СОДЕРЖАНИЕ

Маркетинговые исследования спроса на землю

Земельные отношения и, в частности, права собственности на землю, являются одной из ключевых проблем экономической реформы в России. Эти отношения непосредственно затрагивают интересы каждого российского гражданина и определяют экономические перспективы страны и роста уровня жизни населения. Главная задача земельной реформы - определить эффективного собственника земли и создать условия для обеспечения возможности приобретения им в собственность земельных участков оптимальных размеров. Одна из главных причин, заставляющих государство отходить от многолетней практики монопольного владения землей и другой недвижимостью, - неэффективное использование и ухудшение состояния объектов собственности. Решение проблемы собственности на землю в конечном счете сводится не столько к тому, какая из форм собственности получит преимущество, сколько к установлению их рационального соотношения. Важно определить границы, за пределами которых та или иная собственность будет неэффективна. Расширение границ частной собственности на землю должно определяться возможностями собственников реализовывать свое право на землю более эффективно, чем в государственном секторе.
Приватизация земли является в настоящий период развития страны задачей большой социально-экономической и политической значимости в России. От ее решения зависят глубина и темпы экономических преобразований, инвестиционная активность и эффективность структурной перестройки в российской экономике. Приватизация земли - закономерная необходимость, обусловленная логикой реформирования отношений собственности и развития форм хозяйствования, продолжения процессов разгосударствления и приватизации в России.
Приватизация земли в период экономической реформы в России особенно актуальна в двух своих основных аспектах. Первый - приватизация земли для целей эффективного использования в сельскохозяйственном обороте, второй - приватизация земли, занимаемой приватизированными предприятиями, с целью использования ее потенциала для повышения эффективности производства и привлечения средств за счет углубления процесса разгосударствления предприятия. Два типа земельных участков и два варианта их использования определяют различные подходы к решению приватизационных проблем, используют разную законодательную базу, затрагивают интересы различных групп физических и юридических лиц. Поэтому маркетинговые исследования рынка земли имели разную направленность и содержание. Объектами этих исследований являлись разные потенциальные инвесторы в земельные участки.
Для выяснения ситуации на весьма специфическом земельном рынке России и перспектив формирования земельного рынка в 1993-95 годах группой специалистов в области маркетинга с привлечением специалистов по вопросам землепользования был выполнен ряд целевых маркетинговых исследований, научное руководство которыми осуществлял автор.
В условия существования полярных точек зрения в российском обществе на проблемы эффективного использования земли, на последствия введения прав собственности на землю и вовлечения ее в рыночные процессы перед маркетинговыми исследованиями были поставлена одна основная цель: получить объективную информационную базу для принятия экономически правильных управленческих решений по приватизации земли.
В информационную базу должны входить данные по:
* распределению участников процесса землепользования по правам использования земли;
* эффективности использования земли различными категориями физических и юридических лиц;
* интенсивным сегментам физических и юридических лиц по платежеспособному спросу для приобретения земли в собственность;
* структуре спроса потенциальных инвесторов на земельные участки,
* цели приобретения земли потенциальными покупателями;
* оптимальным размерам земельных участков для различных целей их использования;
* источникам платежных средств на приобретение земли в собственность;
* прогнозу последствий при различных вариантах использования земли.

Маркетинговое исследование земельных участков
для использования населением для сельскохозяйственных
целей и жилищного строительства

Данное маркетинговое исследование проводилось в начальный период осуществления экономических реформ в России с целью получения информации для принятия обоснованных решений по вопросам приватизации земли и вариантам использования приватизационных чеков.
Рассмотрение структуры производства продукции сельского хозяйства показало, что на ведущие позиции по обеспечению страны сельскохозяйственной продукцией выходят подсобные хозяйства населения и сельскохозяйственные предприятия новых форм хозяйствования, на долю которых в 1994 году приходилось около 80% производимого сельскохозяйственного продукта, в то время как эти хозяйства занимали 70% земли.
Соотношение структуры производимой продукции и доли земли, занимаемой различными группами собственников земли, показывает, что наиболее эффективно используется земля в частных подсобных хозяйствах, садово-огородных товариществах.
Доля земли в частной собственности граждан России за годы реформ непрерывно увеличивается, хотя и не достаточно интенсивно.
Фермерские хозяйства последние годы не развиваются интенсивно и не являются достаточно эффективными из-за отсутствия материальной и действенной законодательной поддержки государства. Развитию фермерских хозяйств государством уделялось с каждым годом все меньше внимания: в 1992 году на поддержку 1 фермера тратилось 68 млн руб., в 1993 -26 млн.руб., в 1994 - 1 млн.руб. Однако то, что в 1993 году происходил интенсивный рост фермерских хозяйств, позволяло рассматривать их как одну из наиболее перспективных категорий по спросу на землю. По состоянию на 1 января 1997 года 280 тыс. фермеров владеют 11 млн.га сельскохозяйственных угодий.
В разработке программы исследования и маркетинговых вопросников участвовали наряду со специалистами по маркетингу также и специалисты по вопросам землепользования.
Работа носила масштабный характер, поэтому для достижения поставленной цели максимального охвата территории России опрос проводился во всех 13 экономико-географических территориях страны. В каждом экономико-географическом районе страны были выбраны типологические регионы, которые бы по экономико-географическим и социальным признакам достаточно полно характеризовали все регионы России.
Анкетированием охватывалось всё население России с выделением групп населения, представлявшихся наиболее важными с точки зрения связи общей социально-экономической ситуации и процесса реформирования землепользования, которые в силу специфики профессии или экономического положения в период проведения маркетингового исследования могли иметь потенциально более высокий спрос на землю:
* фермеры,
* работники совхозов и колхозов,
* военнослужащие,
* вынужденные переселенцы,
* работники бюджетной сферы,
* работники приватизируемых предприятий.
Выбор данных категорий потенциальных инвесторов в земельную собственность был основан на результатах анализа динамики структуры собственности на землю, показателей производства сельскохозяйственной продукции, жилищного строительства и ряда других факторов, связанных с приватизацией и землепользованием.
Респондентами при проведении маркетингового исследования являлись 12740 человек. Распределение их по видам деятельности представлено на рисунке 14.



Рис.14.

Маркетинговый вопросник включал четыре основных блока вопросов:
* о наличии земельных участков у респондентов и правах их использования;
* о намерениях респондентов приобретать землю в собственность;
* о целях приобретения респондентами земли в собственность;
* об условиях приобретения земельных участков в собственность и источниках оплаты;
* о намерениях по перепродаже собственниками приобретенных земельных участков.
Результаты исследования позволили составить прогноз формирования слоя потенциальных собственников земли: ожидалось, что наибольший потенциал прироста частных собственников на землю в 1994-95 годах связан со следующими категориями населения: фермеры, военнослужащие, вынужденные переселенцы (рис. 15).



Рис. 15

Проведенное исследование показало, что к концу 1995 года для некоторых категорий населения (фермеры, военнослужащие, работники приватизируемых предприятий и колхозов и совхозов) общая доля потенциальных собственников земли при благоприятных условиях могла бы увеличиться более, чем в два раза.
Потенциал прироста частных собственников в значительной степени складывался из семей, намеревающихся дополнительно приобрести землю в частную собственность.
За период 1994 - 1995 г. потенциальный прирост земли в частной собственности населения при предоставлении им такой возможности мог составить 14.7 млн. га. По результатам исследования ожидалось, что при удовлетворении условий потенциальных инвесторов по приобретению земли общая площадь земли в частной собственности в перспективе могла составить 31 млн. га (таблица 14).

Таблица 14.
Структура собственности на землю в разрезе различных
категорий населения (млн. га)

Категория населения
Имеют землю в частной собственность, млн. га
Прогноз намерений по приобретению земли в частную собственность, млн. га
Прогноз собственности на землю, млн. га
Работники приватизируемых предприятий
5.7
4.0
9.7
Работники бюджетной сферы
1.8
0.9
2.7
Работники колхозов, совхозов
3.2
2.6
5.8
Фермеры
1.5
4.1
5.6
Военнослужащие
0.1
0.3
0.4
Переселенцы
-
0.2
0.2
Остальное население
4.0
2.6
6.6
Все население
16.3
14.7
31.0

Таким образом, ожидалось почти двухкратное увеличение площади земли, находящейся в частной собственности граждан России, в том числе, по категории фермеров - в 3.7 раза. Фермеры обеспечивали наиболее значительный совокупный спрос на приобретение земли в частную собственность (рис.16).



Рис. 16.

В ходе проведения исследования анализировались цели приобретения населением земельных участков в собственность.
Семьи работников приватизируемых предприятий, бюджетной сферы, военнослужащих предполагали использовать приобретаемую землю для целей садоводства, что указали от 43 до 54% семей данных категорий. Около 70% городского населения, потенциально готового приобрести землю в частную собственность, были намерены использовать ее в целях отдыха, садоводства и огородничества.
Большинство семей работников колхозов и совхозов (53%) намерены приобретать землю для создания или расширения личного подсобного хозяйства, фермеры (90%) -для расширения фермерского хозяйства.
В намерения большинства семей переселенцев (59%) входит приобретение земли под индивидуальное жилищное строительство.
Наибольший удельный спрос среди потенциальных покупателей земли имели фермеры: в среднем каждая семья фермера была готова приобрести 37.2 га.
Среди семей, желающих приобрести землю, по удельному спросу также выделялись категории вынужденных переселенцев (средний размер приобретаемого одной семьей участка - 5 га) и сельскохозяйственных работников - 3 га на одну семью.
Полученные результаты по удельному спросу населения на землю позволили установить средние размеры земельных участков, необходимых для различных целей землепользования. Наибольший средний размер земельного участка относился к населению, проживающему в сельской или городской местности и ведущему личное подсобное хозяйство, - 30 соток, наименьший размер участка - к населению, намеренному использовать землю для строительства дачи, - 10 соток.


Рис. 17.
Анализ структуры потенциального спроса населения на землю показал, что из 14.8 млн. га, которые было намерено приобрести население в 1993-95 г.г. 8.5 млн.га (57%) будет использовано для организаций или расширения фермерских хозяйств, 2.4 млн. га (16%) - под личные подсобные хозяйства граждан. Таким образом, 73% площади земель приобретаемых гражданами в частную собственность, будет находиться в активном сельскохозяйственном обороте.
Для организации личных подсобных хозяйств, садово-огородных участков и строительства дач населению требуется 4.8 млн. га (32%) земли, приобретаемой в частную собственность.
Обращает на себя внимание крайне незначительная величина земли, приобретаемой для целей последующей перепродажи: 0.13% от приобретаемой в частную собственность земли. С одной стороны, это развеяло опасения группы экономистов о том, что земля может немедленно превратиться в объект купли-продажи, будет перепрофилирована и использоваться не в соответствии с целями ее выделения, не будет использоваться эффективно с позиций страны в целом. С другой стороны, это свидетельствовало о неправильном понимании экономической ситуации их оппонентами, предсказывающими очень быстрое формирование земельного рынка.
Анализ регионального распределения спроса показал, что концентрация спроса на землю была смещена в сторону трех регионов - Центрального, Центрально-Черноземного и Поволжского, с относительно более благоприятными климатическими условиями и более стабильной социально-политической обстановкой. На их долю приходилось более 60% общего спроса на землю..
В ходе исследования оценивался потенциальный платежеспособный спрос на землю из различных источников платежных средств.
Наиболее активными покупателями земли являлись фермеры и вынужденные переселенцы. (28 тыс. руб. наличных средств и 120 тыс. руб. кредитов). Каждая фермерская семья, намеренная приобрести в собственность землю, готова была вложить в среднем 318 тыс. руб. наличных средств и более 1900 тыс. руб. кредитов, что более, чем в 10 раз превышает средние значения соответствующих показателей по всему населению в целом. Для вынужденных переселенцев соответствующие показатели: 28 тыс. руб. наличных средств и 120 тыс. руб. кредитов.
По размерам суммарного платежеспособного спроса на землю в совокупном спросе выделяются следующие категории населения (рис. 18 и 19):
* при оплате наличными - работники приватизированных предприятия и бюджетной сферы,
* при оплате с использованием кредитов - работники приватизируемых предприятий и фермеры.



Рис. 18.



Рис. 19.

Полученные в ходе данного маркетингового исследования результаты спроса на землю являлись первой попыткой оценить и спрогнозировать развитие рынка земли с маркетинговых позиций и перспективу участия в его формировании населения. Исследование показало, что готовность потенциальных инвесторов высока, известен их потенциальный спрос и факторы, определяющие спрос различных категорий инвесторов.
Препятствием для формирования рынка земли в период проведения исследования являлось также отсутствие достоверной информации о предложении земли потенциальным инвесторам. Для того, чтобы реально оценить предложение, противостоящее платежеспособному спросу на земельном рынке, необходимо было провести инвентаризацию земли, результаты которой нашли бы отражение в земельном кадастре. В этом случае мониторинг и сопоставление спроса и предложения на земельном рынке создали бы широкие реальные возможности для принятия оптимальных управленческих решений.

Маркетинговое исследование рынка земли под
приватизированными предприятиями

Бесплатная передача земли предприятиям и организациям, практикуемая в прошлые годы, привела к формированию крайне неэффективной системы землепользования: создаваемые предприятия и организации брали землю с запасом. И, как следствие этого, промышленные территории в городах России в несколько раз превышают аналогичные показатели в развитых странах, пустующие территории или не используются вовсе или используются неэффективно, зачастую захламлены, используются под свалки. Городские промышленные застройки отличаются наличием пустырей между зданиями, плотность затройки во много раз ниже зарубежных показателей. Это приводило к значительному увеличению затрат на строительство и эксплуатацию инженерных сооружений. Вместо освоения незастроенных территорий предприятиям выделялись новые.
Повысить эффективность землепользования промышленными предприятиями можно только вовлечением земли в рыночный оборот. Для акционерных обществ увеличение уставного капитала за счет приобретения земельных участков даст возможность привлекать дополнительные средства путем вторичной эмиссии, так как при этом повышается уверенность инвесторов и снижается оценка риска инвестиций. Достигается прозрачность рынка за счет приобретения земли - появляется возможность получения реальной информации о недвижимости акционерных обществ.
Предприятие, став собственником земельного участка, на котором оно размещается, может реально оценить свой продуктивный потенциал и определить эффективные способы и направления его использования, повысить в конечном счете отдачу от всего комплекса недвижимости.
Приватизация земли не решает указанные проблемы автоматически, но создает предпосылки для решения многих из них. Дальнейшее расширение и детализация законодательной базы, управленческие решения в сфере земельных отношений должны основываться на четком представлении о структуре рынка земли, потенциальных покупателях, условиях, целях приобретения и т.п..
Процесс выкупа земли приватизированными предприятиями за годы реформы нельзя считать достаточно активными. Опрос, проведенный Международным Центром социально-экономических исследований "Леонтьевский центр" в августе 1995 года в 30 субъектах РФ, показал: землю выкупили только 573 АО в размере 3.7 млн. га. Принятая цена выкупа земли, занимаемой приватизированными предприятиями, в соответствии с российским законодательством является в принципе невысокой по сравнению с мировым уровнем, но достаточно высокой для большинства российских предприятий в условиях общеэкономического кризиса.
К 1995 году могли играть активную роль в формировании рынка земли акционерные общества, созданные в процессе приватизации. Выкуп ими земли, на которой расположено АО, создавал возможность использовать ее в качестве залога для получения кредитов.
Поэтому этому виду земельного рынка было посвящено специальное маркетинговое исследование. В начале 1995 года были опрошены руководители 425 крупнейших акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, на предмет характера прав акционерного общества на занимаемый им земельный участок и намерений по его выкупу. Средняя площадь земельного участка одного АО - 116 га (застроенной - 89 га).
Проведенное исследование показало, что только 2% АО на момент проведения исследования приобрели земельный участок в собственность. Эти данные подтвердило более позднее исследование, проведенное Госкомстатом РФ в 1996 году: к моменту проведения опроса собственниками земли стали немногим более 2% АО.
Госкомстат РФ обследовал 23400 акционерных обществ, созданных в процессе приватизации (82% общего количества АО в России). Акционерные общества выкупали практически только застроенные участки земли. Наибольшие площади выкупали предприятия промышленности строительных материалов, цветной металлургии, лесной и деревообрабатывающей промышленности, легкой промышленности, строительства.
Анализ результатов проведенного нами исследования показал, что большинство АО (75%) имели право постоянного пользования землей, 23% АО использовали землю на правах долгосрочной аренды. Для машиностроительных предприятий эти показатели: выкупили землю1% АО, имеют право постоянного пользования землей - 84% и арендуют землю - 15%, химических предприятий - 0%, 20% и 80%, металлургических - 3%, 82% и 15%, лесной промышленности - 0%, 35% и 65%.
Наибольшая доля АО, выкупивших землю, относилась к легкой промышленности (7%) и пищевой промышленности (4%). В этих отраслях также наименьшая доля предприятий, имеющих право постоянного пользования землей ( 67% и 57% соответственно). В транспортной отрасли эти показатели - 0%, 30% и 70%, в торговле (0%, 50% и 50%).
Права предприятий на занимаемый земельный участок оказывают влияние на намерения по ее выкупу в собственность. Показали намерение выкупать землю под приватизированным предприятием в 1995 году 35.5% АО, из них 54% имеющие право долгосрочной аренды и 30% имеющих право постоянного пользования землей.
Проведенное маркетинговое исследование показало, что главными целями приобретения приватизированным предприятием земли в собственность являлись: получение большей возможности привлечь инвестиции, а также получение возможности более эффективно использовать незастроенные земельные участки. Застроенный участок были намерены выкупать более 50% АО, незастроенный - около 25% АО.
Около 40% АО намерены использовать землю для получения кредитов в качестве залога.
Необходимо отметить, что готовы приобретать землю в собственность в большей степени продвинутые в приватизационном отношении АО (продавшие не менее 25% голосующих акций и, следовательно, имеющие право выкупать землю в соответствии с законодательством РФ).
Хотя достаточно большое количество акционерных обществ показали намерения выкупать землю, эти намерения относились к более дальней перспективе: в 1995 году акционерные общества были намерены вложить в выкуп земли только 0.1% от общего количества средств, которые они в соответствии с ответами на вопросы анкеты намерены были вложить в выкуп земли.
По состоянию на момент проведения исследования можно было оценить спрос на землю под приватизированными предприятиями в 1995 году примерно в 155 млрд. руб. (154млрд. руб. - застроенные участки), из них 1 млрд руб в 1995 году. Особенно резко различался спрос на незастроенные земельные участки, занимаемые приватизированными предприятиями, по времени вложения: в 1995 акционерные общества намерены были вложить 320 млн руб., а в последующие годы 910 трлн. руб..
Представленные исследования позволили получить информацию о тенденциях и проблемах в земельном вопросе и способствовали процессу продвижения общества на пути к формированию земельного рынка.
На наш взгляд, подобного рода маркетинговые исследования позволяют лучше понять перспективы развития важнейших составляющих экономики, предсказать последствия тех или иных законодательных и управленческих решений. Такие исследования должны предшествовать принятию важнейших решений в экономике, что пока еще делается не в достаточной степени.





5











СОДЕРЖАНИЕ