СОДЕРЖАНИЕ


Рынок офисной недвижимости.

Содержание

1. Общая характеристика рынка офисной недвижимости.
2. Срез рынка офисных помещений на май 2005г.
3. Предложение
4. Спрос
5. Арендные ставки
6. Основные профессиональные офисные центры Киева.
7. Основные крупные проекты 2005-2007 гг.
8. Средняя стоимость продажи офисных помещений
9. Прогноз. Тенденции.



Рынок офисной недвижимости.

1. Общая характеристика рынка офисной недвижимости.

К началу 2005 года рынок офисной недвижимости г. Киева находился на стадии, когда профессиональная офисная недвижимость, построенная и предложенная за последние несколько лет, была практически полностью востребована арендаторами. Ощущается дефицит офисных помещений, рынок диктует арендодатель.

Быстроразвивающаяся экономика столицы и улучшающаяся деловая среда стимулирует высокий спрос на офисную недвижимость. Спрос растет как со стороны новых компаний, так и расширяющих свой бизнес. Во многих бизнес центрах наблюдались рекордно высокие показатели заполняемости, особенно в зданиях класса "А" и "В", которых в Киеве очень мало. Сложившаяся ситуация на рынке коммерческой недвижимости оставляет потенциальным арендаторам очень маленький выбор, а иногда оставляет их без такового вообще, заставляя ожидать появления на рынке новых предложений офисной недвижимости.По состоянию на май 2005г. доля незанятых офисных площадей в Киеве составляла менее 3% общего объема, что является одним из самых низких показателей за все годы существования рынка.

Острая потребность в качественных офисных помещениях будет оставаться на рынке до запуска крупных проектов в 2006-2008гг. За последние годы большое количество девелоперских проектов было задекларировано к завершению и старту, однако немногие из них уже завершены.

Таблица1. Цикл развития рынка профессиональных
офисных центров.

Фаза 2 - Рост
* Сокращение доли незанятых площадей
* Новое строительство
* Высокие темпы роста арендных ставок

г.Киев
Фаза 3 - Насыщение
* Рост доли незанятых площадей
* Новое строительство
* Снижение темпов роста арендных ставок
Фаза 1 - Оживление
* Сокращение доли незанятых площадей
* Отсутствие нового строительства
* Снижение арендных ставок или темпы роста арендных ставок ниже уровня инфляции

Фаза 4 - Спад
* Рост доли незанятых площадей
* Завершение строительных работ
* Снижение арендных ставок ниже уровня инфляции
Источник: XXI век, Аналитический департамент

Киевский рынок офисной недвижимости на сегодня находится в стадии Роста - Фаза 2. Об этом свидетельствует появление новых строительных проектов на фоне сокращающейся доли свободных площадей. По прогнозам аналитического департамента к концу 2005г. уровень вакантности в офисных центрах составит порядка 2-3%.



2. Срез рынка офисных помещений на июнь 2005г.

Инвестиции
* Рентабельность инвестиций в офисную недвижимость по-прежнему высока и будет оставаться таковой на протяжении ближайших лет.
* Доходность инвестиций будет постепенно приближаться к показателям Восточной Европы, где рынок насыщен и менее привлекателен для инвестирования.
* На сегодня срок окупаемости офисных объектов составляет 5-6 лет (на Западе - 8-12 лет).
Предложение
* Общая площадь офисных помещений в Киеве, - около 600 тыс. кв. м. Из них профессиональной недвижимостью (бизнес-центрами) являются только 58%, или 346 тыс. кв. м. Остальная доля рынка - это приспособленные под офисы помещения многочисленных НИИ.
Арендные ставки
* К концу 2005г. увеличение арендных ставок в бизнес центрах на 15-20% из-за недостаточного предложения.
* Ставки аренды в Киеве на офисные помещения в профессиональных бизнес-центрах, в среднем, - $16-35, без НДС (к ставке аренды в БЦ добавляется плата за коммунальные услуги - в среднем $3-6).
* В низшем ценовом сегменте находятся офисы в админпомещениях и НИИ. Стоимость соответственно - $15-16 (Правый берег) и $12-13 за кв. м (Левый).
Тенденции аренды
* Постепенное снижение интереса к аренде не профессиональных офисов, которая, однако, все еще будет занимать довольно большую часть рынка.
Покупка офиса
* Украинские компании чаще рассматривают возможность покупки офиса. Стоимость покупки офиса в Киеве - от $500 до $1500/кв.м (в центре $1600-3000, в зависимости от месторасположения и качества).
* Возросший спрос привел к росту цен, которые будут продолжать расти, но гораздо умереннее, чем на предыдущем этапе. Прогнозируем рост до конца года на уровне 15-20%.
Максимальный спрос
* Максимальный спрос - на офисы в БЦ средней категории в пределах $15-20 за кв. м В ближайшей перспективе наибольший спрос будет наблюдаться на близлежащие к центру помещения стоимостью $15-25 за кв. м.
Спрос
* Сегодня офисный рынок Киева испытывает дефицит практически во всех сегментах.
* Спрос на аренду офисов класса "А"-"В" останется стабильным Благодаря росту экономики уровень поглощения увеличится.
* Наибольшим спросом по-прежнему будут пользоваться небольшие помещения до 100-200 м2 и.
* После ввода новых объектов насыщение на рынке можно будет наблюдать только в определенных сегментах - в категории офисной недвижимости с арендной ставкой $25-30 за кв. м. Дефицит качественных помещений со ставкой $18-22 за кв. м. останется.
* Наблюдается стабильный спрос на приобретение отдельно-стоящих зданий в центральной части города Киева.
Прогноз
* Рынок может поглощать около 100-150 тыс.кв.м. новых офисных помещений ежегодно в ближайшие 3 года
* Соотношение международных и местных арендаторов на 2002г. составляло 70% на 30%, прогноз на 2006г. - 50% на 50%
* В будещем, конкуренция между офисными центрами перейдет в качественную, а не ценовую плоскость
* Ставки аренды к концу 2005 г. увеличатся из-за недостатка предложения на 15-20%
* Уровень вакантности к концу 2005г. составит 2-3%, что повлечет увеличение спроса и рост арендных ставок
* Уровень потребления офисов увеличится благодаря подъему экономики
* В период 2006-2008 гг. количество новых офисных предложений в БЦ значительно увеличится






3. Предложение

Общее количество профессиональной офисной недвижимости на май 2005г. составило около 346 000 кв.м.. Это незначительное предложение для такого города как Киев. Из-за того, что на рынок офисной недвижимости незначителен он подвержен существенным колебаниям спроса и предложения.


Диаграмма 1. Сравнение количества предложения офисных помещений на июнь 2005г. (млн.кв.м.)
















Источник: XXI век, Аналитический департамент


Основная часть профессиональной офисной недвижимости сосредоточена в центральной части Киева, в таких районах как Печерский, Шевченковский, Голосеевский. В других районах Киева находятся один или два офисных проекта, но тенденции строительства других проектов в таких районах в ближайшем будущем не наблюдается. Практически не существует проектов офисной недвижимости в пригородных районах вследствие неразвитой системы инфраструктуры и больших возможностей строительства в центре города.

В отличие от бизнес практики на западных рынках недвижимости в Украине мало практикуются сделки по аренде объекта недвижимости до фактической его сдачи в эксплуатацию (pre-leasing). Причиной является неуверенность потенциальных арендаторов в том, что новые здания будут сданы в аренду вовремя и с указанными спецификациями. Вследствие этого большинство объектов, появляющихся на рынке коммерческой недвижимости, строятся безотносительно к будущим арендаторам.

Ожидаеся, что основную часть предложения, поступающего на рынок, составят новые проекты офисных помещений класса "В". С одной стороны, это - реакция на ситуацию, в которой основную часть спроса на такие объекты формируют арендодатели, решившие улучшить свои помещения и переехать из офисов в квартирах и административных зданий, НИИ, в офисные помещения хорошего качества по умеренным ценам. С другой стороны, жесткие требования для помещений класса А, заставляют девелоперов рассматривать менее сложные категории проектов.


В будущем, когда новая волна офисных проектов выйдет на рынок, конкуренция между офисными центрами усилится. При данных условиях, в борьбе за арендаторов выиграют те проекты, которые смогут извлечь выгоду из своих конкурентных преимуществ.


4.Спрос

Сегменты, в которых задействован большой процент офисных работников, значительно выросли и расширились за последние несколько лет. Такие арендаторы наравне с различными производственными компаниями были наиболее активными на местном рынке офисной недвижимости в 2004 году. Поскольку в Украине бизнес продолжает развиваться, то, соответственно, возрастает потенциал использования офисных помещений.

На начало 2005г. вырос спрос на качественные офисные помещения со стороны украинских компаний. По мере того, как местные компании будут становиться более стабильными в финансовом отношении, а цены на офисные помещения, поступающие на рынок, будут снижаться, такие компании будут играть чрезвычайно важную роль в спросе на офисные помещения среди арендаторов в ближайшее время. В то время, как компании, у которых бюджет является приоритетным фактором, предпочитают помещения класса С, большие украинские компании с достаточно успешным финансовым положением уже могут конкурировать с большими международными компаниями в вопросах аренды офисных помещений класса А. Крупные компании местного рынка начинают понимать важность фактора известности бизнес адреса и те выгоды, которые может предложить профессиональное местоположение офиса.

Принимая во внимание долгосрочную перспективу, последние изменения в Украине после выборов Президента и "оранжевой революцией" приведут к большему интересу инвесторов и увеличению спроса на офисы в Украине.

2.5. Арендные ставки.

Недостаток офисных помещений в Киеве оказал давление на арендные ставки. В результате арендные ставки в офисах класса А и В увеличились по сравнению с прошлым годом.


Показатели
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005 прогноз
Базовый уровень арендных ставок на офисные помещения класса "А" $/кв.м в месяц
$54
$35
$30
$27
$29
$28
$30
$33-36
Базовый уровень арендных ставок на офисные помещения класса "B" $/кв.м в месяц
$35
$25
$20
$20
$23
$22
$22
$25-27
Базовый уровень арендных ставок на офисные помещения класса "C" $/кв.м в месяц
$24
$20
$16
$15
$18
$16
$16,5
$18-20
Общие объемы* (тыс.кв. м), класс А,В,С
48
75
140
144
155
180
346
410
Уровень вакантности
нет
нет
23%
8%
5,7%
10%
3%
2%
Источник: XXI век, Аналитический департамент



6. Основные профессиональные офисные центры в г.Киеве


Название центра
Адрес
Общая площадь, этажн.
Стоимость аренды
за 1 кв. м
в месяц*
Ввод в экспл.
Основные арендаторы, примечания
Класс А
Милленниум
Владимирская,12

8 000 м2

$30-33
обслужив. - $5.

2000
IMA Group, TACO, Panasonic, WBB, SAP AG, Baker & McKenzie, Da Vinci, Servier Int., Nafta-Service Ukr.

Подол Плаза
Сковороды,19

18 355 м2
9 этажей
$20-25,
обслужив. - $3,5

2000
Marsh, G-Tech, Sony, East-West, Hertz, Philip Morris, Samsung, Intel, Beiersdorf-AG, Sky Travel, Украинские. Национальные Лотереи

Класс В
Доминант
Бассейная, 4б
3700 м2

2003
В Бессарабском квартале

Мандарин Плаза
Бассейная,4

4 500 м2

$30 +
обслужив. -
$4,5

2003 г.
Сдан двум арендаторам - Leman Commodities (1880 м2, 6 этаж), и DCC (2650 м2, 7 этаж + башня)

Олимп
Пл. Спортивная
9 300 м2
офисная - 6500м2

продажа
2005 г.

АРГО
Крешатик, 50а

6 этажей,
под аренду
2 этажа - 664 м2
$30 +
обслужив.
2003 г.
3 этажа - собственный офис компании АРГО-Трейдинг

Артем Бизнес Центр
Глыбочицкая, 4

10 000 м2

$20-25
1997
Mary Key, Adidas, Robert Bosch, Renault, Aventis, Yamanochi, Посольства США и Великобрит....

Horizon Office Towers
Шелковичная,
42-44

16 000 м2

$20-30
обслужив. - $3,5

1998
BBC, VISA, PepsiCo, Whirpool, Unilever, Nokia, Interpipe, Regus, AmCham, Kimberly Clark, D'arcy, Ratiopharm, Maersk...

Крещатик Плаза
Крещатик, 19а

7 535 м2

$20-25
1999
Golden Telecom, Ernst&Young, Telenor, Altima, Lundbeck, BBH (Славутич), Эльдорадо, Радио Свобода...

Офисно-торговый комплекс
"Альянс-сервис"
Ярославов Вал, 23

14 500 м2,

2005 г
Современное здание встроенной застройки с офисами и двухуровневой системой магазинов.


Ренессанс

Воровского, 24
2 корпуса:
12 тыс. (по 2,5 тыс. этаж), 5 эт.
и 2 эт. корпус по 1300 м2 этаж
$25-28 +
$3 (обсл.)
2005 г
Современный бизнес-центр. Реконструкция на месте книжной фабрики и бывшего Коммерческого училища

Ласточка-1

Ильинская, 8
47 тыс. м2 (все три очереди)
$25
+ $3 обсл.
2004-2007
(очере-дями)

Бизнес-центр на Богдана Хмельницкого
Б. Хмельницкого, 52
2 853 м2

$23-25
1999
реконстр
Люфтганза, Galena, Konica, Organon, P&G, MacMillan, PASA, Air Baltic SAS, OKI...

Барок Центр
Михайловская, 11

3 107 м2

$19-25
1997
Altheimer & Gray, Bizpro, KPMG...

Киев-Донбасс
Пушкинская 42/4
7 000 м2

$30-35
обслужив. - $4
1996
ТАС-Инвестбанк, Индекс-банк, УкрГазБанк, DHL

Кудрявский спуск
Офис-центр
п. Бехтеревский,
14-е
(Лукьяновка)

3 300 м2
6 этажей
$20,
обсл. - $2,5,
Продажа -
$1 700/м2
1998
Hewlett-Packard, Initiative Media, Colgate-Palmolive, Papastratos

Международн. Офисно- гостиничный центр
Красноармейская, 9/2

10 000 м2

$22-24,
обслужив. - $4

1993
Shell, Mitsubishi, Австрийские, Швейцарские и Эстонские авиалинии, посольства ЮАР, Португ.

Мечникова Офис-центр
Мечникова, 14/1
4 500 м2

$25
обслуж - $2,5

1997
реконстр
Издательство CН и ДС, рекламный агентства...

Панорама
Б.Житомирская, 20
7 000 м2
7 этажей
$30
2003
Петрокомерсбанк

New Technology Business Center

Жилянская, 43
7 000 м2

$25-30
2003

Европа
пер. Музейный, 2

6 000 м2


$23-25 обслужив. - $4
1991
Merloni, JVC, WNISEF, Yamaha Motor Europe, посольство Японии...

Саксаганского бизнес-центр
Саксаганского, 36-б
3 400 м2

$20-25,
обслужив. - $3
1997
Bosch-Siemens, Consult Int., Rietumu Bank, Еврогаз...

Офисный центр Меркс
Лейпцигская, 15
Арендная пл. - 4500,

$ 21-25
1999
Головной офис Меркс-мебель. UMC, Дельта-Спорт, Рекламная группа Видео-Интернешнл.
Форум Бизнес Сити
Пимоненко, 13
Лукьяновка
23 000 м2

$18
обслужив. - $3.
2002-2003
Metro C&C, Motorola, Tchibo, Hertz, Chemonics, Телефортуна, Петрокоммерцбанк...

Сити Плаза-2,3
"Эльсбург Украина")
Б.Васильковская, 72



Инор

Жилянская, 35
3 500 м2
7 этажей
2004

Класс "С"
Silver Центр
б. Лепсе, 4

6 000 м2

$12-18, обслужив. - $3

1997 реконстр
Темде Украина, JV ROSTOK, Wrigley, Monsanto, AC Nielsen, Credit Lyonnais, Henkel,
Посольство Нигерии...

Офисный центр НЕСТ
Институтская, 28
2 700 м2

$30
2002
ТАМ, Интер-Укр., Air Express
Кемпа Центр
Васильковская,1
12 000 м2

$12-18,
обслужив. - $2,5
1995
реконстр
Абсолют-Холдинг, IVECO, Kodak, Nagel, Polfa, Polfarma, Thomson, Furnel, Sanitec Kolo...

Аквамарин
Жилянская, 29

2 800 м2

$16
2003 реконстр
Бурда Украина, СтоикБанк

OST-West
Новоконстанти-новская, 14/18

3 300 м2

$10-14,
обслужив. - $1,5

1999 реконстр
Rockwool, OST-WEST Exspress

Контрактовый
бизнес-центр
пл Контрактовая,2

6 500 м2
$15-20 обслуж. - $2
2000 реконстр
Банк Аваль, Укртуринвест, Трест Магистр, СДП...
Петровка Центр
Кр. Казаков, 6

4 200

$15
2001 реконстр
Рекламные агентства, редакции газет...
Стенд
Васильковская,14

11 500 м2

$16

2003 реконстр
Renault

Соломенский БЦ
пл.Соломенская, 1

14 000 м2

$16,
обслужив. - $2.
2002
реконстр
Нафтогаз Украина, АвтоЗАЗБанк (этаж), КиевСтар...

Источник: XXI век, Аналитический департамент


7. Основные крупные проекты 2005-2007 г.г.

Объект
Адрес
Площадь офисных площадей, м2
Сдача в эксплуатацию
(ориентировочно)
Парус
Мечникова, 2
30 000
2006-07
Торонто-Киев
Антоновича, 79
38 000
2006-07
Ласточка (1-3 очереди)
Ильинская, 8
48 000
2004-2006
БЦ
Ковпака/Красноармейская
30 000
2006
Оптима Плаза
Госпитальная 12-ж
20 000
2006
Лыбидь Плаза
Антоновича, 176
20 000
2007-08
Дом Техники
Луначарского
16 000
2005-06
Ренессанс
Воровского, 24
12 000
2006
БЦ
Б.Л.Украинки, 26
12 000
2006
БЦ
Б. Хмельницкого 17/52
12 000
2005
БЦ
Михайловская, 24
10 000
2006
БЦ
Михайловская, 12
10 000
2006
Амбассадор
10 000
2005
NTBC-2
Жилянская, 48-50
8 000
2005
Каньон
Новый проезд
8 000
2005
ИТОГО
286 000
Источник: XXI век, Аналитический департамент


8. Средняя стоимость продажи офисных помещений

Месторасположение
Цена на конец 2004 г.
(у.е./м2)
Изменение цены относительно конца 2003г.
центр
1600-3000
+ 30-40%
приближенный к центру
1300-1700
+ 25-30%
вторая линия
900-1500
+ 25%
окраина (массив)
500-1000
+ 15-25%
Источник: XXI век, Аналитический департамент

Месторасположение
2003 год
2004 год
min
max
min
max
Шевченковский (центр)
890
3500
1000
6000
Голосеевский (центр)
930
1700
1100
3200
Дарницкий
700
900
730
1200
Днепровский
700
900
730
1400
Оболонь
750
1200
750
1400
Печерский
900
3000
1200
4000
Соломенский
470
1000
600
1950
Источник: XXI век, Аналитический департамент

9. Прогноз. Тенденции.

Существующая острая нехватка офисных помещений на рынке, скорее всего будет ощущаться в течении 2005г, пока крупные офисные проекты не появятся на рынке в 2006-2008гг. Данная тенденция позволит арендным ставкам быть устойчивым к какому-либо понижающему давлению со стороны рынка, а к концу 2005-началк 2006г увеличатся на 15-205 из-за дефицита предложения.

Если ни один из крупных офисных проектов так и не будет завершен в 2005г., то можно уверенно утверждать, что доля незанятых площадей составит 2-3%, что будет рекордным уровнем вакантности с момента существования рынка, так как рынок без труда сможет поглотить новое незначительное предложение.

* Рынок может поглощать около 100-150 тыс.кв.м. новых офисных помещений ежегодно в ближайшие 3 года
* Соотношение международных и местных арендаторов на 2002г. составляло 70% на 30%, прогноз на 2006г. - 50% на 50%
* В будещем, конкуренция между офисными центрами перейдет в качественную, а не ценовую плоскость
* Ставки аренды к концу 2005 г. увеличатся из-за недостатка предложения на 15-20%
* Уровень вакантности к концу 2005г. составит 2-3%, что повлечет увеличение спроса и рост арендных ставок
* Уровень потребления офисов увеличится благодаря подъему экономики
* В период 2006-2008 гг. количество новых офисных предложений в БЦ значительно увеличится

Аналитический департамент Рынок офисной недвижимости, Июнь 2005







1





СОДЕРЖАНИЕ