кулагиным. Ученый отмечал, что данная категория "рассматривается как объект права собственности коммерсанта, но объект, который обладает внутри имущества коммерсанта определенной обособленностью". М.И. Кулагин также отмечал следующие области обособления предприятия от иного имущества коммерсанта: а) собственная отчетность предприятия; б) возможность регистрации каждого предприятия под собственной фирмой; в) возможность выступления предприятия в качестве объекта различных сделок <**>.
--------------------------------
<*> Цит. по кн.: Кулагин М.И. Избранные труды. М.: Статут, 1997. С. 31.
<**> Там же.

3. Понятие "имущественный комплекс" используется законодателем для определения не только предприятия как объекта прав. Эта конструкция используется гражданским законодательством и для обозначения других отдельных, связанных между собой групп вещей и имущественных отношений <*>. Допускается, таким образом, разделение понятий "предприятие" и "имущественный комплекс": "При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором" (ст. 340 ГК РФ); "объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы" (ст. 1013 ГК РФ). Приведенные текстовые фрагменты подразумевают существование иного (другого) имущественного комплекса, не являющегося предприятием, хотя и с аналогичным "набором" имущества.
--------------------------------
<*> Примененная законодателем формулировка в качестве предмета залога "иного имущественного комплекса" и в качестве объекта доверительного управления "другого имущественного комплекса" не только в какой-то степени характеризует предприятие как объект права, но и представляет интерес для определения границ и содержания имущества иных субъектов права, так как использовалась в социалистический период развития российского общества применительно к государственным учреждениям. По принятой классификации государственные учреждения СССР подразделялись на две основные категории - государственные органы власти (министерства, Советы депутатов, исполнительные комитеты и т.д.) и социально-культурные учреждения (больницы, учебные заведения и т.д.). Эти учреждения, как справедливо отмечает А.В. Карасс, "в качестве объектов государственной социалистической собственности представляют, подобно государственному предприятию, сложный имущественный комплекс и являются экономическим целым, объединяемым определенной целью и внутренней организацией" (Карасс А.В. Передача государственных предприятий, зданий и сооружений и ее гражданско-правовые последствия. Вопросы советского гражданского и трудового права. М.: Изд-во Академии наук СССР, 1952. С. 23).

Понятие имущественного комплекса не только многозначно, но и в связи с новым своим содержанием, далеко выходящим и зачастую не совпадающим с предприятием, выражает глубинные философско-правовые тенденции, обозначившиеся в гражданском праве. Эти тенденции представляются как "мощная "отдача" в экономической и социальной жизни вещной сути права собственности - той решающей ее особенности (в виде закрепленных, начиная с Кодекса Наполеона, персоналистической природы собственности в качестве "частной" и свойства абсолютности прав), которая через механизм "своей власти и своего интереса" (А.В. Венедиктов) позволила в условиях формирующегося гражданского общества именно вещам как объектам права собственности стать основой главного стимула к интенсивному труду, импульсом к собственным инвестициям, вложением доходов в модернизацию производства, фактором ответственности за свое хозяйское дело" <*>. К тому же одновременный и, казалось бы, полярно противоположный процесс "своего рода отхода правоотношений в сфере собственности от их первородной вещной сути", движения права собственности (при сохранении правового качества абсолютности, стимула наращивания абсолютного обладания материальными ценностями "в область управления, в информационную сферу") <**>.
--------------------------------
<*> Алексеев С.С. Гражданское право в современную эпоху. Екатеринбург, 1999. С. 18.
<**> Там же. С. 19.

Невозможно на первоначальной стадии исследования имущественного комплекса рассматривать его абсолютно абстрактно и безотносительно одного из наиболее ярких его проявлений - "коммерческого предприятия". Анализируя классические представления правоведов о сущности имущественного комплекса как объекта гражданско-правовых сделок, нельзя не отметить, что учеными в качестве основной составляющей этого объекта выделялись совершенно различные элементы. Так, А.И. Каминка пишет: "В то время как одни склоняются к теории торгового предприятия как юридического лица, другие усматривают в нем целевое имущество, третьи вообще отрицают какое-либо значение за этим различением частного имущества купца и его торгового предприятия, придавая ему только техническо-бухгалтерский характер" <1>. Р.О. Халфина указывала на иной акцент в понимании предприятия: "Французское законодательство (это закреплялось в основном во французском Торговом кодексе) подробно регулирует права, связанные с торговым знаком, торговой маркой, правом на указание происхождения товаров. Официальное название "клиентела" означает определенный круг постоянных клиентов данного предприятия, что выражается в денежной оценке. Закон подробно регулирует возможность передачи по договору всех этих прав, ответственность за их нарушение и т.п. Совокупность указанных прав (в прежних переводах они назывались "торговые предприятия") представляет определенную имущественную ценность, являющуюся объектом права собственности" <2>. Из работ Р. Саватье следует, что "предприятие как таковое не является юридическим лицом. В соответствии с нормами права имущество предприятия принадлежит либо физическому лицу - собственнику капитала данного предприятия, либо юридическому лицу - компании, которая создала предприятие. Собственник может авансировать свое предприятие либо изымать его доходы или ценности, используя их для своих других предприятий. Но все эти операции не имеют юридического значения, поскольку собственник не может быть должником или кредитором в отношении самого себя. Однако в бухгалтерском учете каждого из этих предприятий эти операции найдут свое отражение" <3>. Под торговым предприятием понимается "совокупность личных и имущественных средств, соединенных для достижения известной торгово-хозяйственной цели по определенному плану" <4> - таково исходное научное определение предприятия как объекта российскими цивилистами досоветского периода.
--------------------------------
<1> Каминка А.И. Очерки торгового права. СПб.: Право, 1911. С. 105.
<2> Халфина Р.О. Вступительная статья // Саватье Р. Теория обязательств: Юридический и экономический очерк. М.: Прогресс, 1972. С. 14.
<3> Саватье Р. Теория обязательств: Юридический и экономический очерк. С. 42.
<4> Шершеневич Г.Ф. Учебник торгового права. С. 70.

Образно и точно определил сущность предприятия и И.А. Покровский: "Предприятие стоит по отношению к нему (предпринимателю. - Примеч. авт.) как некоторое живое существо, которое в своем счетоводстве, организации и фирме ведет свое особое, независимое хозяйственное существование. Но это существование имеет свои законы" <*>.
--------------------------------
<*> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 314.

Особенность и уникальность любого имущественного комплекса обусловливаются содержанием предприятия, характером и взаимосвязью элементов. Л.М. Виноградова, рассматривая сущность имущественного комплекса, пришла к выводу, что главный вопрос, связанный с его понятием, заключается "в определении необходимого и достаточного содержания имущественного комплекса для того, чтобы его можно было назвать предприятием, с одной стороны, и, с другой стороны, чтобы в хозяйственном обороте он мог представлять только как предприятие (либо его часть) и никак иначе" <*>.
--------------------------------
<*> Виноградова Л.М. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним // Актуальные проблемы науки и практики коммерческого права: Сборник научных трудов. Вып. 2. СПб., 1997. С. 43.

4. В сущности имущественного комплекса выделяется семь особенностей юридической конструкции этого объекта гражданских прав: 1) наличие основного предпринимательского звена (как материального, так и нематериального составляющего комплекса); 2) "сбалансированность" прав и обязанностей, необходимых для сохранения предприятием как минимум прежнего места в экономическом обороте; 3) предельная детализация всего имущества, входящего в состав предприятия <*>; 4) исключительная формализация сделок с имущественным комплексом; 5) максимальные меры по обеспечению прав третьих лиц, в частности кредиторов; 6) исключения из общих правил о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи имущественных комплексов; 7) обременения (стеснения, ограничения) вещных прав.
--------------------------------
<*> Невключение в предмет конкретной гражданско-правовой сделки всех элементов имущественного комплекса неминуемо приводит к его правовому "уничтожению", выпадение одного (даже неосновного) звена имущественного комплекса изменяет предмет договора и, следовательно, приводит к расслоению единого соглашения на ряд сделок, объединенных в один документ, а в крайнем случае - к недействительности договора.

Современные исследователи не только активно разделяют возможность участия имущественного комплекса в виде предприятия в коммерческом обороте, но и ратуют за распространение этой конструкции на иные, не связанные с предприятием объекты гражданских прав <*>. "Ведь смысл категории имущественного комплекса в конечном счете состоит во введении в гражданский оборот нового, весьма сложного вида объектов гражданских прав. В результате имущественный комплекс предприятия как целое или его часть приобретает свойство оборотоспособности, становится предметом разнообразных сделок: купли-продажи, аренды, доверительного управления, залога и др. Вне гражданского оборота ценность этого комплексного объекта утрачивается. Многие институты обязательственного права "сконструированы" в расчете на сделки, предметом которых является имущественный комплекс именно предприятия, но не иных юридических лиц (купля-продажа, аренда, доверительное управление, залог и др.). Конечно, в абсолютном большинстве случаев наиболее органичным предметом таких сделок является предприятие. Однако нет никаких данных к тому, чтобы не признавать существование имущественных комплексов иных (кроме предприятий) юридических лиц и тем самым искусственно сдерживать участие их в обороте" <**>, - подчеркивает В.А. Лапач.
--------------------------------
<*> "Представляется, что ограничение сферы применения понятия имущественного комплекса исключительно предприятиями есть определенный недочет законодателя", - считает В.А. Лапач (Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. С. 365).
<**> Лапач В.А. Указ. соч. С. 368.

Признавая правоту В.А. Лапача в необходимости более широко применять в качестве объекта гражданских прав имущественный комплекс, следует отметить, что, во-первых, часть имущественного комплекса не может быть признана самостоятельным объектом (см. далее) и, во-вторых, не уяснив (прежде всего в научном познании) ряд проблемных "узлов" в представлениях об имущественном комплексе (как движимом, так и недвижимом), рекомендовать этот очень сложный и своеобразный объект гражданских прав к широкому распространению преждевременно, так как негативные последствия (в частности, присущая этому объекту неопределенность) могут быть более значимы, чем неочевидный выигрыш в ускорении оборота. Более того, как неоднократно отмечалось, иные имущественные комплексы прямо названы законодателем, а малораспространенность их обусловлена внутренним содержанием, составом, структурно-элементными связями, особенности которых вызваны не только и не столько правовыми, сколько экономическим аспектами.

§ 2. Отличительные черты и состав недвижимого
имущественного комплекса

1. Нормы о залоге имущественного комплекса - предприятия (п. 2 ст. 340 ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)") обусловливают необходимость рассмотреть определенную смысловую двойственность понятия "имущественный комплекс" <*>.
--------------------------------
<*> Показательно в этой связи рассмотрение особенностей комплекса как предмета ипотечных правоотношений. Вместе с тем нельзя не отметить, что ранее многочисленные специальные законопроекты, связанные с залогом недвижимости, так и не получили статуса закона. В XIX веке был создан так и не принятый проект Вотчинного устава, над которым работали выдающиеся российские правоведы. Аналогично сложилась судьба большинства проектов, рассматривавшихся до революции 1917 г. специально созданной при Министерстве юстиции Российской империи ипотечной комиссией. Одной из причин непринятия указанных проектов явилось то обстоятельство, что реализация механизмов залога недвижимости в дореволюционной России могла бы привести к изменению ее общественной и политической организации, в частности к ослаблению дворянства - основного класса землевладельцев и опоры существовавшего политического режима.

Налицо, казалось бы, простое и явное несоответствие приведенных норм с гл. 6 ГК РФ, понимающей в качестве объекта гражданского права имущественный комплекс исключительно в виде предприятия. Отмечая это, некоторые авторы квалифицируют данное противоречие некорректностью формулировки, упомянутой ст. 340 (а также ст. 1013), и относят использование в ней термина "иной имущественный комплекс" к "очевидному анахронизму" <*>. Несколько спорным представляется вывод о том, что в приведенных нормах о залоге под иным имущественным комплексом следует понимать вещи. Комментируя соответствующую главу ГК РФ и разъясняя смысл понятия предмета залога, к которому отнесен и "иной имущественный комплекс", А.А. Рубанов пишет: "Правда, разнородные вещи, образующие единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, признаются объектом прав и, следовательно, могут быть предметом договора залога. Но ГК рассматривает их как одну вещь, а именно сложную вещь (ст. 134 ГК), но не как "имущественный комплекс" <**>.
--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство "Юрайт", 2004.

<*> Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий. С. 541.
<**> Там же.

Известно, что к видам недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки, относятся предприятия, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Уже отмечалось, что предприятием как объектом прав признается, во-первых, имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Вторая группа юридических понятий, объединяемых термином "предприятие", - это отдельные группы юридических лиц, являющихся субъектами права, организационно-правовые формы коммерческих организаций, предусмотренные действующим ГК РФ и другими правовыми актами, государственные и муниципальные унитарные предприятия. В данном случае термин "предприятие" отражает и содержание (коммерческая организация, создаваемая для получения прибыли), и форму (включение в официальное наименование организации ее сущностного принципа) <*>. Встречается и еще более упрощенный (с позиции науки гражданского права) подход к рассматриваемому понятию: "предприятие - это организация (государственная, общественная, частная - значения не имеет), ведущая производство" <**>.
--------------------------------
<*> В некотором особом, специальном смысле понятие "предприятие" применялось и применяется до настоящего времени в отдельных отраслях публичного права, в частности в административном праве. Поскольку период становления административного права РСФСР, а затем и СССР совпал по времени с появлением и максимально широким распространением понятия государственного предприятия, практически вытеснившего иные организационно-правовые формы коллективных предпринимателей, занятых в экономической сфере, постольку и термин "предприятие" применялся как суррогат вообще любой социалистической коммерческой организации, занятой в промышленности. Административное право подразделяло субъекты властных правоотношений на группы: организации, учреждения и предприятия. Последние, в свою очередь, классифицировались по критериям, наиболее характерным для властно-правового метода регулирования общественных отношений.
<**> Манохин В.М., Адушкин Ю.С., Бамшаев З.А. Российское административное право: Учебник. М.: Юристъ, 1996. С. 93.

В научной цивилистической современной литературе настоящего времени также можно встретить "двоякое" толкование термина "предприятие". Так, например, Н.А. Васильева пишет: "Термин "предприятие" в гражданском праве применяется как к субъектам (унитарным предприятиям), так и к объектам права" <*>. Так, А.В. Венедиктов определял государственное предприятие только как "комплекс орудий и средств производства, выделенных для выполнения определенных хозяйственных задач" <**>. Иными словами, противопоставление государственного предприятия как объекта прав субъекту - носителю этих прав, то есть "отрыв" от вещного имущества предприятия соответствующих имущественных прав (даже при условии пребывания и того, и другого в рамках единой государственной собственности), приводило к фактическому отрицанию способности предприятия как имущественного комплекса свободно (или с известными ограничениями) участвовать в гражданском обороте, к невозможности полного правопреемства при переходе вещных прав на предприятие к другому лицу.
--------------------------------
<*> Научно-практический комментарий (постатейный) к Федеральному закону "О несостоятельности (банкротстве)" / Под общ. ред. В.В. Витрянского. М.: Статут, 1998. С. 211.
<**> Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. С. 592.

Более взвешенной представляется точка зрения А.В. Карасса, отмечавшего, что "имущественные права, принадлежащие государственному предприятию как субъекту права, и лежащие на нем обязанности, как правило, неотделимы от него и в том случае, если оно рассматривается как единый сложный объект государственной социалистической собственности, в составе государственного имущества" <*>. К такому же выводу пришел и Б.Б. Черепахин, исследуя природу правопреемства при переходе через изъятие или конфискацию права собственности на предприятие от частного предпринимателя к социалистическому государству: "...необходимо отметить, что к государству переходят не только право собственности на конфискуемое имущество, но также долги и обязательства бывшего собственника, если они возникли до принятия соответствующими органами мер сохранения имущества или после принятия таких мер с согласия названных органов. Таким образом, государство приобретает при производстве конфискации определенную совокупность прав и обязанностей от бывшего собственника" <**>.
--------------------------------
<*> Карасс А.В. Передача государственных предприятий, зданий и сооружений и ее гражданско-правовые последствия. С. 15.
<**> Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. М.: Юрид. лит., 1962. С. 12.

Имущественный комплекс по своему национально-историческому, экономическому и правовому происхождению - изначально объективированное, предназначенное как для публичных, так и для частноправовых методов пользования, владения и распоряжения явление материального мира, предполагающее комплексную совокупность имущества в виде вещей, в том числе недвижимых, как основного, но не единственного составляющего элемента. Нематериальные элементы состава предприятия (имущественные отношения и результаты интеллектуальной деятельности) в предшествующем действующему в настоящее время ГК РФ законодательстве считались производными, "вторичными", обусловленными вещным содержанием имущественного комплекса.
2. Имущественный комплекс представляет собой не случайный набор отдельных видов имущества, а определенную, находящуюся в системе совокупность имущества, которое используется по общему (единому) назначению. Имущественный комплекс нельзя свести к понятию сложной вещи, он определяет более емкое явление, чем сложная вещь: последняя состоит из реальных, наличных вещей, а имущественный комплекс образуют не только вещи, но и иное имущество, в том числе и права. Хотя, безусловно, могут встречаться случаи, когда понятиями "имущественный комплекс" и "сложная вещь" определяют один и тот же объект. В законодательстве термин "имущественный комплекс" употребляется не только при характеристике предприятия. Могут существовать иные имущественные комплексы, не являющиеся предприятием. Так, в п. 1 ст. 607 и п. 1 ст. 1013 ГК РФ говорится о возможности передачи в аренду и в доверительное управление предприятий и других имущественных комплексов. Имущественным комплексом недвижимости является кондоминиум (ст. 1 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья") <*>.
--------------------------------
<*> О соотношении понятий "недвижимая сложная вещь" и "имущественный комплекс" см. также главу третью настоящей работы.

Появление термина "имущественный комплекс" при существовании известного классического понятия "сложная вещь" вызвано желанием подчеркнуть особый характер имущественного образования, который отличается от сложных вещей множеством элементов и связей между ними, объединенных единым производственным назначением.
Однако правовой режим имущественных комплексов как сложных недвижимых вещей отличен от режима предприятий, хотя правообладатели иногда отождествляют эти понятия. Имущественные комплексы отвечают критериям недвижимости в силу физических свойств - прочной связи с землей, они в отличие от предприятия являются вещами, хотя и сложными. Практические аспекты данной проблемы исследованы в работе А.А. Завьялова <*>, посвященной особенностям регистрации прав на недвижимое имущество производственных организаций газовой, нефтяной, металлургических отраслей, энергоснабжения <**>.
--------------------------------
<*> Завьялов А.А. Некоторые вопросы регистрации прав на объекты недвижимого имущества // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. N 4 (5). С. 56 - 57.
<**> Так, автор указывает, что "случаи, когда предприятие как имущественный комплекс является объектом государственной регистрации, достаточно редки, особенно для предприятий, которые входят в единую систему газоснабжения, имущественный состав которой достаточно стабилен... Производственно-технологические комплексы как недвижимое имущество могут представлять собой сложную вещь либо единый объект, технологическими элементами которого в отдельности могут являться и движимые вещи, но, образуя некоторую совокупность, движимые и недвижимые элементы образуют объект недвижимости... Конкретный состав производственно-технологического комплекса определяется проектной документацией... Основанием для такой правовой позиции является признание правоустанавливающими документами утвержденных в установленном порядке актов ввода в эксплуатацию объекта газовой отрасли, согласно которым в эксплуатацию вводится совокупность зданий (сооружений) и установленного в них оборудования, позволяющего эксплуатировать указанный объект по его назначению" (Завьялов А.А. Указ. соч. С. 57).

Таким образом, недвижимые имущественные комплексы как сложные вещи подчиняются обычному правовому режиму недвижимости, не усложненному правилами о предприятиях. Возможно, правообладатель имущественного комплекса пожелает заключить сделку, предметом которой будет предприятие, в состав которого включен только имущественный комплекс как сложная вещь без других атрибутов бизнеса (движимых вещей, имущественных и исключительных прав). С точки зрения экономического содержания это тождественно сделке с имущественным комплексом как единой недвижимой вещью. Но определение сторонами предметом договора передачи предприятия (в собственность, пользование, ипотеку) подчиняет такой договор правилам сделок с предприятиями независимо от его состава.
Состав - одно из ключевых понятий в определении сущности имущественного комплекса как объекта сделок. Определение состава, необходимого для установления предмета сделки и цены, - не только и не столько требование ГК РФ, сколько необходимый критерий определения границ имущественного комплекса, отграничения его от иного имущества собственника.
Правоприменители, в первую очередь судебные инстанции, должны разделять совокупный "набор" имущества, в том числе недвижимого, и имущественный комплекс. Показательным в этом отношении является подход Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа, не посчитавшего отдельные объекты недвижимости предприятием <*>. Суд исходил из того, что в соответствии со ст. ст. 656 - 664 ГК РФ аренда предприятия в целом как имущественного комплекса является самостоятельным предметом правового регулирования. Специальные нормы, определяющие особенности аренды предприятий, объединены в отдельный параграф ГК РФ, тем самым подчеркивается специфика данного вида аренды. ГК РФ установлены жесткие требования к форме договора аренды предприятия как имущественного комплекса: составление единого документа в письменной форме, его нотариальное удостоверение и обязательная государственная регистрация договора.
--------------------------------
<*> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 марта 2003 г. N А26-2277/02-02-04/88.

Кроме того, при аренде предприятия в целом арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. При этом арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и т.п.
Анализ в порядке, предусмотренном ст. 431 ГК РФ, условий договора аренды госимущества от 11 октября 1998 г. N 269, состава имущества, переданного в аренду, договоров аренды земельных участков и письма Мингосимущества Республики Карелия от 25 марта 2002 г. N ЕП-04/1558 позволил суду апелляционной инстанции сделать правомерный вывод об отсутствии между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Петрозаводска и обществом отношений по аренде предприятия в целом как имущественного комплекса и наличии аренды отдельных объектов недвижимости. Статьей 22 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что с момента вступления в силу данного Закона государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом проводится в учреждении юстиции по регистрации прав в месте регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта.
В материалах дела имеется свидетельство о государственной регистрации серии АА N 0379, согласно которому в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 сентября 1998 г. сделана запись N 10: 10: 001: 4948 о передаче ООО "АВ Инвест" в аренду отдельных объектов недвижимого имущества, а не предприятия в целом.
В силу ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Кассационная инстанция считает, что государственная регистрация прав на недвижимость может быть квалифицирована как ненормативный акт государственного органа; такая регистрация является актом признания и подтверждения существующих прав и основаниями для государственной регистрации служат сделки, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их совершения.
3. Абзац 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ, очерчивая возможный состав предприятия как имущественного комплекса, включает в его элементы: а) земельный участок; б) здания, сооружения; в) оборудование, инвентарь, сырье, продукцию; г) права требования, долги; д) права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права. Указанная "незакрытая" норма ГК РФ предполагает возможность самого разнообразного присутствия и построения различных, в том числе и прямо не указанных в законе, элементов имущественного комплекса, конкретизация же состава предприятия (количественного и качественного) определяется исключительно его фактическим содержанием и производственно-хозяйственным назначением, предметом деятельности и занимаемым в системе экономических отношений местом.
Зарубежное законодательство включает в состав предприятия большее число возможных элементов. Во Франции Закон о купле-продаже и закладе торговых предприятий от 17 марта 1909 г. в качестве элементов торгового предприятия предусматривает: а) движимые вещи, входящие в состав основных фондов и оборотных средств; б) клиентуру; в) право аренды; г) право на вывеску; д) торговое наименование и другие объекты промышленной собственности; е) сложившиеся деловые связи; ж) репутацию; з) постоянные источники снабжения. Перечень элементов предприятия достаточно традиционен и обширен; стороны вправе самостоятельно определять состав передаваемого имущественного комплекса. Если же стороны по каким-либо причинам в договоре не определили конкретный состав имущественного комплекса, французское законодательство автоматически включает в предмет сделки только вывески, торговое наименование, право аренды, клиентуру, сложившиеся деловые связи и постоянные источники снабжения <*>.
--------------------------------
<*> Основные институты гражданского права зарубежных стран: Сравнительно-правовое исследование / Рук. авт. кол. д-р юрид. наук В.В. Залесский. М.: НОРМА, 1999. С. 356.

В Италии (ст. 2555 Итальянского гражданского кодекса) имущественный комплекс - предприятие носит название aziehda и рассматривается как совокупность имущества, представленного предпринимателем для обеспечения деятельности предприятия <*>.
--------------------------------
<*> Кулагин М.И. Избранные труды. С. 31.

В юридической литературе элементы, составляющие имущественный комплекс как объект гражданского права, в основном подразделяются на две группы: а) собственно имущество и б) объекты интеллектуальной собственности <*>. Имущество включает две группы: 1) вещи и 2) имущественные права и имущественные обязанности. К вещам, составляющим, например, предприятие, ГК РФ относит земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию; ко второй группе - права требования и долги. В соответствии с правилами бухгалтерского учета права требования и долги хозяйствующего субъекта отражаются в балансе в виде дебиторской и кредиторской задолженности. Как отмечает К. Лебедев, "кредиторская задолженность имеет двойственную юридическую природу: как часть имущества она принадлежит организации на праве владения или даже праве собственности относительно полученных заимообразно денег или вещей, определенных родовыми признаками; как объект обязательственных правоотношений - это долги организации перед кредиторами, то есть лицами, управомоченными на истребование или взыскание от организации указанной части имущества. С учетом отмеченных признаков кредиторскую задолженность можно было бы определить как часть имущества организации, являющуюся предметом возникших из различных правовых оснований долговых обязательств организации-дебитора (должника) перед управомоченными лицами - кредиторами, подлежащую бухгалтерскому учету и отражению в балансе в качестве долгов организации-балансодержателя" <**>.
--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство "Юрайт", 2004.

<*> См., например: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий. С. 229.
<**> Лебедев К. Понятие, состав и правовой режим кредиторской задолженности // Хозяйство и право. 1998. N 11.

Статус недвижимости предприятие приобрело не в силу физических свойств (на основании существования неразрывной связи с землей или невозможности перемещения без ущерба назначению), а в силу особого решения законодателя. Как отмечает О.М. Козырь, предприятие признано недвижимостью условно, законодатель относится к нему как к особому объекту прав, что проявляется, во-первых, в том, что предприятие не упоминается в ст. 130 ГК РФ, а вводится в специальной ст. 132 после блока статей о недвижимости; во-вторых, в том, что по составляющим его элементам этот объект настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых к недвижимости не относятся. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. Предприятие является объектом, который "выпадает" из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является <*>.
--------------------------------
<*> Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. С. 280.

Далее О.М. Козырь пишет, что, признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает более формализованный и строгий режим для сделок с предприятиями. Ужесточение правового режима предприятия как объекта права путем отнесения его к недвижимому имуществу должно, как и любое стеснение гражданского оборота, иметь определенную цель. По мнению А. Куликова, "признание предприятия недвижимостью, независимо от того, входит ли в его состав недвижимое имущество, вызвано необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях повышенной надежности таких сделок, защиты прав как их участников, так и третьих лиц. Очевидно, что бизнес законодательно подчинен правовому режиму недвижимости также и с целью дополнительного государственного контроля сделок с бизнесом в виде обязательной государственной регистрации договоров и перехода права" <*>.
--------------------------------
<*> Куликов А. Ипотека предприятия как имущественного комплекса: Учебно-практическое пособие. М., 2000. С. 19.

Небезынтересен в этом отношении довод А.И. Каминки, приведенный им в теоретической полемике с Г.Ф. Шершеневичем. Приводя цитату последнего о том, что "торговое предприятие должно бы также выделяться, как выделяется недвижимость, служащая исключительно обеспечением залогодателя", А.И. Каминка возражает: "Совершенно очевидно, как велика разница между торговым предприятием и недвижимым имуществом с точки зрения степени возможности установить фактический его состав, парализовать возможность его перехода в третьи руки, вообще обесценить", - и далее: "Если бы даже и было возможно согласиться с целесообразностью такой постановки вопроса, то и в этом случае речь шла бы об институте будущего, а не об институте действующего права" <*>.
--------------------------------
<*> Каминка А.И. Очерки торгового права. СПб., 1911. С. 106.

Е.А. Суханов также отнес предприятие как имущественный комплекс к особой разновидности недвижимости. Поскольку субъектом соответствующих имущественных прав, относящихся к предприятию как имущественному комплексу, по мнению Е.А. Суханова, является юридическое лицо (или иной собственник), постольку и само понятие предприятия как объекта права неотрывно связано с унитарным предприятием, является комплексным имуществом последнего. К этой же разновидности имущества как объекта права Е.А. Суханов отнес кроме предприятия и кондоминиум (комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное на нем жилое здание) <*>.
--------------------------------
<*> Гражданское право: В 2 т. Т. 1. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 1998. С. 306.

4. Признание предприятия - имущественного комплекса недвижимостью не только не решает многочисленные вопросы, связанные с участием имущественного комплекса в гражданском обороте, но и приводит зачастую к правовым "тупикам", как, например, в случаях, когда отчуждаемое предприятие вообще не имеет вещных прав на какое-либо имущество <1>. Не решен в теории гражданского права вопрос о возникновении имущественного комплекса как объекта права. Приобретение предприятия на основании сделки (купли-продажи, в том числе на открытых торгах, в порядке отступного и пр.) по общему правилу п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ, а также специальной норме п. 1 ст. 564 ГК РФ влечет возникновение права на него как недвижимость с момента государственной регистрации перехода права. Не исследован момент возникновения "первоначального права" на имущественный комплекс <2>. Более того, ряд исследователей отрицает объектоспособность имущественного комплекса в целом. Ю.С. Поваров полагает, "что предприятие в целом, единство которого хотя и носит не только экономический, но и юридический характер, не является объектом вещных прав, особого (единого) права на предприятие не существует" <3>. Свою позицию Ю.С. Поваров защищает, ссылаясь на мнение Л. Эннекцеруса: "Права на предприятие в той же мере не существует, как и права на имущество. Поэтому не существует вещных прав на предприятие, предприятие не может быть рассматриваемо как субъективное право" <4>. При достаточной степени спорности этих выводов нельзя не согласиться с отмеченными Ю.С. Поваровым особенностями состава и обособленности имущественного комплекса, что, собственно, и является одной из исходных точек настоящего исследования.
--------------------------------
<1> Эрделевский А.М. Финансовые услуги, вексель, недвижимость: анализ и комментарий законодательства и судебной практики. М.: БЕК, 1999. С. 12. Автор полагает, что предприятием как имущественным комплексом можно признать средства, внесенные в уставный капитал, и, например, один письменный стол.
<2> Следует признать, что правило ст. 219 ГК РФ о возникновении прав на вновь созданную недвижимость с момента государственной регистрации не может быть распространено на правовой режим предприятия. Нельзя связывать момент приобретения права на вновь возникшее, а не приобретенное по сделке предприятие с моментом государственной регистрации. Статья 219 ГК РФ определяет момент возникновения прав на вновь созданную недвижимую вещь, права на которую в соответствии с диспозицией п. 1 ст. 218 ГК РФ приобретаются лицом, создавшим ее для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Однако, как отмечалось выше, предприятие, являясь в целом недвижимостью, не является вещью. Для того чтобы использовать имущественный комплекс в целях осуществления предпринимательской деятельности, нет необходимости регистрировать права на него как на недвижимое имущество. В данном случае речь идет не о приобретении права на имущественный комплекс в целом, а о создании его в процессе предпринимательской деятельности путем последовательного приобретения элементов состава предприятия: земельных участков, зданий и сооружений, движимого имущества, исключительных прав, заключения договоров, влекущих возникновение прав требования и долгов, и пр.
<3> Поваров Ю.С. Проблема юридического единства предприятия как имущественного комплекса // Государство и право: вопросы методологии, теории и практики функционирования / Под ред. А.А. Напреенко. Самара: Изд-во "Самарский университет", 2001. С. 156.
<4> Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. 1. Полутом 2. М., 1950. С. 67. Цит. по кн.: Поваров Ю.С. Проблема юридического единства предприятия как имущественного комплекса. С. 156.

Государственная регистрация права "на ранее не существовавший" имущественный комплекс необходима только в случае совершения сделки с ним как с единым имущественным комплексом, подчиняющимся правовому режиму недвижимости. Предприятие как единый объект вовлекается в оборот только после приобретения вещного права, включающего правомочие по распоряжению данным объектом.
Современный российский законодатель построением норм, регулирующих сделки с предприятием, косвенно не допускает возможности участия в обороте имущественного комплекса, не имеющего в своем составе материальных объектов (в первую очередь вещей). Вместе с тем теоретически не исключается такая конструкция предприятия, которая не содержит материальных, физически осязаемых элементов. К примеру, имущественный комплекс коммерсанта, предоставляющего услуги (информационные, юридические и т.п.), может состоять только из прав и обязательств (денежные средства, находящиеся на расчетном счете в кредитном учреждении, права и обязанности, вытекающие из договоров аренды на конторское помещение, фирма, деловая репутация и т.д.). В таком случае распространение на такой имущественный комплекс режима недвижимого имущества не только затруднит принципиальное участие предприятия в обороте, но и приведет к правовой бессмысленности его отчуждения в соответствии с положениями вещного права.
Действующий французский Закон о купле-продаже и закладе торговых предприятий от 17 марта 1909 г. относит также имущественные комплексы торговых предприятий к движимому имуществу. В настоящее время французское гражданское законодательство определяет предприятие следующим образом: "Принадлежащий коммерсанту (физическому лицу или торговому товариществу) обособленный имущественный комплекс, состоящий из материальных и нематериальных элементов, используемый для предпринимательской деятельности и представляющий собой целостный объект правоотношений" <*>. В зарубежном гражданском праве предприятие определяется как "автономный организм, образованный прочным союзом двух тесно связанных между собой ячеек: экономической ячейки, объединяющей материальные элементы, необходимые для функционирования производства; социальной ячейки, состоящей из человеческих элементов, которые необходимы для того, чтобы использовать материальные элементы экономической ячейки" <**>. Российский Свод законов гражданских (т. Х, ч. 1, ст. 387) также прямо причислял всякого рода обязательства к движимому имуществу.
--------------------------------
<*> Основные институты гражданского права зарубежных стран: Сравнительно-правовое исследование. С. 356.
<**> Цит. М. Деспакса по кн.: Кулагин М.И. Указ. соч. С. 30.

Значимость нематериальных элементов в составе имущественного комплекса отмечалась и ранее. "Но нет ничего ошибочней как отождествление предприятия с имуществом. По своему составу предприятие представляет собою очень сложный конгломерат" <*>, - считает В.И. Серебровский. "Любому организованному предпринимательскому делу (бизнесу) присущи: статический элемент, обособленный от иного имущества, - комплекс из материальных и нематериальных составляющих; динамический элемент - осуществление планируемых действий; цель - производство товаров или оказание услуг; продолжительное (постоянное участие) в имущественных отношениях; людские ресурсы" <**>, - полагает В.С. Ем.
--------------------------------
<*> Серебровский В.И. Обращение взысканий на предприятие // Право и жизнь. 1924. N 1. С. 18. Кроме того, анализируя ст. 272 Гражданского процессуального кодекса РСФСР, В.И. Серебровский критиковал механизм обращения взыскания на предприятия, изложенный в указанной норме ("Предметы оборудования фабрик, заводов и мастерских могут подлежать аресту не в отдельности, а лишь при обращении взыскания на предприятие в целом, если по действующему законодательству на это предприятие вообще может быть наложено взыскание"). Далее ученый в качестве основного недостатка предлагаемого законодателем механизма продажи предприятия указывал на пренебрежение нематериальными элементами предприятия.
<**> Ем В.С. Договор продажи предприятия как форма отчуждения и приобретения бизнеса // Законодательство. 1999. N 11. С. 43.

Потребуется значительное время для того, чтобы, во-первых, предприятия как имущественные комплексы, вышедшие из-под государственной собственности, обрели действительную самостоятельность и оборотоспособность и, во-вторых, имущественные комплексы, созданные частными лицами, негосударственными коммерческими организациями, стали обладателями аналогичных вещных прав наравне с бывшими государственными. Безусловно, что с течением времени, при условии нормального развития экономического оборота разница между такими имущественными комплексами должна стать минимальной <*>.
--------------------------------
<*> См., например: Степанов С.А. Указ. соч. С. 122.

Но в настоящее время эта разница существует и требует постоянного внимания при юридической оценке всех положений, связанных с предприятием как объектом прав. Ввиду этого и некоторые вопросы, попытка решить которые предпринимается в настоящей работе, автор вынужден рассматривать с оговорками: и в отношении государственных имущественных комплексов настоящих и бывших предприятий-субъектов, и в отношении вновь возникающих, ранее не связанных с государственной собственностью <*>.
--------------------------------
<*> Саватье Р. Указ. соч. С. 58. Значимость предприятий (с земельными участками, недвижимым имуществом) для государства влечет особый, характерный для недвижимости порядок обращения предприятия в сфере гражданского оборота. Необходимость такого статуса предприятия вызвана и рядом иных причин, в свое время подмеченных Р. Саватье: а) недвижимое имущество подчиняется правопорядку страны нахождения; б) постоянное место нахождения обеспечивает возможность государственного учета, статистики не только самого имущества, но и прав на него; в) достигается возможность восстановления прав на него.

В отнесении имущественного комплекса к недвижимости (даже при отсутствии в его составе традиционных недвижимых вещей) отобразился принцип эластичности права собственности, рассмотренный в свое время И.А. Покровским <*>. Имущественный комплекс как объект недвижимости характеризуется не только необходимостью государственной регистрации сделок, вещных прав на него и обременений. Сделки с этим своеобразным объектом обусловлены и дополнительным рядом предписываемых ГК РФ (ст. ст. 560, 561) формальностей. С учетом сравнения И.А. Покровского, формальности эти, как "гири", "перетягивают пружину" господства собственника над предприятием, тем самым превращая, по существу, имущественный комплекс в малоинтересный для участников предпринимательского оборота объект. Е.А. Суханов подчеркивает, что при "заключении договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса составляется множество документов, проводится аудит, составляется акт приемки-передачи, сверяется баланс" <**>.
--------------------------------
<*> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 202. "Признавая в принципе право собственности полной властью над вещью, государство в то же самое время резервирует для себя право налагать на нее те или другие ограничения, какие оно найдет необходимым, вплоть до полной экспроприации в интересах общего блага". Право собственности (в том числе и на предприятие), с одной стороны, стремится к максимальному господству над объектом ("пружина"), а с другой - никогда этого не достигнет, так как всегда уравновешено системой "противовесов". В изучаемом ракурсе предприятие как оборотоспособный объект "ограничено" необходимостью государственной регистрации как следствием отнесения его к недвижимости.
<**> Суханов Е.А. Актуальные вопросы гражданского права // ЭЖ-Юрист. 1999. N 40.

§ 3. Неделимость имущественного комплекса
как объекта недвижимости

1. Итак, ГК РФ допускает участие в гражданском обороте не только предприятия в целом, но и его части: "предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав" (п. 2 ст. 132).
Изложенное нельзя отнести к какому-либо явному противоречию, поскольку законодатель, предусматривая возможность свободного участия в обороте не только предприятия в целом, но и его части, распространил на последнюю все признаки, характерные для имущественного комплекса.
Рассмотрим позицию ГК РФ: часть предприятия как самостоятельный объект гражданско-правовых сделок является выделенным из общего состава имущественного комплекса и должным образом обособленным и обозначенным имущественным блоком, своего рода "субкомплексом". Являясь самостоятельным объектом прав, часть предприятия должна также самостоятельно включать и имущество, и имущественные права, а в отдельных случаях - и некоторые исключительные права: права на фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания. За частью предприятия следуют и принадлежащие ему обременения, в том числе вытекающие из трудовых и социальных обязательств, присущих этой части имущественного комплекса.
Способность части имущественного комплекса как самостоятельного объекта прав к дальнейшему использованию для предпринимательской деятельности в том же составе, в котором эта часть функционировала до изменения вещных прав на нее, служит основным критерием, отделяющим от совокупности вещей, отдельного права, обязательства или их групп. Во всех других случаях выделенная из общего имущественного комплекса часть предприятия неминуемо становится иным объектом права и предметом гражданско-правовых сделок (вещью, имущественным правом и т.д.). Подтверждением данной позиции может служить судебная практика.
В частности, высшая судебная инстанция не согласилась с правомерностью совершения ряда сделок по отчуждению отдельных недвижимых объектов, если в совокупности эти недвижимости образовывали материальный актив имущественного комплекса, но отчуждались без иных, в том числе нематериальных, элементов <*>. В процессе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просил признать все состоявшиеся договоры недействительными на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ ввиду их притворности, поскольку они были направлены на прикрытие сделок по продаже предприятия.
--------------------------------
<*> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 января 2002 г. N 6245/01 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. N 5.

Апелляционная инстанция согласилась с доводами истца и признала указанные сделки ничтожными ввиду их притворности. Однако, установив притворность сделок, суд должен был на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ применить к отношениям сторон правила о купле-продаже предприятия. Эти правила не были применены судом, и вопрос о действительности сделок купли-продажи предприятия на их основании не исследовался.
Суды первой и кассационной инстанций, отказывая в удовлетворении требований истца, исходили из того, что при совершении сделок с предприятием их предметом являются все виды имущества, входящие в единый имущественный комплекс, включая права требования, долги, права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания, другие исключительные права. Поскольку в данном деле было практически полностью продано имущество спиртзаводов общества "Бахус", состоящее из вещей, а передачи нематериальных активов и пассивов предприятия даже не предусматривалось, суды сделали вывод об отсутствии признаков продажи предприятия.
Материальные активы, входящие в имущественный комплекс, характеризуемый ввиду своей производственной цели как предприятие, не могут отчуждаться (если брать отчуждение их в совокупности, а не в качестве отдельных объектов) отдельно от пассивов предприятия (в первую очередь его долгов), выступающих как своего рода обременение активов (имущества). В противном случае могут быть нарушены интересы кредиторов данного предприятия.
Кроме того, суд кассационной инстанции неправомерно сделал вывод об отсутствии признаков продажи предприятия со стороны общества "Бахус", поскольку оно не прекратило производственную деятельность. В данной ситуации необоснованно было использовано понимание предприятия как субъекта права, а не как имущественного комплекса. Истец, как видно из материалов дела, обладал несколькими имущественными комплексами (предприятиями), и продажа трех из них не повлекла прекращения производственной деятельности общества "Бахус" как юридического лица (в части остальных предприятий).
Согласно материалам дела практически все имущество, связанное с производственной деятельностью каждого из трех спиртзаводов общества "Бахус", было продано, то есть продолжать производственную деятельность на данных предприятиях стало невозможно.
Судебными инстанциями не исследован вопрос о соблюдении при заключении оспариваемых договоров купли-продажи недвижимого имущества правил ст. 554 ГК РФ, требующих надлежащим образом определить предмет в договоре, в частности установить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. В материалах дела также отсутствуют данные о соблюдении сторонами требований ст. 561 ГК РФ о составлении и рассмотрении акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
Если рассматривать в качестве иллюстрации приведенных доводов, например, имущество филиала акционерного общества - крупного производителя товаров, реально действующего в географически отдаленном месте, то его отчуждение (продажа) принципиально не изменяет и не прекращает участия в предпринимательской деятельности ни основного предприятия, ни отчуждаемого имущественного комплекса филиала. В данном случае речь может вестись именно о части предприятия как имущественного комплекса <*>.
--------------------------------
<*> Отчуждение же производственного участка, прекратившего свою деятельность и не имеющего персонала, нельзя отнести к отчуждению части предприятия. Сделка с таким подразделением будет ограничиваться переходом прав лишь на конкретное имущество - движимые и недвижимые вещи.

Состав части предприятия как самостоятельного объекта гражданских прав необязательно должен (а в некоторых случаях принципиально не должен) повторять состав самого предприятия, иметь те же элементы, что и имущественный комплекс в целом. Содержание части предприятия определяется не содержанием и назначением самого предприятия, а целиком и полностью сориентировано на конкретное назначение и место в системе гражданско-правовых отношений имущественного "субкомплекса". Правовая локальная "взаимозависимость" имущественного "блока", или "субкомплекса", может обусловливаться производственными, технологическими связями и быть достаточно тесной и связанной как с основным предприятием, так и посредством третьих лиц.
После юридического "отделения" (например, через куплю-продажу) рассматриваемой автономной части предприятия вопрос передачи прав и обязанностей, хотя изначально и входящих в состав основного предприятия, но относящихся исключительно к отчуждаемому имущественному "субкомплексу", решается путем включения этой части имущества в перечень переходящей в собственность иного лица части предприятия. Существовавшие ранее организационные, технологические и иные отношения в рамках юридического лица - собственника всего предприятия (в том числе и рассматриваемой части) трансформируются в равноправные гражданские правоотношения между лицами-собственниками.
2. Правоприменительная практика, связанная с регулированием отношений вокруг части предприятия как самостоятельного объекта предпринимательского интереса, пока не сложилась. Критерии определения границ этого объекта возможно установить только теоретическим путем. Границы части предприятия должны отделять ее, с одной стороны, от самого предприятия в целом (а таких предприятий у собственника - коллективного или индивидуального предпринимателя - может быть несколько, а с другой - от сложных комплексов вещей (например, автоматизированной производственной линии). На наш взгляд, определение границ и состава части имущественного комплекса как самостоятельного объекта гражданского оборота должно исходить из следующего.
Первое. Часть имущественного комплекса коммерческой организации должна быть обособлена (или такое обособление возможно) от иного имущества без потерь свойств всего предприятия.
Второе. Часть имущественного комплекса в качестве элементов должна включать свойственные только ей права и обязанности. Эти нематериальные составляющие могут быть присущи только части предприятия и реально отделимы от общих для всего предприятия обязательств и прав требования.
Третье. Часть предприятия как самостоятельный объект должна иметь свое собственное счетоводство, учет.
Четвертое. Оборотоспособность части предприятия так же обязательна, как и любого иного объекта гражданских прав. Иными словами, часть имущественного комплекса не отчуждается и не приобретается в целях дополнения к основному объекту, а сама по себе представляет предпринимательский интерес и участвует в экономическом обороте безотносительно предприятия в целом.
Пятое. Как и само предприятие, его часть действительно участвует в предпринимательской деятельности, заряжена на самовоспроизводство, борьбу за место на рынке, обеспечена людским субстратом, посредством которого приводятся в движение и образуют единое целое отдельные звенья имущественного комплекса.
Такова позиция ГК РФ в отношении части предприятия как самостоятельного объекта гражданских прав. Практическая же его применимость весьма проблематична, поскольку, исключая знак равенства между частью имущественного комплекса и совокупностью вещей, с одной стороны, и распространяя на часть предприятия все без исключения характеристики всего имущественного комплекса - с другой, правомерно поставить вопрос: а насколько теоретически вообще допустимо ее (части предприятия) участие в гражданском обороте?
В характеристике предприятия как имущественного комплекса необходимо уяснить взаимообязательность присутствия и непременность сочетания вещей и имущественных правоотношений, сложившихся ввиду или в связи с этими вещами. Иными словами, возможно ли признать недвижимым имущественным комплексом и, следовательно, самостоятельным объектом гражданского права предприятие только в составе одних вещей или только в составе одних имущественных прав?
Решение этой проблемы кроется, на наш взгляд, в особенностях исследуемого объекта гражданских прав, глубинных основах его проявления в предпринимательском обороте в качестве самостоятельного объекта. Признавая основным смыслом предприятия понятия "дело", "бизнес", следует признать определенную возможность относительно стабильного пополнения имущества, получения дополнительных материальных благ, сохранения за собой определенного места, ниши в экономическом обороте его, предприятия, главенствующей сутью, единственным назначением как имущественного комплекса. В этом аспекте вещное содержание предприятия - это статичное состояние комплекса, а возникающие, изменяющиеся и прекращающиеся "по поводу" вещей отношения - это динамика, внутреннее и внешнее самодвижение, саморегуляция, саморазвитие, самовоспроизводство организованной людским субстратом совокупности предметов материального мира. Наличие же в рамках предприятия интеллектуальной собственности (фирменное наименование, торговая марка и т.д.) придает описанным состояниям статики вещей и динамики действий других лиц (имущественным отношениям) определенную направленность, некую векторность (если следовать технической терминологии), подчеркивая суть имущественного комплекса.
Вычлененный из предприятия вещный момент сам по себе лишен потенции "возрастать", самостоятельно приносить собственнику все большую и большую материальную пользу. Это вытекает из природы вещей - постепенная утрата свойств, старение, что особенно значимо для предметов, задействованных в хозяйственном обороте. Оборудованный по последнему слову техники хлебопекарный цех с запасом сырья - по сути "мертвая" сложная вещь с принадлежностями; и, возможно, только в будущем она станет материальной основой предприятия и приобретет в его составе иную экономическую и правовую окраску. Тот же хлебопекарный цех, уже реально выпускающий востребованную продукцию и, следовательно, подпадающий под признаки имущественного комплекса, для того чтобы в дальнейшем оставаться предприятием, должен постоянно "поддерживаться" собственником в надлежащем состоянии - получать возможность обновлять и восстанавливать вещно-производственную составляющую, обучать персонал, разрабатывать новые технологии и т.д.
Имущественные же отношения или их интерпретация в виде действий других лиц в отличие от вещей по своему гражданско-правовому характеру "заряжены" на приобретение и преумножение материальных благ и, следовательно, в состоянии (и даже обязаны) самостоятельно выполнять основную функцию предприятия. Если имущество хлебопекарного цеха арендовано предпринимателем на достаточно длительный срок и право аренды вместе с группой длящихся имущественных правоотношений (без вещных объектов!) обеспечивают стабильную поставку сырья, переработку его и сбыт с прибылью готовой продукции, то уже можно вести речь об аренде предприятия как имущественного комплекса. Более того, ряд правоведов, рассматривая понятие обособленного имущества в определении юридического лица (ст. 48 ГК РФ), пришли к выводу о возможности создания и участия в экономическом обороте юридического лица, вовсе не обладающего какими-либо вещными правами. Так, В.А. Рахмилович пишет: "Имущество юридического лица далеко не исчерпывается вещными объектами и вещными правами... Оно вообще может не иметь ни одного из вещных прав, перечисленных в п. 1 ст. 48, и это не может служить основанием для непризнания его юридическим лицом и отказа в регистрации в качестве такового... Имущество юридического лица может состоять в деньгах на счетах, в правах так называемой интеллектуальной собственности и т.п., а оборудование (инвентарь) и помещение оно может арендовать" <*>. Не обсуждая изложенные выводы относительно имущественного обособления юридического лица, следует отметить, что приведенная характеристика "безвещного" имущества больше соответствует отдельным видам предприятий, более бесспорно и корректно "накладывается" на понятие "имущественный комплекс" как механизм для извлечения из оборота материальных благ. Следовательно, предприятие может выступать в качестве объекта гражданского права либо как имущественный комплекс, объединяющий вещи и имущественные права, либо как имущественный комплекс, состоящий только как определенная совокупность имущественных прав и обязанностей <**>. Предприятие как имущественный комплекс, состоящий только из вещей, ни теоретически, ни практически невозможно.
--------------------------------
<*> Рахмилович В.А. О достижениях и просчетах нового Гражданского кодекса Российской Федерации // Государство и право. 1996. N 4. С. 79.
<**> Изложенное относится скорее к вновь возникающим имущественным комплексам. Предприятиями в понимании ГК РФ все же остаются имущественные комплексы, и в первую очередь с приоритетностью вещно-правового момента в их имуществе - с вещными правами на землю, здания, сооружения и т.д.

§ 4. Особенности элементно-структурных отношений
в недвижимом имущественном комплексе

1. Как любая сложная системная правовая категория, имущественный комплекс, в том числе предприятие, имеет свою собственную конструкцию. Известно, что "юридическая конструкция - это своеобразное модельное построение прав, обязанностей, ответственности, их типовые схемы, в которые "облекается" юридический материал" <*>. Юридические конструкции представляют собой "особый способ построения нормативного материала, задающий модель, типовую регламентацию для определенных правовых явлений (состояний, групп отношений)" <**>. Юридическая конструкция имущественного комплекса призвана обеспечить достаточно жесткую и неизменную структуру при всем многообразии составов и форм данного объекта гражданских прав. Такая конструкция демонстрирует и элементно-структурные отношения в составе имущественного комплекса как объекта недвижимого имущества.
--------------------------------
<*> Алексеев С.С. Право: азбука - теория - философия: опыт комплексного исследования. М.: Статут, 1999. С. 108.
<**> Проблемы теории государства и права: Учебник / Под ред. С.С. Алексеева. М.: Юрид. лит., 1987. С. 232.

Приватизационные правовые акты квалифицировали переход права собственности (или иных вещных прав) на предприятие с акцентом на материальный компонент имущественного комплекса. Централизованно-учетный способ управления экономикой, воссозданный в течение всего времени социалистического периода российской истории, с логичным постоянством проявился и в механизмах определения и оценки передаваемых предприятий как имущества. В централизованно типизированных формах учета состава и цены имущественного комплекса неизменно и исключительно фигурировали статьи бухгалтерских балансов. Подавляющее большинство имущественных комплексов приватизируемых государственных и муниципальных предприятий обладало недвижимым имуществом (в основном - здания и сооружения), и это обстоятельство сыграло немаловажную роль в появлении именно действующей (а не иной) редакции ст. 132 ГК РФ. Нематериальные компоненты имущественного комплекса выражались в основном двумя строчками - кредиторская и дебиторская задолженности. Какого-либо документального и, следовательно, правового выражения иные элементы состава предприятия просто не получали. Ни фирменного наименования, ни репутации, ни деловых связей и т.д. собственник в лице соответствующих государственных организаций не обозначил, не передал и в значительной степени утратил и для себя самого, и для нового владельца. Норма, предназначенная для решения тактических, приватизационных задач разгосударствления экономики, в настоящее время по существу сдерживает развитие предпринимательского оборота в отношении имущественных комплексов.
Поставив определенный знак равенства между составом имущественного комплекса коммерческой организации и бухгалтерским балансом, собственник (государство, муниципальное образование) достиг по меньшей мере двух негативных результатов:
а) объединил в целый комплексный объект две полярные правовые категории: недвижимые вещи и нематериальные блага, подчинив эту совокупность режиму недвижимости и практически лишив имущественный комплекс оборотоспособности;
б) фактически выхолостил из предприятия как имущественного комплекса его изначальную и главную суть, изъял из его состава основную предпринимательскую ценность - способность к участию в предпринимательском обороте.
Имущественный комплекс - особый объект гражданских прав, востребованный предпринимательским оборотом возможностью упрощенной передачи комплекса прав - и вещных, и обязательственных. Именно по этой причине имущественный комплекс возникает в общем имуществе отчуждателя (и соответственно - в имуществе приобретателя) одномоментно, минимизируя риски и предоставляя краткое время для оценки его стоимости. Сущность, реальные состав и ценность имущественного комплекса могут быть выявлены исключительно в момент перехода к новому собственнику в условиях свободы договора и автономии воли. Приватизацию в нашей стране трудно отнести к подобного рода гражданско-правовым сделкам.
Недвижимость в составе имущественного комплекса - это его материальная основа, стабильная, открытая, предполагающая прочность вещного права на нее, что, казалось бы, неминуемо должно предопределить ее, недвижимости, центральную, организующую, господствующую роль во всякой совокупности имуществ. Такова функция всякой недвижимой вещи, подчиняющей в элементно-структурных отношениях всякий иной объект гражданских прав. Однако в составе имущественного комплекса недвижимое имущество, во-первых, не является обязательным, а во-вторых, лишено предопределенной ей функциональными свойствами роли, поскольку нематериальные элементы (например, долги), более динамичные и скрытые, могут оказаться более существенными для владельца и переместиться таким образом в организационный центр имущественного комплекса. Кроме того, режим недвижимости, которым наделен имущественный комплекс, требует соответствующей регистрации прав на него, что, возможно, исключительно для статичного объекта, действующий же имущественный комплекс не может быть зафиксирован как недвижимость даже на крайне непродолжительное время.
Принципиально сущность целостности предприятия как самостоятельного объекта гражданских прав определяет норма ГК РФ (п. 2 ст. 132), устанавливающая основной критерий отнесения того или иного имущества к предприятию, - это предназначение вещи или степень ее отношения для деятельности предприятия. Деятельность предприятия заключается в предпринимательском участии в экономическом обороте определенным способом, например через производство определенных товаров или оказание услуг. Имущественный комплекс, таким образом, составляют вещи, отношения (права и обязанности), права на результаты интеллектуальной деятельности, которые в своей совокупности и единстве, назначении и принадлежности так или иначе, но задействованы в конкретном, индивидуальном, характерном именно для данного предприятия механизме получения прибыли, материального блага.
"Целевое" предназначение и четкое "место" вещей, отношений, наименования и других составляющих имущественного комплекса - характерная черта и особенность объекта права в виде предприятия, ставшего таковым в результате разгосударствления социалистической экономики. Только советской жесткоплановой системе хозяйствования присуща столь категорическая и конкретно-определенная связанность имущества с заранее отведенным "участком", нишей в системе экономического оборота. В сущности, в таком ракурсе предприятие - это объект права, весьма специальный и созданный исключительно для выполнения отдельной хозяйственной задачи <*>. Такое характерное построение имущественного комплекса было обусловлено, во-первых, достаточно стабильной востребованностью (даже искусственно поддерживаемой государством) выпускаемой продукции или оказываемых услуг и, во-вторых, отсутствием реальной конкуренции, практической невозможностью банкротства и минимизацией предпринимательского риска, присущих свободной рыночной экономике.
--------------------------------
<*> Изложенное можно проиллюстрировать на примере подшипниковых заводов. В СССР количество подшипниковых заводов исчислялось сотнями. Причем такие предприятия отличались четкой специализацией - выпускали подшипники определенного вида. Сборочные предприятия комплектовались подшипниками от десятков поставщиков, расположенных порой в крайне отдаленных географических "точках" страны. После отказа от плановой экономики и распада СССР большинство таких предприятий вынуждены были частично или полностью перепрофилироваться. См., например: Управление государственной собственностью: Учебник / Под ред. д-ра экон. наук В.И. Кошкина, канд. экон. наук В.М. Шупыро. М.: ИНФРА-М, 1997. С. 60.

Безусловно, и имущественные комплексы, созданные в последнее десятилетие, также могут являться строго "сориентированным" на конкретную экономическую задачу предприятием с соответствующим "набором" вещей и прав. Совпадая по внешним признакам с предприятием - объективированным выражением субъекта советского хозяйственного права, имущественный комплекс, созданный на базе частной собственности, в большей степени зиждется на потребностях свободного предпринимательского оборота, имеет в своей основе более востребованную и выраженную универсальную оборотоспособность, обладает готовностью реагировать на изменения экономической ситуации, "запасные" варианты применения, различные уровни страхования, вплоть до заранее просчитываемой итоговой несостоятельности. В этой связи нельзя не согласиться с В.А. Дозорцевым, отметившим, что "по своей сути предприятие - это не юридическая, а производственная (или производственно-технологическая) категория" <*>.
--------------------------------
<*> Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир. 1997. N 9. С. 33.

Если внутренняя целостность и взаимосвязанность составляющих имущественного комплекса, определенные целевой направленностью, характерны для любого предприятия, то несколько неожиданное и совершенно не необходимое присутствие в составе комплекса элементов, совершенно не относящихся к предпринимательской деятельности, присуще только предприятиям - звеньям бывшей общей народнохозяйственной системы СССР. Речь идет о распространенных обременениях предприятий элементами социальной и бытовой инфраструктуры, связанных с обязательным выполнением предприятиями социальных и административных функций <*>.
--------------------------------
<*> Если крупные имущественные блоки - жилищная сфера, дома и дворцы культуры, медицинские и детские учреждения (поликлиники, дошкольные учреждения, загородные оздоровительные лагеря и т.д.) - в конечном счете в большинстве случаев получили юридическую самостоятельность или переданы (увы, далеко не всегда) в муниципальную собственность, то некоторое иное отдельное имущество, находящееся на балансе предприятий - субъектов права (но не связанное с основной производственной деятельностью), последовало в его составе к другому собственнику, например, имущество так называемых "ленинских" комнат, наглядно-агитационные предметы и средства их изготовления и т.д.

2. В настоящей работе уже отмечалось несовпадение имущества юридического лица и составляющих элементов предприятия - имущественного комплекса. Определение принадлежности и отнесение собственником или иным участником гражданско-правового отношения той или иной вещи, права или обязанности к обособленному имущественному комплексу - задача не столько организационно-техническая, сколько юридическая, так как несоблюдение целостности предприятия, неделимости имущественного комплекса автоматически влечет изменение вида объекта прав, а при участии предприятия в гражданском обороте - изменение предмета сделки со всеми вытекающими правовыми последствиями.
Более сложным является определение состава и границ предприятия - имущественного комплекса - в случаях более полного "совпадения" имущества юридического лица и имущества предприятия - объекта гражданских прав, особенно в ситуации, когда отчуждение имущественного комплекса в форме действующего предприятия не предполагает дальнейшего активного участия юридического лица - его первоначального собственника (как это практиковалось в пик разгосударствления) в ранее занимаемой предпринимательской сфере. Естественно, в таком случае стремление владельца - максимально обременить имущественный комплекс имеющимся имуществом, правами, обязанностями, а цель нового собственника - максимально "облегчить" предприятие, освободить его от имущества, не задействованного напрямую в основной задаче имущественного комплекса - участии в предпринимательской деятельности для получения максимальной прибыли.
ГК РФ не предусматривает жесткой конструкции предприятия, не определяет какой-либо исчерпывающий перечень элементов, составляющих имущественный комплекс. В данном случае должны быть использованы общие принципы гражданского регулирования отношений в сфере предпринимательского оборота: равенства участников, свободы договора и т.д. Участники отношений, складывающихся вокруг предприятия как объекта прав, предмета гражданско-правовых сделок, и в первую очередь сам собственник самостоятельно определяют состав имущественного комплекса. Безошибочность такого определения в значительной степени зависит от правильного определения центрального, основного звена имущественного комплекса.
В составе всякого предприятия как имущественного комплекса при его неповторимости и разнообразном сочетании отдельных элементов следует выделить непременно участвующее в любом имущественном комплексе основное звено, постоянную и характерную лишь для данной группы предприятий доминирующую "константу". Такое звено можно определить как основное предпринимательское звено имущественного комплекса.
Выделение такого основного предпринимательского звена в составе предприятия необходимо, во-первых, для установления границ имущественного комплекса, отнесения или неотнесения к предприятию отдельного элемента, а во-вторых (и это наиболее важно), для принципиального определения, является ли на самом деле конкретный комплекс вещей, прав и обязанностей предприятием как объектом прав. Иными словами, основное, или главное, предпринимательское звено выступает таким элементом комплекса, которое в отличие от иных звеньев обеспечивает предприятию реальное участие в предпринимательской сфере и определяет действительное место предприятия в экономическом обороте. Ввиду теоретической и практической значимости для уяснения границ состава и, следовательно, реальной материальной ценности имущественного комплекса, его основного предпринимательского звена, следует рассмотреть это понятие более углубленно.
Как уже отмечалось, одним из наиболее значимых и неотъемлемых признаков имущественного комплекса является его способность самостоятельно участвовать в гражданском обороте, нести определенные черты, более характерные для субъекта права (иметь права и обязанности, владеть результатами интеллектуальной деятельности и т.д.), саморазвиваться и самоорганизовываться. Действительное участие предприятия в предпринимательской сфере, получение от результатов его деятельности постоянного и в принципе прогнозируемого материального дохода (а без этих черт предприятие становится комплексом "мертвого" имущества) обеспечиваются основным предпринимательским звеном, которое определяет состав и границы имущественного комплекса, группирует (и подчиняет) вокруг себя иные элементы предприятия, являясь, в сущности, "стержнем" рассматриваемого объекта гражданских прав.
Поскольку состав предприятия не закреплен ГК РФ жестко и определенно, постольку и в различного вида имущественные комплексы могут входить как все перечисленные в ст. 132 элементы (и не только перечисленные), так и неполные совокупности, а в некоторых случаях - отдельные, единичные составляющие. Это обстоятельство, а также место предприятия в предпринимательском обороте, основная цель его коммерческой деятельности позволяют выделить в различных имущественных комплексах основные предпринимательские звенья, предопределяющие не только состав, но и в определенной мере значимость (и стоимость) этого объекта и его дальнейшую оборотоспособность. Основное предпринимательское звено - обязательный элемент любого имущественного комплекса и независимо от того, какой конкретно элемент состава предприятия им является (земельный участок или, например, фирменное наименование), он всегда выступает центральным элементом, объединяющим или, можно сказать, "нанизывающим" на себя все остальные составляющие <*>. В имущественном комплексе с участием в качестве элемента недвижимой вещи в силу системных свойств данной совокупности наблюдается "столкновение" двух центров - объекта недвижимого имущества как организующего, изначально и внутренне функционально стремящегося к доминирующей роли и основного предпринимательского звена <**>, в силу функциональной направленности всей системы (имущественного комплекса) выдвинутого на господствующее место. В предпринимательском обороте, безусловно, в соединении в целый объект недвижимой вещи и основного предпринимательского звена при несовпадении этих категорий (что принципиально более вероятно, чем возможно) большую значимость приобретает основное предпринимательское звено. Недвижимое имущество в этом случае играет вспомогательную роль, обеспечивая реализацию функций, заложенных в основное предпринимательское звено, и, следовательно, должно быть подчинено режиму движимости, то есть иному, чем правила о недвижимости. Правовой режим движимого имущества для вещей недвижимых неестествен и невозможен, равно как неестествен и невозможен режим недвижимости, распространенный на сущностно движимые объекты, например на имущественные права.
--------------------------------
<*> Более подробно об основном предпринимательском звене см.: Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве.
<**> Основного целевого звена в ином, не являющемся предприятием имущественном комплексе.

Изложенное и с точки зрения системности объектов недвижимого имущества, особенностей и уникальности элементно-структурных связей приводит к выводу о необходимости, сохранив имущественный комплекс как объект гражданских прав, вывести его из состава объектов недвижимого имущества. Присутствующие же в комплексе собственно недвижимые вещи (земельные участки, здания и сооружения) в целях регистрации прав на них в установленном порядке и исключительно для этих целей должны выделяться из состава имущественного комплекса для соответствующей регистрации в качестве недвижимого элемента комплекса (как одна недвижимая вещь или как сложная недвижимая вещь). К аналогичному выводу, хотя и из иных начальных посылок, не связанных с системностью недвижимостей, пришли авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах, предлагающие внесение соответствующих изменений в законодательство. В частности, понимая под предприятием действующий имущественный комплекс ("предприятие на ходу"), фактически используемый в предпринимательской деятельности собственника, которая позволяет выделить из всех обязательств собственника те обязательства, которые связаны исключительно с деятельностью данного имущественного комплекса, Концепция содержит предложение не квалифицировать предприятие как объект недвижимости <*>.
--------------------------------
<*> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах. С. 33.

Безусловно, имущественный комплекс не может быть отнесен к абсолютно неделимым объектам гражданских прав. Собственник полномочен, например, отчуждать предприятие не только как единый объект, но и "частями", предварительно "расчленив" имущественный комплекс. Таким образом, отдельно могут быть проданы или отчуждены иным способом и по отдельным самостоятельным договорам разным лицам вещи, права на результаты интеллектуальной деятельности, права, обязанности и т.д. В таком случае имущественный комплекс уже не выступает как прежний объект гражданских правоотношений, юридически прекращает свое существование или, как минимум, становится иным.
Изложенное позволяет сделать заключение, что основным критерием, определяющим юридические рамки предприятия как имущественного комплекса, является ранее сложившаяся и сохраняемая им на момент отчуждения первоначальная гражданско-правовая оборотоспособность как единого объекта, способность и далее, и аналогичным образом участвовать в предпринимательской деятельности. Изъятие из состава имущественного комплекса предопределенного его местом в экономическом обороте и стоящими перед ним производственно-хозяйственными задачами какого-либо существенного элемента (вещи, права и т.д.) влечет прекращение имущественного комплекса как единого объекта и появление ряда иных объектов - самостоятельных вещей, прав, результатов интеллектуальной деятельности.
Статья 132 ГК РФ так и трактует понятие предприятия: "имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности". Названная черта является и следующим отличительным признаком предприятия как объекта и, пожалуй, как это следует из изложенного выше, основополагающей гранью комплекса в системе совокупностей имущественных объектов - вещей (в том числе и сложных), прав и т.п. Имущественный комплекс останется только имуществом, если он не задействован в экономическом обороте. Предприятием имущественный комплекс становится только в том случае, когда посредством его вещного и обязательственного содержания и проявления осуществляется участие субъекта-собственника в гражданском обороте, извлекается стабильный (и это очень существенно) и определенно прогнозируемый доход, появляются материальные блага.
В отличие от "чистого" комплекса вещей, например построенного "под ключ" цеха по выпуску строительных материалов, обеспеченного на какой-то период времени сырьем, но еще без работников, без налаженной поставки сырья и комплектующих, сбыта готовой продукции, организованной рекламы, имущественный комплекс в виде предприятия - это самоорганизующийся, самовоспроизводящийся механизм, функционирующий автономно от изменений внешних вещных прав на него в целом. В приведенном примере цех - сложная вещь со всеми вытекающими правовыми последствиями и правилами участия в гражданском обороте, а тот же цех, но работающий, выпускающий изделия, воспринимающий вкладываемый в него труд работников, является уже имущественным комплексом в виде предприятия.
3. ГК РФ (ст. 132) включает в состав имущественного комплекса предприятия как объекта гражданских прав все виды имущества, предназначенные для его деятельности. Понятие и сущность самого недвижимого имущества уже кратко анализировались в настоящем исследовании. Статья 132 ГК РФ, как отмечалось выше, дает не являющийся исчерпывающим перечень элементов, входящих в состав предприятия как объекта гражданских прав: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, продукцию, работу и услуги, другие исключительные права. Текст анализируемой нормы ГК РФ своей внутренней логикой, построением, смысловым ударением предполагает разнообразное и свободное построение элементов имущественного комплекса, наличие одних и отсутствие других, различное их сочетание. Конкретизация состава предприятия (количественного и качественного) определяется исключительно его фактическим содержанием и производственно-хозяйственным назначением, предметом деятельности и занимаемым в системе экономических отношений местом <*>.
--------------------------------
<*> Состав имущественного комплекса, его экономические и правовые границы наиболее четко и ярко проявляются (и обязаны проявиться) в момент отчуждения предприятия, перехода права собственности или иного вещного права от одного лица к другому. Правильно подчеркивает Штегеман, что сущность предприятия прежде всего постигается в момент перехода его к новому собственнику. Приобретателю предоставляется возможность так же и в таких же условиях эксплуатировать предприятие, как это делал до него предшественник. Поэтому необходимыми принадлежностями предприятия, составляющими его сущность, являются элементы, нужные для его дальнейшего экономически выгодного эксплуатирования.

Естественно, что изначально состав имущественного комплекса определяется собственником, создавшим или "условно выделившим" его из своего общего имущества. Дальнейшее развитие имущественного комплекса и его состава зависит от места в системе экономических отношений, которое он (имущественный комплекс) занимает или стремится занять. Уполномоченные собственником должностные лица в рамках своей компетенции управляют для получения прибыли или решения какой-либо социальной задачи. Юридическим, а в некоторых случаях - иным лицом (например, предпринимателем без образования юридического лица, физическим лицом) приобретаются вещи - здания, сооружения, сырье и т.д., возникают договорные и иные правоотношения с другими участниками гражданского оборота, появляются и права, и обязанности к третьим лицам.
Такое состояние совокупного имущества индивидуального или коллективного предпринимателя нельзя строго уравнять с рассматриваемым составом имущественного комплекса как объекта гражданских прав. Лицо, владеющее имуществом предприятия, специально, как правило, не выделяет для третьих лиц в общем объеме своего имущества и имущественных прав и обязанностей отдельные (а в некоторых случаях - подавляющую часть) вещи, права и обязанности в такое понятие, как "предприятие" или "имущественный комплекс" (хотя, безусловно, сущность имущественного комплекса предполагает ведение особого "счетоводства"). Имущество лица как для собственника, так и для всех иных лиц отождествляется с общим имуществом носителя права собственности или иного вещного права, безотносительно, входит или нет какой-либо элемент упомянутого имущества в имеющийся, но конкретно еще не выделенный во вне имущественный комплекс. Перечень достаточно полный, но не жесткий. В составе имущественного комплекса допустимы изменения и в сторону расширения, и в сторону сужения перечня входящих в предприятие элементов.
В юридической литературе элементы, составляющие предприятие как объект гражданского права, в основном подразделяются на две группы: а) собственно имущество и б) объекты интеллектуальной собственности <*>, а имущество, в свою очередь, - на вещи и имущественные права и обязанности. В таком структурном построении имущественного комплекса собственно недвижимое имущество может (а зачастую - должно) уступить место центрального, организующего звена иному элементу, вполне вероятно, нематериального характера. С позиций объектов гражданского права такой симбиоз в составе единого объекта противоречит сущности недвижимости и ее предназначенному месту в предмете гражданско-правового регулирования и неминуемо приводит к отторжению закрепляемых законом свойств недвижимой вещи. Динамичный, находящийся в постоянном развитии и изменении имущественный комплекс не только по своей сущности не может быть в целом отнесен к недвижимости, но и исключает недвижимость как синтетический элемент в своем составе. Безусловно, имущественный комплекс как единый объект гражданских прав может "базироваться" на недвижимости, однако участвует в обороте, во-первых, самостоятельно, как движимое имущество и, во-вторых, обособленно от недвижимых вещей.
--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство "Юрайт", 2004.

<*> См., например: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий. С. 229. В настоящем исследовании рассматривалось и несколько иное, более традиционное разграничение составляющих предприятие элементов на две основные группы - материальные и нематериальные. Такая классификация не совпадает полностью с указанным делением элементов имущественного комплекса на имущество и объекты интеллектуальной собственности, но и не противоречит ей, поскольку используемый критерий деления в обоих случаях иной. Практически же к группе нематериальных элементов имущественного комплекса относятся все объекты интеллектуальной собственности и часть имущества, не имеющего материального, вещественного проявления, в частности права и долги.

стр. 1
(всего 2)

СОДЕРЖАНИЕ

>>